在我國百強(qiáng)城市中僅以占全國2.56%的土地面積，承載著17.57%的人口，同時(shí)，貢獻(xiàn)了52.52%的GDP。但也消耗了53.05%的總能耗。因此，城市低碳化的成功將是我國低碳花的成功。現(xiàn)代化城市是一個(gè)以人為主體，以空間環(huán)境利用為特點(diǎn)，以聚集經(jīng)濟(jì)效益為目的，集約人口、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)和文化的大系統(tǒng)，它主要由自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)三個(gè)子系統(tǒng)組成，這三個(gè)系統(tǒng)相互依存、相互制約、相互影響，組成一個(gè)復(fù)雜的有機(jī)整體。自然生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)具有為人類活動(dòng)提供物質(zhì)資源、凈化廢棄物和提供舒適優(yōu)美的自然條件三種功能，是人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。人類活動(dòng)中，一方面從自然界提取物質(zhì)，另一方面又向自然界排放廢棄物，隨著近代工業(yè)的發(fā)展，沒有經(jīng)過必要處理而排放的廢棄物大大增加，超過了自然界允許的限度和自凈化能力，造成了環(huán)境污染，破壞了自然生態(tài)系統(tǒng)和人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的平衡，反過來阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市房地產(chǎn)開發(fā)，實(shí)際上是對(duì)土地這一城市生態(tài)基礎(chǔ)所提供的自然資源和環(huán)境進(jìn)行調(diào)整和綜合利用的過程，這就必然會(huì)改變和影響整個(gè)城市生態(tài)環(huán)境。新疆的土地占全國六分之一，沙漠戈壁占三分之二，水資源缺乏，綠地面積逐年減少，環(huán)境問題十分脆弱。尤其是人口集中的省府城市烏魯木齊，長期以來強(qiáng)調(diào)對(duì)土地的開發(fā)利用，缺乏對(duì)土地的正確認(rèn)識(shí)，而又忽視了對(duì)城市土地的有效保護(hù)，缺少以尊重生態(tài)規(guī)律和土地自然發(fā)展規(guī)律為依據(jù)的土地利用規(guī)劃，在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，生態(tài)環(huán)境意識(shí)淡薄，導(dǎo)致亂拆亂建，重復(fù)施工，只建房屋，不重視市政及公共配套設(shè)施的建設(shè)或市政及公共配套設(shè)施建設(shè)不夠，市區(qū)特別是市中心區(qū)的建筑密度與人口密度越來越高，公共用地、綠地面積減少，市政設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，交通擁擠，生態(tài)壓力不斷增大。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響
　　1．城市綠地減少，出現(xiàn)“城市荒漠”
　　在自治區(qū)省府進(jìn)行城市土地開發(fā)和再開發(fā)時(shí)，有時(shí)為了取得更多的生產(chǎn)、生活用地，不惜犧牲綠色用地，諸如雅山、蜘蛛山、紅光山等不斷占用綠地，許多老舊廠的改造砍伐了大量的樹木，而不按規(guī)劃要求的指標(biāo)保留和建設(shè)綠化用地或拆遷破壞的綠化補(bǔ)償不足，造成城市硬質(zhì)景觀和軟質(zhì)景觀面積的比例嚴(yán)重不協(xié)調(diào)，環(huán)境自凈能力大為降低，導(dǎo)致城市塵土飛揚(yáng)，噪音倍增，疾病增加。目前城市中園林綠化人均面積也僅有3.2平方米，這與聯(lián)合國要求的人均60平方米綠地的世界平均水平相距甚遠(yuǎn)，烏魯木齊又是一個(gè)水資源缺乏的城市，擴(kuò)大綠色植被覆蓋投入大且十分脆弱，加之市周圍環(huán)境十分荒蕪，風(fēng)沙較多，所以城市綠地保護(hù)十分緊迫和重要。如果對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)不進(jìn)行有效的控制，鋼筋混凝土的“森林”不斷擴(kuò)大，城市荒漠化的進(jìn)程加劇。
　　2．污染嚴(yán)重
　　城市污染首先體現(xiàn)在大氣污染上，城市的不斷增容伴隨就要增加供熱鍋爐、汽車尾氣排放、生活排污等，造成城市經(jīng)常煙霧彌漫，大量有害氣體、粉塵等浮在上空。根據(jù)城市環(huán)境監(jiān)測數(shù)據(jù)，我區(qū)省府城市空氣質(zhì)量指數(shù)超過環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)天數(shù)全年80%。其次為水質(zhì)污染，根據(jù)有關(guān)資料表明，城市污水排放量增長了60多倍，城市污水處理率不足5%，造成城市地下水源的45%受到不同程度的污染，這不僅影響到工農(nóng)業(yè)發(fā)展，而且直接影響到人民群眾的身體健康。再次，固體廢物和垃圾排放量越來越大，而處置和回收利用率卻很低，其堆放既浪費(fèi)了寶貴的土地資源，又造成了嚴(yán)重的二次污染源。另外，交通的尾氣排放及噪音污染已成為城市的一大公害，據(jù)車管部門及環(huán)保部門的監(jiān)測，城市2000年至2010年十年間增加近佰萬輛，市區(qū)噪音強(qiáng)度都高于80分貝，而且這種情況還有不斷上升的趨勢。
　　日本學(xué)者研究指出：在環(huán)境總體污染中，與建筑有關(guān)的環(huán)境污染所占比例為34%，其中包括大氣污染、水污染、固體垃圾污染等。美國的統(tǒng)計(jì)資料也顯示：建筑垃圾占垃圾總量20%~29%（重量比）。這都說明房地產(chǎn)開發(fā)在一定程度上加重了污染。
　　3．占用綠地進(jìn)行建筑，嚴(yán)重破壞生態(tài)環(huán)境
　　城市出現(xiàn)了占用公園、綠化的荒山進(jìn)行建筑，嚴(yán)重破壞生態(tài)平衡，造成城市水土流失的現(xiàn)象，致使洪水、泥沙進(jìn)入市區(qū)，給國家和人民造成了嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。例如，不顧實(shí)際情況，砍掉樹木，挖掉綠地，盲目搞各種“世界風(fēng)光公園”，把環(huán)境宜人、幽雅舒適的自然景觀改造成了混凝土堡壘；有些為了所謂的當(dāng)前經(jīng)濟(jì)效益，把公園改造成各種盈利性的娛樂設(shè)施，等等。
　　4．城市開發(fā)缺乏整體協(xié)調(diào)性和科學(xué)性，致使城市生活壓力增大
　　由于在城市快速發(fā)展的過程中，缺乏開發(fā)的整體協(xié)調(diào)性，使得城市中道路面積率低，運(yùn)輸效率下降，交通事故增多；同時(shí)城市建筑密度過大、居住面積狹小、公共配套設(shè)施不完善，加之在城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)過程中缺乏足夠的文化、藝術(shù)、體育、娛樂設(shè)施，忽視城市的布局藝術(shù)和雕塑藝術(shù)以及園林藝術(shù)，容易導(dǎo)致城市居民心理沖突，進(jìn)而導(dǎo)致社會(huì)生態(tài)平衡失調(diào)，增加城市中的精神疾病。
　　生態(tài)環(huán)境和城市房地產(chǎn)開發(fā)利用是一個(gè)整體，在城市房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須以生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和合理利用為前提，采取一定措施，合理布局，使開發(fā)和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)中加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)措施
　　（一）合理利用土地，提高城市土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益
　　城市土地的利用價(jià)值主要受所處的位置環(huán)境條件影響，土地的區(qū)位不同、地塊的開發(fā)程度和基礎(chǔ)設(shè)施不同、生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量不同，都能影響相應(yīng)地塊房地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集效應(yīng)和獲得的收益，從而帶來土地利用價(jià)值的差異。因此，合理利用城市土地，就是對(duì)城市土地的使用、收益和保護(hù)的綜合考慮，包括控制城市用地規(guī)模、提高土地利用率（即取得建筑密度、容積率、單位面積人口等的最佳值）以及合理確定土地利用結(jié)構(gòu)等，為此，在城市房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)注意以下兩個(gè)基本方面：
　　1．城市土地利用的綜合性。城市可依據(jù)土地的功能和發(fā)展密度進(jìn)行分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，通過分區(qū)管理，限制建筑密度，保護(hù)環(huán)境，保障公共設(shè)施建設(shè)。在土地綜合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生產(chǎn)、平面和空間整體化規(guī)劃的方法，把工作、居住、購物、娛樂、休息等各類活動(dòng)放在同一或毗連空間，這樣可以大大節(jié)約用地，同時(shí)可降低基礎(chǔ)設(shè)施的投入，又能滿足城市生活的需要。這就要求在進(jìn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)時(shí)，城市建設(shè)規(guī)劃提前介入，把生產(chǎn)、生活的整體性和互助互容功能作為土地利用規(guī)劃的兩個(gè)基本原則。
　　2．城市土地利用指標(biāo)的合理性。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目需要多少土地，實(shí)質(zhì)上是開發(fā)和建設(shè)的密度和容積率問題，一般來說，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問題還涉及到環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平等問題。在一定時(shí)期內(nèi)，必須要以一個(gè)合理的密度加以控制，這個(gè)密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等承受力及技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平，又要注意與將來的發(fā)展趨勢相適應(yīng)，既要體現(xiàn)規(guī)劃水平，又要體現(xiàn)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平，從而促進(jìn)城市土地利用的規(guī)范化、合理化和效率化。
　　（二）積極發(fā)展城市綠化，增加城市自凈能力
　　判斷一個(gè)國家和地區(qū)的科學(xué)技術(shù)和現(xiàn)代化程度時(shí)，國際上常把城市綠地、森林公園、自然保護(hù)區(qū)的面積人均占有水平作為依據(jù)之一。綠化具有凈化空氣、水質(zhì)、土壤，降低噪音，改善城市小氣候以及美化城市等功能，目前，世界各大城市在房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)中都十分重視城市的綠化，積極營造城市環(huán)城林帶以及在城市周圍造大片森林，努力擴(kuò)大城市綠化覆蓋率。城市環(huán)境惡化的一個(gè)重要原因就是綠地比例太低，因此，需要從大環(huán)境出發(fā)，保證足夠的公共綠地，以增強(qiáng)城市的自凈能力。這首先需要在土地開發(fā)中確定綠地定額，在新建房屋時(shí)，必須使綠化與建筑占地面積比例達(dá)到一定的水平，一般不少于30%，否則土地開發(fā)計(jì)劃不應(yīng)予以批準(zhǔn)；其次是通過組建園林開發(fā)公司，專門進(jìn)行園林、旅游、風(fēng)景區(qū)的建設(shè)和各個(gè)住宅小區(qū)的綠化配套，包括綠化隔離帶、街心花園、道路綠化以及工廠綠化等綜合開發(fā)經(jīng)營，國家已經(jīng)在進(jìn)行環(huán)境治理企業(yè)（如污水處理廠）走向市場、提高效益的試點(diǎn)，其成功的經(jīng)驗(yàn)也將對(duì)園林開發(fā)公司的運(yùn)作模式起到借鑒作用；再次是積極發(fā)展主體綠化、屋頂綠化，建設(shè)“屋頂花園”等，全方位提高城市綠化整體水平。控制城市車輛的增長，
　　（三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，建立科學(xué)決策機(jī)制和協(xié)調(diào)管理機(jī)制
　　土地資源的“充分”利用需要更新為“綜合”利用，建立利用、再生和保護(hù)相結(jié)合，生態(tài)需求和經(jīng)濟(jì)需求相統(tǒng)一的觀念，推進(jìn)包括土地在內(nèi)的資源資產(chǎn)化管理，加快建立國有自然資源管理的新體制，理順各類資源的比價(jià)關(guān)系，嚴(yán)格實(shí)行土地等資源的有償開發(fā)和使用。同時(shí)還需推行環(huán)境污染總量控制政策，不僅將環(huán)境資源損失的量化指標(biāo)作為與生產(chǎn)指數(shù)相對(duì)應(yīng)的指標(biāo)加以標(biāo)衡，而且要將環(huán)境污染造成的經(jīng)濟(jì)損失列入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本，對(duì)不合理使用資源的項(xiàng)目課以特別稅，使資源配置和利用與企業(yè)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益掛鉤。否則，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的調(diào)整、產(chǎn)業(yè)技術(shù)的創(chuàng)新等活動(dòng)就難以定位在減少資源消耗、降低污染水平、提高生產(chǎn)效率上，就會(huì)重蹈亂上項(xiàng)目、低水平重復(fù)建設(shè)等浪費(fèi)和破壞資源環(huán)境、低效益發(fā)展的覆轍。
　�。ㄋ模���(gòu)建與集約型增長方式相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)的法律架構(gòu)
　　國務(wù)院出臺(tái)的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》將對(duì)開發(fā)過程中的環(huán)境意識(shí)和行為產(chǎn)生積極的約束作用，需要在此基礎(chǔ)上制訂更完善和完整的法規(guī)體系。各項(xiàng)具體法規(guī)政策和專門法律法規(guī)，要以維護(hù)環(huán)境資源全民所有權(quán)為基本點(diǎn)，并要與國際環(huán)境法接軌，同時(shí)要建立一支力量足夠的、具有獨(dú)立執(zhí)行對(duì)生態(tài)環(huán)境保護(hù)和管理職能的執(zhí)法隊(duì)伍，以保證監(jiān)督管理工作的有序進(jìn)行。
　　總之，環(huán)境是資源的載體，保護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供持續(xù)利用資源的可能；同時(shí)，環(huán)境又是人們共同的居所，發(fā)展生產(chǎn)以及保護(hù)環(huán)境的目的都是為了提高人們生活水平。因此，我們?cè)诩涌斐鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)的同時(shí)，需要充分認(rèn)識(shí)和把握城市生態(tài)系統(tǒng)的特點(diǎn)，重視城市生態(tài)系統(tǒng)中各要素的有機(jī)聯(lián)系，依據(jù)生態(tài)規(guī)律，尋求適合城市房地產(chǎn)開發(fā)與城市經(jīng)濟(jì)增長、生態(tài)環(huán)境同步改善的有效途徑，以促進(jìn)城市房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益統(tǒng)一，堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路，建立適合現(xiàn)代城市生態(tài)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的開發(fā)模式，推動(dòng)城市房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。