【摘要】：作為一個新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理以及物業(yè)管理企業(yè)在生活中備受人們關注。物業(yè)管理企業(yè)的收入主要有主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入和補貼收入三種形式，不同的收入采用不同的核算方法。分析物業(yè)管理企業(yè)的收入形式和核算過程對于人們了解物業(yè)管理及其該行業(yè)有著重要的作用。
　　【關鍵詞】：物業(yè)管理企業(yè)；收入；帳戶
　　
　　物業(yè)管理（propertymanagement），是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對房屋及其配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。隨著人民群眾生活水平的不斷提高，對居住環(huán)境和社區(qū)服務的更多的關注，使得物業(yè)管理的好壞已經(jīng)成為居民選購住房時考慮的重要因素，物業(yè)管理為越來越多的人所接受。作為一個新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動也越來越受到廣大老百姓的關注。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營特點及經(jīng)營活動的內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)的收入一般分為主營業(yè)務收入、其他業(yè)務收入和補貼收入三種形式。
　　主營業(yè)務收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入，其中以物業(yè)管理收入為主。物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的物業(yè)管理收入包括公共性服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入。公共性服務收入包括公共衛(wèi)生清洗、公共設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化費用，是物業(yè)管理收入的主要內(nèi)容。公共性服務實現(xiàn)政府指導價管理辦法。即有各地物價管理部門會同房地產(chǎn)主管部門規(guī)定基準價及浮動幅度。物業(yè)管理企業(yè)公共性服務費的內(nèi)容一般由八個項目組成：管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；樓內(nèi)共用設施維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費。公共性服務費以房屋的建筑面積為計算依據(jù)，各套房屋的建筑面積除了自用建筑面積外，還要合理分攤公用建筑面積。各套房屋應分攤的公用建筑面積應以該幢房屋的公用建筑面積占該幢房屋總自用建筑面積的百分比進行分攤，各套房屋建筑面積的計算，可以按以下公式進行：某套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率=該幢房屋公用建筑面積／該幢房屋總自用建筑面積，某套房屋的建筑面積=某套房屋的自用建筑面積×（1+該套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率）。公共性服務費由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取。例如某幢房屋的建筑面積為10000平方米，其中，自用建筑面積為8000平方米，公用建筑面積為2000平方米。則各套房屋的自用建筑面積應分攤的公用建筑面積的分攤率=2000/8000=25%，如各套房屋的自用建筑面積為100平方米，則該套房屋的建筑面積=100×（1+25%）=125（平方米）。如果每月公共性服務收費的標準為0.6元/平方米，則該套房屋的業(yè)主每月應交公共性服務費為75元（125×0.6）。公共性服務費一般有兩種收取方法：按月收取和定期預收。按月收取公共性服務費時，借記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入（公共性服務收入）”賬戶；定期預收公共性服務費時，借記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“預收賬款”賬戶，分月度計算結轉(zhuǎn)主營業(yè)務收入時，借記“預收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入（公共性服務收入）”賬戶。公眾代辦性服務收入是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主和租住戶委托代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費、房屋自用部位和自用設備的修繕等服務而收取一定的代辦服務費用。未經(jīng)業(yè)主和租住戶委托不得收費。該項收費標準，須經(jīng)當?shù)匚飪r部門認可后，方能向業(yè)主和租住戶收取。物業(yè)管理企業(yè)代收有關費用時，借記“庫存現(xiàn)金”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入（公共性服務收入）”和“其他應付款——自來水公司（電業(yè)局等部門）”賬戶，將收到的款項解繳各部門時，借記“其他應付款——自來水公司（電業(yè)局等部門）”賬戶，貸記“庫存現(xiàn)金”賬戶。特約服務收入是物業(yè)管理企業(yè)對管轄區(qū)各業(yè)主和租住戶的個別需求提供服務的收費，是公共性服務收入和公眾代辦性服務收入的補充和完善，如業(yè)主家務服務、裝修服務等。該收費由管理部門統(tǒng)一制定收費標準。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和租住戶提供特約服務收入時，借記“庫存現(xiàn)金”賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)管理收入（特約服務收入）”帳戶。物業(yè)經(jīng)營收入是物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務收入的一部分，包括房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施的收入，其中，房屋出租收入是指物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋不添加任何設施，直接用作出租，其租金作為物業(yè)經(jīng)營收入。物業(yè)管理企業(yè)收到各種經(jīng)營收入時，借記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)經(jīng)營收入”賬戶。物業(yè)大修收入主要包括對房屋共同部位、共用設施設備進行大修取得的收入。物業(yè)管理企業(yè)承接房屋共同部位、共用設施設備大修工程，工程完工后，其工程款經(jīng)業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽字認可后進行轉(zhuǎn)賬，借記“代管基金”帳戶，貸記“主營業(yè)務收入——物業(yè)大修收入”帳戶。代管基金是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托代管的房屋三項維修基金，包括房屋共用部位維修基金、電梯水泵維修基金和小區(qū)共用設施設備維修基金。代管基金的所有權屬于物業(yè)產(chǎn)權人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)將其作為一項流動負債進行管理和核算。物業(yè)管理企業(yè)收到業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托的代管基金時，應借記“銀行存款——代管基金存款”帳戶，貸記“代管基金”帳戶。
　　其他業(yè)務收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，物業(yè)管理企業(yè)除主營業(yè)務以外，為取得更多收益，廣開經(jīng)營門路，發(fā)展物業(yè)以外的各種服務業(yè)務。諸如作房屋中介機構，利用商業(yè)用房經(jīng)營各種服務業(yè)等。這些業(yè)務收入按照物業(yè)企業(yè)財務會計管理制度屬于其他業(yè)務收入。具體包括：房屋中介代銷手續(xù)費收入；無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；材料物資銷售收入；廢品回收收入；商業(yè)用房經(jīng)營收入等。其中，商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，對其添加經(jīng)濟設施和經(jīng)濟功能后，從事經(jīng)營活動所取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)店、飲食店等的經(jīng)營收入。物業(yè)管理企業(yè)取得的各項其他業(yè)務收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等賬戶，貸記“其他業(yè)務收入”帳戶，“其他業(yè)務收入”帳戶按其他業(yè)務的種類設置明細賬戶，如“房屋中介代銷手續(xù)費收入”；“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”；“材料物資銷售收入”；“廢品回收收入”；“商業(yè)用房經(jīng)營收入”等，進行明細核算。
　　補貼收入是指國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性補貼和其他補貼，如部分房管所轉(zhuǎn)為物業(yè)企業(yè)后，由于承擔著公房管理任務，房屋租金低廉，無法滿足正常維修運轉(zhuǎn)，導致該部分物業(yè)企業(yè)嚴重虧損。財政部門和主管部門根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，撥給該部分物業(yè)企業(yè)一部分虧損補貼，收到補貼后，物業(yè)管理企業(yè)借記“銀行存款”賬戶，貸記“補貼收入”帳戶，期末結轉(zhuǎn)利潤時，借記“補貼收入”帳戶，貸記“本年利潤“帳戶。
　　
　　主要參考文獻：
　　
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　　[3]物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定[DB/OL].江寧會計人天