【內(nèi)容摘要】本文從一件拆遷安置房屋轉(zhuǎn)讓糾紛案件入手，全面分析了拆遷安置協(xié)議債權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所涉及的各種法律關(guān)系，提出了債權(quán)人（被拆遷人）對(duì)拆遷安置協(xié)議中所約定的拆遷安置房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不是房屋的轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)。文章最后對(duì)由于法律規(guī)定不明確所引發(fā)的糾紛案件，助長(zhǎng)了隨意毀約違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，不利于我國(guó)誠(chéng)信體系的建立進(jìn)行了思考。
　　關(guān)鍵詞：拆遷安置,債權(quán)再轉(zhuǎn)讓,法律分析
　　引言
　　債權(quán)人（被拆遷人）對(duì)拆遷安置協(xié)議中所約定的拆遷安置房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，不是房屋的轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是回遷要求交付房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，屬于《合同法》中所規(guī)定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓只要不具有《合同法》第七十九條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情形，轉(zhuǎn)讓依法有效。受讓人取得該債權(quán)后，亦可進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓。次受讓人受讓該債權(quán)后，交付房屋的請(qǐng)求只能向債務(wù)人（拆遷人）主張。在債務(wù)人（拆遷人）不能按時(shí)交付房屋的情況下，只能理性面對(duì)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。次受讓人要求解除與受讓人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系的請(qǐng)求，人民法院不應(yīng)支持。
　　一、案件基本事實(shí)
　　2007年3月，XXXXXX有限公司，對(duì)邯鄲市叢臺(tái)區(qū)XXX進(jìn)行舊城改造拆遷。在拆遷過(guò)程中，一些拆遷戶在與XX公司簽訂拆遷安置協(xié)議后，把拆遷安置協(xié)議中的拆遷安置房屋對(duì)外買賣。拆遷戶王XX委托XX公司項(xiàng)目部經(jīng)理鄭XX做中間人把自己的拆遷安置房屋對(duì)外買賣。他的拆遷安置協(xié)議有4套房屋，轉(zhuǎn)讓其中兩套，單套100平方米價(jià)款23萬(wàn)。2007年4月底，被告李X便通過(guò)鄭XX介紹，買了王XX拆遷安置協(xié)議中注明的2套安置房。被告李X把房款46萬(wàn)交給鄭XX，鄭XX給被告李X開(kāi)具了XX公司蓋章的收款收據(jù)，鄭XX也把46萬(wàn)交給了王XX。
　　2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)異�；鸨�，市場(chǎng)房?jī)r(jià)飛漲。2007年8月，原告王XX通過(guò)熟人介紹，以28.5萬(wàn)元的價(jià)款買了被告李X所買的其中一套拆遷安置房。被告李X收款后，原告王XX和被告李X到XX公司，XX公司為原告王XX開(kāi)具了房款收據(jù)，辦理了由被告李X變更為原告的更名手續(xù)。
　　2007年底，XX公司在拆遷過(guò)程中發(fā)生傷害案件，致使項(xiàng)目陷入停頓。2008年下半年，隨著國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重下跌。原告王XX提出退房，被告李X不同意退房，雙方協(xié)商無(wú)果，原告王XX便于2009年5月14日向邯鄲市XXX法院提起訴訟，請(qǐng)求依法解除雙方買賣關(guān)系。
　　二、爭(zhēng)辯觀點(diǎn)
　　該案在所內(nèi)討論過(guò)程中，對(duì)買賣拆遷安置房的法律效力存在不同認(rèn)識(shí)，有以下兩種意見(jiàn)：
　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，拆遷戶對(duì)外所賣的房屋由于尚沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)證，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”拆遷戶與被告李X之間的買賣行為顯然違反法律規(guī)定，依法確認(rèn)無(wú)效。由于拆遷戶與被告李X之間的買賣行為無(wú)效，被告李X沒(méi)有取得房屋的所有權(quán)，其與原告王XX之間的買賣合同也無(wú)效。由于雙方的買賣合同無(wú)效，雙方均有過(guò)錯(cuò)，無(wú)效合同不適用定金罰則，人民法院應(yīng)判決確認(rèn)雙方買賣合同無(wú)效，李X返還原告的房款28.5萬(wàn)，對(duì)購(gòu)房款的利息損失，由雙方分別承擔(dān)。
　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，拆遷戶對(duì)外買賣拆遷安置房的實(shí)質(zhì)并非轉(zhuǎn)讓房屋而是轉(zhuǎn)讓回遷安置要求給付房屋的債權(quán)，其對(duì)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定。被告李X受讓上述債權(quán)后，亦可進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓。被告李X與原告王XX之間屬債權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系，依法有效，人民法院應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同，駁回原告王XX的訴訟請(qǐng)求。筆者同意第二種意見(jiàn)。
　　三、對(duì)本案的解析
　　處理本案的關(guān)鍵在于正確分析把握本案的法律關(guān)系，本案是一起典型的拆遷安置協(xié)議債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，不是房屋買賣合同糾紛。
　　(一)、拆遷安置協(xié)議分析
　　拆遷人與拆遷戶之間的拆遷安置協(xié)議實(shí)質(zhì)上是一種特殊的“買賣”合同，是拆遷戶的被拆遷房屋與拆遷人將來(lái)建好的商品房進(jìn)行“互易”的協(xié)議。在這種合同中，不是產(chǎn)權(quán)的互易，拆遷戶失去了現(xiàn)存的居住房屋，換來(lái)的是拆遷人將來(lái)的尚未建好的房屋，是一種期待權(quán)，在拆遷安置協(xié)議中體現(xiàn)的是一種債權(quán)，即要求拆遷人給付房屋的權(quán)利。
　　(二)、本案?jìng)鶛?quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系所包含若干法律關(guān)系分析
　　本案中，債權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系包含五個(gè)法律關(guān)系：
　　一為債權(quán)讓與人（拆遷戶王XX）與債務(wù)人（XX公司）之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)債權(quán)關(guān)系）；二為債權(quán)讓與人（拆遷戶王XX）與受讓人（被告李X）之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系；三為債權(quán)受讓人（被告李X）基于債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，與債務(wù)人（XX公司）之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系；四為債權(quán)受讓人（被告李X）與次受讓人（原告王XX）之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系；五為次受讓人（原告王XX）基于債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，與債務(wù)人（XX公司）之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。
　　在XX公司與拆遷戶王XX之間拆遷安置協(xié)議中，拆遷戶以現(xiàn)有的房屋換來(lái)的是一種債權(quán)，即要求拆遷人給付房屋的權(quán)利，拆遷戶對(duì)外轉(zhuǎn)讓的盡管名義上是房屋，但其轉(zhuǎn)讓的法律實(shí)質(zhì)卻是債權(quán)，即回遷安置的權(quán)利，要求拆遷人給付房屋的權(quán)利，對(duì)于這種債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《合同法》第七十九條：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：
　�。ㄒ唬└鶕�(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；
　�。ǘ�）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；
　�。ㄈ�）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。”規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓不具有《合同法》第七十九條規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的情形。因此，該轉(zhuǎn)讓合法有效。在被告李X受讓該債權(quán)后，被告李X基于債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，也就享有債權(quán)，與債務(wù)人（XX公司）之間形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)然也可以進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓。被告李X其與原告王XX之間也屬債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。
　　最終，原告王XX基于債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，與XX公司之間形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，被告李X與債務(wù)人XX公司之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告王XX后終止。
　　(三)、如何對(duì)待原告王XX在拆遷人不能交房情況下的解除合同請(qǐng)求
　　盡管原告王XX與被告李X在當(dāng)初雙方都認(rèn)為買賣的是房屋，但在法律上雙方實(shí)為拆遷安置合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是債權(quán)，即回遷安置權(quán)，亦即要求拆遷人給付房屋的權(quán)利，而不是房屋。因此，在雙方債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效后，原告王XX房屋利益的實(shí)現(xiàn)與否，已經(jīng)脫離雙方債權(quán)轉(zhuǎn)讓的范疇，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為原告王XX與拆遷人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在房屋交付不能的情況下，只能是原告王XX需要面對(duì)的與拆遷人之間的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，原告王XX要求解除雙方買賣關(guān)系的請(qǐng)求依法無(wú)據(jù)只能依法駁回，法院應(yīng)判決雙方繼續(xù)履行合同。
　　四、案后思考
　　近年來(lái)，在處理相關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件過(guò)程中，司法實(shí)踐中存在一定誤區(qū)，律師在代理案件過(guò)程中觀點(diǎn)紛呈，法院在處理結(jié)果上各異，做法不一。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱變化，在訴訟群體上也發(fā)生著相應(yīng)變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱房?jī)r(jià)一路走高的2005、2006、2007年，房?jī)r(jià)一路飆升的情況下，頻頻出現(xiàn)出賣人以買賣合同違反規(guī)定為由，向人民法院起訴要求確認(rèn)合同無(wú)效返還房屋之訴的退房潮；而在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，在各地頻頻出現(xiàn)按揭房斷供，同時(shí)也出現(xiàn)了買受人以各種理由要求解除合同的另一種退房潮。出賣人和買受人兩類身份角色的人隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而相繼提起訴訟，提起訴訟的目的都是意在獲得不當(dāng)利益。在這種期待獲取巨大不當(dāng)利益的市場(chǎng)氛圍中，助長(zhǎng)了隨意毀約違背誠(chéng)信的不良社會(huì)風(fēng)氣，極大危害了交易安全，誘導(dǎo)了誠(chéng)信危機(jī)發(fā)生的惡果，不利于我國(guó)誠(chéng)信體系的建立。
　　在本案審理過(guò)程中，2009年7月22日，恰逢最高人民法院印發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知（法發(fā)〔2009〕42號(hào)），要求各級(jí)法院準(zhǔn)確把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生的客觀變化，在法律和國(guó)家政策規(guī)定框架內(nèi)，適用原則性和靈活性相統(tǒng)一的方法，妥善審理房地產(chǎn)案件，為“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的工作大局提供強(qiáng)有力的司法保障。要求各級(jí)人民法院高度重視當(dāng)前形勢(shì)下的房地產(chǎn)案件審判工作，確立了盡可能維持合同效力，對(duì)商品房銷售過(guò)程中，購(gòu)房人要求解除合同退房的請(qǐng)求，要求區(qū)分情況，慎用解除，依法穩(wěn)定房屋交易市場(chǎng)，對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除；要引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，共同維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。
　　
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