摘要：通過對“北京市城市中心區(qū)危舊房街區(qū)再開發(fā)與改造策略分析”這一論題建立研究的概念框架，試圖運(yùn)用城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與城市規(guī)劃的相關(guān)原理，結(jié)合北京舊胡同改造項(xiàng)目這一實(shí)踐，從非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)、政府部門、政策與居民這三個(gè)層面建立分析，為北京市城市中心區(qū)危舊房街區(qū)的發(fā)展提供“當(dāng)前”與“未來”兩個(gè)層面的回答，并使“當(dāng)前”與“未來”的發(fā)展可以有機(jī)的結(jié)合在一起。
　　關(guān)鍵詞：福利經(jīng)濟(jì)學(xué)，非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)，政府，政策與居民
　　1研究對象
　　老北京的胡同與城市是融為一體的，是北京城市發(fā)展所積淀的珍貴歷史財(cái)富，但隨著時(shí)間的推移，這些胡同也不可避免的成為了現(xiàn)在城市中心區(qū)危舊房街區(qū)的代表。雖然這里發(fā)生著令人回味的各種百姓故事，有著胡同特有的文化價(jià)值，但作為生活在胡同中的具體個(gè)體——居民而言，如何面對老舊胡同所形成的，諸如衛(wèi)生條件差，秩序混亂，生活基礎(chǔ)配套設(shè)施落后等等諸多不便，以及由此而產(chǎn)生的與現(xiàn)代城市生活品質(zhì)的發(fā)展相脫節(jié)等許多社會現(xiàn)實(shí)，則是政府部門及城市規(guī)劃相關(guān)專業(yè)人員，研究人員值得仔細(xì)思考的問題。由于北京城市歷史發(fā)展的原因，隨著城市的不斷擴(kuò)張，北京胡同幾乎均處于城市中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)良、土地價(jià)值升值空間大、含金量高、稀缺性強(qiáng)。因此隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展健全，如何再開發(fā)或改造這些區(qū)域的城市風(fēng)貌，置換其城市功能，在滿足社會公平的前提下，保證這些區(qū)域的開發(fā)建設(shè)成為廣大市民及當(dāng)?shù)卣�府所關(guān)注的重要問題。目前，隨著城市開發(fā)建設(shè)活動的不斷深入，拆遷上述區(qū)域的難度不斷加大，因此為了均衡城市發(fā)展以及解決當(dāng)前人民生活的具體問題，北京市政府決定投入10億元專項(xiàng)補(bǔ)助資金，用于東城、西城、宣武、崇文四城區(qū)新中國成立以來規(guī)模最大的房屋修繕和市政改造工作。
　　隨著北京奧運(yùn)會的籌備與成功舉辦，北京胡同的改造工程也在不斷的實(shí)施當(dāng)中，以北京胡同改造項(xiàng)目這一實(shí)際工程的進(jìn)行為基礎(chǔ)，本論題試圖探討北京市城市中心區(qū)區(qū)位優(yōu)良土地再開發(fā)與改造的策略分析。
　　2研究目的
　　通過正在進(jìn)行的北京胡同改造項(xiàng)目這一實(shí)踐，試圖從政府、開發(fā)商、政策與居民等不同層面進(jìn)行分析，并結(jié)合城市規(guī)劃及城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)思考，試圖針對大型城市發(fā)展成熟期所面臨的中心區(qū)域再開發(fā)或內(nèi)涵型開發(fā)這一現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行探討，試圖尋找一種可能的，既滿足社會經(jīng)濟(jì)福利，同時(shí)又能夠?qū)崿F(xiàn)土地利益最大化的城市規(guī)劃發(fā)展策略，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置。
　　與具體的北京胡同改造項(xiàng)目相結(jié)合，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行研究：①政策法規(guī)方面，如居民安置方案、總體規(guī)劃改造方案，單體改造方案，區(qū)位空間組織等等；②具體實(shí)施措施方面，如日常配套基礎(chǔ)設(shè)施的安裝維護(hù)，危舊房的改造施工方式，施工周期與節(jié)奏控制等；③居民對改造方案所產(chǎn)生的基于生活基本要求而發(fā)生的回應(yīng)，如原拆原建對住房面積的限制，施工周期與居民生活規(guī)律的對接，自愿“適當(dāng)疏散”措施的應(yīng)用等等。④資金引入與資源配置方面，如政府投入資金的集約使用，在滿足改造的前提下，是否可引進(jìn)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的方法，開發(fā)商的介入等等。⑤界定與文化遺產(chǎn)保護(hù)的共同點(diǎn)與不同點(diǎn)，對建筑單體進(jìn)行評估，在城市建設(shè)和文化保護(hù)之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)。
　　通過多角度，多層面的研究，試圖從當(dāng)前與未來發(fā)展兩個(gè)方面找到城市中心區(qū)再開發(fā)與改造過程中，具有針對性的解決辦法；并在“當(dāng)前”與“未來”之間建立一座橋梁，使城市的發(fā)展成為一種可能的可持續(xù)發(fā)展，減少城市發(fā)展中各種資源的不必要浪費(fèi)。
　　3工作方法
　　通過提出如下三個(gè)方面的問題，展開對該論題的逐層深入研究。①非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)層面：中心區(qū)危舊房街區(qū)土地價(jià)格上升后，為了追求高額的土地級差收益，同時(shí)亦能從不同層面緩解居民實(shí)實(shí)在在面臨的日常生活難題，因此近些年來，非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)已關(guān)注這些地區(qū)；但隨著城市開發(fā)的逐漸深入，由非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)的成本在大幅度提高，從而導(dǎo)致由非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)開發(fā)的可能性在逐漸降低。而非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)的資金相對活躍，如何適當(dāng)引入刺激這些區(qū)域的發(fā)展。本論題試圖從行政與市場的角度分析這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，找出其中的各方面動因所在。②政府層面：既然目前非公共開發(fā)機(jī)構(gòu)難以介入，但居民生活條件與城市風(fēng)貌又亟待改善，因此政府的介入成為必然，也就出現(xiàn)了像北京舊胡同改造這樣的項(xiàng)目的實(shí)施；但政府投入經(jīng)濟(jì)回報(bào)率低，甚至沒有經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因此能為居民解決問題的程度也很有限，勢必存在不斷投入，但收效甚微的可能性。如何從宏觀上找到經(jīng)濟(jì)與社會福利的平衡點(diǎn)，如何合理的配置資源同時(shí)又為未來的發(fā)展留有有價(jià)值的空間成為值得思考的問題。③政策層面：政府的介入是有限的，而居民的生活問題又是迫切需要解決的，除了環(huán)境差，更為重要的是一個(gè)社會福利與社會公平的問題，如一個(gè)胡同中容納若干四合院，而這些原本容納一戶兩戶人家的院子現(xiàn)在幾乎都居住著十幾戶人口，每戶平均面積不足十平方米，雖然是合院，已完全沒有院子可言。如何在合理成本范圍內(nèi)既能恢復(fù)老胡同的文化價(jià)值，同時(shí)又能改善居民基本的生活指標(biāo)，改造政策的確定必然影響巨大，因此如何解析并合理利用當(dāng)前的改造政策也是值得關(guān)注的問題。
　　通過對以上三個(gè)問題結(jié)合實(shí)際案例的分析，試圖利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的有關(guān)原理，如邊際效用規(guī)律，福利經(jīng)濟(jì)學(xué)等的相關(guān)知識；以及城市規(guī)劃中的相關(guān)理論，如城市的發(fā)展，文化街區(qū)的改造與保護(hù)，紳士化等相關(guān)理論的運(yùn)用對北京市城市中心區(qū)危舊房街區(qū)再開發(fā)與改造策略分析這一論題進(jìn)行多方位有針對性的研究。
　　4研究范圍的限定
　　本論題研究的核心內(nèi)容是北京市城市中心區(qū)危舊房街區(qū)再開發(fā)與改造策略分析，所以針對其作了如下的限定：
　　4.1在案例研究的時(shí)間范圍上，限于從北京舊胡同改造項(xiàng)目開始至今。理論背景則涉及多元化的城市規(guī)劃，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)及社會學(xué)等各種相關(guān)理論。
　　4.2 在研究的范圍上，僅限于基于案例分析基礎(chǔ)上的，對于北京市城市中心區(qū)危舊住宅街區(qū)區(qū)域的研究。在研究的基礎(chǔ)上，有針對性地，從不同角度，不同層面加以分析并拓展，最終尋找一種基于全方位思考基礎(chǔ)上的可行性策略。

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