本文主要從三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理方法進(jìn)行了研究。首先是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)容與特點(diǎn)；其次是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成與分類；最后是目標(biāo)成本管理的流程。
　　1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)容與特點(diǎn)
　　1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的內(nèi)涵、目的與原則
　　目標(biāo)成本是根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，以及既定的價(jià)格等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的，即目標(biāo)成本=目標(biāo)收入—目標(biāo)利潤(rùn)。它對(duì)于企業(yè)在未來一定時(shí)期的成本發(fā)展趨勢(shì)起著一種總體控制作用。目標(biāo)成本作為企業(yè)各個(gè)部門和各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)上成本控制和考核標(biāo)準(zhǔn)，有利于將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入企業(yè)內(nèi)部，強(qiáng)制性地促進(jìn)企業(yè)成本水平適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求。通過目標(biāo)成本的分解、落實(shí)、控制和考核手段，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)行全面的、綜合性管理[1]。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和成本預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，確定成本控制目標(biāo)，并將目標(biāo)成本分解到企業(yè)的各個(gè)部門與崗位，在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制、對(duì)目標(biāo)成本完成情況進(jìn)行定量考核，根據(jù)考核結(jié)果予以有效激勵(lì)的全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理工作。
　　1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的目的與原則
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的目的是使房地產(chǎn)企業(yè)形成全企業(yè)、全過程、全方位的成本管理體系，在滿足項(xiàng)目使用功能的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目成本控制在合理較低水平，從而使開發(fā)項(xiàng)目獲取最佳的經(jīng)濟(jì)效益。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理的基本原則是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益為目的，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前確定分解，事中動(dòng)態(tài)控制，事后定量考核。企業(yè)各個(gè)部門崗位都有明確的成本控制目標(biāo)，積極主動(dòng)的對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行全過程、全方位的管理。
　　1.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的主要內(nèi)容
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作應(yīng)該是一個(gè)從項(xiàng)目決策階段的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)開始到項(xiàng)目竣工后的目標(biāo)成本的績(jī)效考核為止的全過程，全員，全方位的成本管理工作。
　　首先，需要進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)與調(diào)整，為提高成本管理的工作效率，應(yīng)該從企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)入手，建立完善的成本管理體系和相應(yīng)的責(zé)任范圍；在項(xiàng)目的決策階段，應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)情況，通過對(duì)項(xiàng)目整體投資收益的分析，確定目標(biāo)成本；進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施過程中，需要對(duì)各項(xiàng)成本進(jìn)行事前、事中和事后的動(dòng)態(tài)控制，及時(shí)掌握成本變動(dòng)情況，必要時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；在項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，以公司確認(rèn)的目標(biāo)成本為基準(zhǔn)，對(duì)各部門各崗位的成本管理工作進(jìn)行定量的績(jī)效考核，并根據(jù)考核結(jié)果實(shí)施公開、公平、公正的激勵(lì)措施。
　　2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的構(gòu)成與分解
　　2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本主要包括土地及拆遷費(fèi)、設(shè)計(jì)與咨詢費(fèi)用、前期配套費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、配套工程費(fèi)，公共配套設(shè)施費(fèi)，財(cái)務(wù)成本、開發(fā)間接費(fèi)用等九大類費(fèi)用，每類費(fèi)用包括的主要內(nèi)容如下：
　　表3.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成表
　　序號(hào) 類別 主要內(nèi)容
　　1 土地征用及拆遷費(fèi) 獲取土地使用權(quán)所發(fā)生的各類費(fèi)用、土地附著物拆遷費(fèi)用。
　　2 設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)用 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、各類咨詢費(fèi)用。
　　3 前期配套費(fèi) 規(guī)劃手續(xù)費(fèi)、招標(biāo)與合同備案費(fèi)用、配套費(fèi)用以及產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用。
　　4 建筑安裝工程費(fèi) 土建工程、安裝工程、室外工程、裝修工程所涉及的相關(guān)費(fèi)用。
　　5 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 電梯、暖通、配電、消防、給排水、弱電等各類工程設(shè)備的采購(gòu)費(fèi)用。
　　6 配套工程費(fèi) 供水、供電、供氣、供暖、排水、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等需要由市政部門組織施工的配套工程所設(shè)計(jì)的費(fèi)用。
　　7 公共配套設(shè)施費(fèi) 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，主要包括：非盈利性會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、公園綠地等工程所涉及的費(fèi)用。
　　8 財(cái)務(wù)成本 稅金和建設(shè)期貸款利息。
　　9 開發(fā)間接費(fèi) 組織管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤消等。
　　資料來源：根據(jù)相關(guān)資料整理
　　2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解
　　目標(biāo)成本分解是目標(biāo)成本管理模式的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，為目標(biāo)成本控制提供標(biāo)度，具有承上啟下的作用[1]。目標(biāo)成本的分解，是將確定的目標(biāo)成本按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進(jìn)行科學(xué)的劃分、分解和展開，化“大”為“中”，化“中”為“小”，使之具體化、細(xì)小化、單元化，盡可能變化為若干較小的分、子目標(biāo)，從而形成一個(gè)由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標(biāo)構(gòu)成的有機(jī)的目標(biāo)成本體系[2]。
　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本的分解可通過編制科目表的方式完成。科目表應(yīng)基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用，力求完整反映房地產(chǎn)開發(fā)成本全貌，便于成本管理工作的開展。各階段目標(biāo)成本的編制均應(yīng)以科目表為框架。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成的一般規(guī)律，應(yīng)按照成本管理的不同階段，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行了分解。一般情況下，應(yīng)分為四級(jí)科目，投資估算目標(biāo)成本應(yīng)精確到二級(jí)科目，概算目標(biāo)成本應(yīng)精確到三級(jí)科目，預(yù)算目標(biāo)成本應(yīng)精確到四級(jí)科目。
　　3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的流程
　　成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要管理工作之一，貫穿項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段。成本管理工作流程應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的程序來設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)先后順序分為以下幾個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、土地獲取階段、方案策劃與設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工階段。目標(biāo)成本管理工作應(yīng)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，開展相應(yīng)的工作，一般情況下可分為三個(gè)階段：項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和交工與績(jī)效考核階段。
　　3.1項(xiàng)目決策階段： 
　　需要確定項(xiàng)目總體目標(biāo)成本。一個(gè)項(xiàng)目要取得成功，在項(xiàng)目決策階段就應(yīng)該確定項(xiàng)目總體目標(biāo)成本。這個(gè)目標(biāo)成本應(yīng)該是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的上限，是一個(gè)剛性指標(biāo)，沒有特殊情況不能突破。此時(shí)確定目標(biāo)成本可以充分體現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)成本的要求。

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