摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展，包干制管理的弊端慢慢顯露出來，隨著酬金制物業(yè)服務(wù)小區(qū)的不斷增多，酬金制這一物業(yè)服務(wù)模式得到越來越多的業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的認(rèn)可和青睞，酬金制物業(yè)服務(wù)方式終將成為物業(yè)服務(wù)市場的主流方式。但是，在酬金制會計核算方面，一直以來都沒有專門的政策或文件加以規(guī)范，在酬金制管理的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際核算當(dāng)中，會計核算的方法多樣，不能很好地體現(xiàn)出酬金制管理企業(yè)的規(guī)模和效益。本文逐項分析了酬金制管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前在實際中對于企業(yè)收入和成本確認(rèn)計量方法的不足和原因，以及在2016年5月“營改增”后，增值稅下酬金制物業(yè)服務(wù)企業(yè)的稅費承擔(dān)及入賬困惑，并針對以上問題做了初步的探討，進(jìn)一步提出了改進(jìn)建議，并且形成了一整套酬金制服務(wù)企業(yè)的財務(wù)核算體系。

　　關(guān)鍵詞：酬金制會計核算;增值稅費;目標(biāo)成本管理

　　1物業(yè)公司采用酬金制核算的意義

　　酬金制管理規(guī)避了包干制管理中的諸如不利于企業(yè)專業(yè)化管理，為賺取更高利潤而拖延維修壓低成本等弊端，使得企業(yè)的費用收支更加透明化、合理化。物業(yè)管理既要實現(xiàn)企業(yè)的盈利同時要保障業(yè)主的物業(yè)保值增值，最終實現(xiàn)雙贏。所以，酬金制對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是生產(chǎn)和發(fā)展道路上的必然選擇。

　　推薦期刊：《中國物業(yè)管理》(月刊)2001年創(chuàng)刊，物業(yè)管理范文發(fā)表，是由建設(shè)部主管，中國物業(yè)管理協(xié)會主辦的全國性唯一一本國家級物業(yè)管理行業(yè)雜志。它主要以促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部交流，服務(wù)行業(yè)發(fā)展為宗旨，讀者對象為物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)和從業(yè)人員以及行業(yè)政府主管部門以及行業(yè)研究人員等。

　　酬金制和包干制從定義到實際操作都有著本質(zhì)的區(qū)別，物業(yè)服務(wù)企業(yè)用成熟的包干制財務(wù)核算，或者在包干制核算的基礎(chǔ)上稍做改進(jìn)的半包干半酬金核算，都不能真實全面地反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況和收支信息，不利于保障企業(yè)股東的權(quán)益，同時也不利于業(yè)主更好的監(jiān)督。所以，實行酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實行專門的酬金制財務(wù)核算是勢在必行的。統(tǒng)一且合理的酬金制會計核算，一方面可以使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)收支信息更加透明易懂，方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督。另一方面，能夠滿足企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，可以更加真實的反映企業(yè)股東的權(quán)益及收益情況。

　　2物業(yè)公司采用酬金制核算存在的問題

　　2.1酬金制核算收入及成本確認(rèn)不完整問題

　　由于目前沒有專門的文件來規(guī)范酬金制核算，大多數(shù)實行酬金制的企業(yè)還是建立的包干制核算體系，另有部分企業(yè)通過往來款來核算收取業(yè)主的物業(yè)費，將提取的酬金部分作為物業(yè)企業(yè)的收入計入營業(yè)收入，還有部分企業(yè)將酬金視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項成本。以上方法從企業(yè)財務(wù)核算方面均存在一定的問題，不能很好地反映物業(yè)企業(yè)的收入和經(jīng)營情況。

　　針對收入和成本的核算方面，按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(發(fā)改價格〔2003〕1864號)文件的規(guī)定，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。文件規(guī)定中提到的資金更傾向于是物業(yè)費用的用途分類，這并不等同于會計核算上的收入概念，把資金用途單純理解為收入劃分的界限，就會使企業(yè)的核算偏離真實的軌道。財會〔2017〕22號《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》對于收入的概念是這樣的：收入是指企業(yè)在日常活動中形成的、會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品控制權(quán)時確認(rèn)收入。

　　已有論文探討并指出，單純以物業(yè)酬金作為營業(yè)收入，不能全面地反映出物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)模(楊丹，2012)，酬金的概念更趨近于物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)利潤，也不符合企業(yè)會計準(zhǔn)則對收入的界定。而將酬金視同為物業(yè)企業(yè)的成本，這樣形成的利潤會沉淀在股東權(quán)益中，與酬金制的定義中的“不足與結(jié)余均由業(yè)主享有或承擔(dān)的”規(guī)定不相符合。也有論文提出以成本加成的方法確定酬金制管理企業(yè)的營業(yè)收入，將企業(yè)發(fā)生的服務(wù)費用、管理酬金和營業(yè)稅金之和作為企業(yè)的營業(yè)收入(鄭國健，2013)。這種方法存在三點缺陷：第一，在2016年5月1日營改增后，增值稅并不是單純以收入確定納稅金額，此種方法已經(jīng)失去了應(yīng)用價值。第二，倒推出的營業(yè)收入在確認(rèn)的同時，沒有完全按合同履約，有可能增加企業(yè)債權(quán)(應(yīng)收)的不確定性，在一定程度上加大了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，容易造成物業(yè)管理企業(yè)資金鏈的斷裂，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。同時，結(jié)余部分不再計入收入，易造成稅務(wù)風(fēng)險。第三，酬金制管理的流程應(yīng)為招投標(biāo)—討論費用方案—簽訂合同—開始執(zhí)行。所以，成本加成的方法更適合在物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始服務(wù)之前的費用測算環(huán)節(jié)來使用，由此確定的物業(yè)費價格會更加合理，能夠滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金實現(xiàn)。

　　成本的計量和確認(rèn)也不能同包干制一樣，因為酬金制合同的訂立目標(biāo)性非常明確，即業(yè)主享受什么服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要花費多少來滿足業(yè)主的需求，在合同中都有明確的標(biāo)準(zhǔn)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實際操作中幾乎沒有可能來擅自決定增加或減少服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和項目，按照合同履約并確認(rèn)成本是保障酬金實現(xiàn)的關(guān)鍵因素。酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能像包干制那樣，成本費用的花費完全由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來決定，為了追求更高的利潤，會無節(jié)制的壓低各種成本費用。所以，酬金制核算下成本費用必須按照合同約定確認(rèn)和計量。

　　2.2酬金制下增值稅費繳納和計量的時間性差異問題

　　增值稅是以收到款項或合同約定為納稅時點，酬金制小區(qū)基本為預(yù)收物業(yè)費的模式，所以，企業(yè)在預(yù)收收入的同時就把預(yù)收部分的全年稅費先行繳納。如果按照納稅時點確認(rèn)費用，無疑對前11個月的酬金核算產(chǎn)生重大影響。而用于抵扣的進(jìn)項稅金是隨著合同的執(zhí)行按月度取得的，極有可能會產(chǎn)生部分月份進(jìn)項稅金金額大于可抵扣銷項金額的情況。

　　此外，2011年6月北京市地方稅務(wù)局出臺了《北京地稅關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》，對于酬金制核算的物業(yè)管理項目符合條件的行為做出了免稅規(guī)定，使得酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以享受到一定的稅收優(yōu)惠。在2016年5月1日營業(yè)稅改征增值稅后，針對“營改增”后增值稅費的核算方面，國家稅務(wù)局對于酬金制服務(wù)的物業(yè)企業(yè)沒有出臺類似的文件政策，所以，酬金制管理的物業(yè)公司在繳納流轉(zhuǎn)稅方面存在一定的差異。實際工作中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)為自身有對收取的物業(yè)服務(wù)費用開具發(fā)票及繳納稅金的義務(wù)，和業(yè)委會僵持不下，導(dǎo)致酬金制推行困難重重。

　　2.3酬金制管理小區(qū)財務(wù)管理介入不足導(dǎo)致后期核算混亂的問題

　　酬金制推進(jìn)和普及的另一大困難是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會訂立合同后，在履約過程中，發(fā)現(xiàn)合同部分條款設(shè)定模糊，酬金實現(xiàn)空有合同和實際不能完全匹配。在后期賬務(wù)處理中，才會有各種各樣的核算模式，比如直接提取酬金為收入的簡單粗暴的方法。

　　為了保證酬金制管理順利開展，保障業(yè)主和股東的雙方面權(quán)益，使得酬金制核算可以統(tǒng)一規(guī)范地開展，財務(wù)管理的早期介入和過程管理就顯得十分必要。

　　3完善物業(yè)公司酬金制核算的措施

　　3.1酬金制收入與成本核算的建議方法

　　鑒于目前實際應(yīng)用中及各類分析文章中提到的酬金制會計核算方法和建議都沒能很好地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的實際收支情況和管理規(guī)模，所以本文提出以下建議：

　　(1)在物業(yè)酬金制合同簽訂的基礎(chǔ)上實行的酬金制管理，營業(yè)收入應(yīng)以合同約定的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，在月度未按合同規(guī)定從預(yù)收賬款中結(jié)轉(zhuǎn)至當(dāng)月的營業(yè)收入，如果存在部分業(yè)主欠交的部分，則應(yīng)該同時確認(rèn)應(yīng)收賬款(應(yīng)有收款臺賬明細(xì)至房號)和營業(yè)收入。此部分確認(rèn)的債權(quán)，有合同為依據(jù)，既能保證款項的收回，同時又可以滿足物業(yè)服務(wù)企業(yè)實現(xiàn)酬金。

　　(2)建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收入核算時可以按以下來操作：由業(yè)委會代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進(jìn)行酬金制合同的討論及簽訂，物業(yè)公司應(yīng)該按照成本加成的方法，確定小區(qū)管理的各項費用，從而議定物業(yè)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)。

　　在合同簽訂后，物業(yè)公司開始預(yù)收業(yè)主的年度物業(yè)費用，并嚴(yán)格按照合同執(zhí)行服務(wù)支付費用。支付成本費用時，借記營業(yè)成本或管理費用，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項稅額，貸記銀行存款或現(xiàn)金。預(yù)收物業(yè)費用時，借記銀行存款，貸記預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費用，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—銷項稅額。月度末，按照合同約定，將歸屬本月的物業(yè)費用結(jié)轉(zhuǎn)至營業(yè)收入，借記預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費，貸記營業(yè)收入—主營業(yè)務(wù)收入。按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)物業(yè)公司的債權(quán)，借記應(yīng)收賬款-應(yīng)收物業(yè)費，貸記營業(yè)收入—主營業(yè)務(wù)收入，應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅—銷項稅額。

　　3.2酬金制下增值稅費的核算方法

　　鑒于目前國稅對于酬金制稅費方面沒有單獨明確和優(yōu)惠文件，而實際工作中業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用通常只能繳納到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)委會不具備通常意義上的納稅主體資格。所以，酬金制管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收取物業(yè)服務(wù)費用的同時開具增值稅發(fā)票并履行納稅義務(wù)。這樣在會計核算方面，按照配比性原則，對于增值稅費的確認(rèn)和計量建議做如下核算：

　　按照結(jié)轉(zhuǎn)至本月的收入的銷項減去本月取得的專票進(jìn)項數(shù)額確定增值稅額和附加費金額，借記稅金及附加，貸記銀行存款，實際繳納與按月度計入費用的差額借記預(yù)付賬款—預(yù)繳稅金。希望稅務(wù)針對酬金制核算的小區(qū)的特殊性質(zhì)給予全面考慮，允許按照合同月度繳納增值稅款，盡快給予政策的指導(dǎo)和規(guī)范。

　　3.3酬金制下財務(wù)管理介入的方法

　　為避免出現(xiàn)酬金制合同執(zhí)行不順暢，酬金實現(xiàn)保障不足的情況發(fā)生，按照酬金制服務(wù)的概念和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金的實現(xiàn)來考慮，建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期按照目標(biāo)成本法來進(jìn)行成本費用的測算，從而設(shè)定物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)。

　　目標(biāo)成本是基于某一特定產(chǎn)品的銷售價格，在考慮必要利潤因素后，倒擠出的產(chǎn)品預(yù)期成本。財務(wù)部應(yīng)當(dāng)按照目標(biāo)成本法進(jìn)行目標(biāo)成本管理，從最初階段開始，貫穿于整個酬金制管理的周期，關(guān)注業(yè)主，關(guān)注物業(yè)服務(wù)的成本，加強(qiáng)供應(yīng)鏈的管理。

　　對于酬金制管理的小區(qū)，按照目標(biāo)成本法進(jìn)行財務(wù)管理的流程建議如下：

　　前期：在充分的市場調(diào)查形成的物業(yè)服務(wù)費定價標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，針對業(yè)主需求，逐項核定成本費用支出的必要性和數(shù)據(jù)。最終測算出按照市場定價的區(qū)間范圍和小區(qū)業(yè)主的服務(wù)要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以形成酬金(營業(yè)利潤)，可以形成的酬金數(shù)額在什么區(qū)間范圍內(nèi)，和企業(yè)投資者設(shè)定的必要報酬率做對比分析，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供決策支持。

　　合同履行期：按照合同確認(rèn)收入和成本的同時，本著持續(xù)改善的理念，對服務(wù)成本進(jìn)行追蹤評定，如：建立供應(yīng)商管理臺賬，同業(yè)務(wù)部門共同分析服務(wù)過程中可能節(jié)約的部分成本等。在滿足業(yè)主需求的前提下，盡可能地節(jié)約服務(wù)成本，可以為業(yè)主留存更多的物業(yè)費結(jié)余，形成更具市場競爭性的物業(yè)費價格。

　　扣除其他經(jīng)營的影響，按照以上步驟，因為酬金制合同的簽訂基礎(chǔ)為前期的成本測算加上酬金(目標(biāo)利潤)，所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般需要按照訂立合同中的相關(guān)約定，執(zhí)行所有的服務(wù)并支付相關(guān)費用，在此基礎(chǔ)上，才能按照合同約定來確認(rèn)收入。也就是說，營業(yè)收入扣除成本及稅費的金額，就是合同約定的酬金數(shù)額或者大于合同約定的酬金數(shù)額。若有結(jié)余物業(yè)費收入，以小區(qū)管理待付的形式留存至其他應(yīng)付款—物業(yè)費結(jié)余科目，待業(yè)主大會決議后使用。酬金部分作為物業(yè)公司的營業(yè)利潤，扣除營業(yè)外收支，形成利潤總額，計繳所得稅金。年度末按照財務(wù)制度形成留存收益分配股利。

　　3.4酬金制下會計核算體系的初步設(shè)計

　　為了更直觀的體現(xiàn)酬金制依據(jù)合同來確認(rèn)各項收入成本的情況，列明會計核算的具體分錄如下(某年第一個月物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賬務(wù))：

　　(1)收取費用及確認(rèn)月度收入：

　　借：銀行存款貸：預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(預(yù)收全年的物業(yè)費)應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅—銷項(收到的全年物業(yè)費的銷項A)借：預(yù)收賬款—預(yù)收物業(yè)費(結(jié)轉(zhuǎn)屬于當(dāng)月的物業(yè)費計收入)

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)費收入

　　借：應(yīng)收賬款—應(yīng)收物業(yè)費(按照服務(wù)合同確認(rèn)部分欠交業(yè)主的當(dāng)月物業(yè)費用)

　　貸：主營業(yè)務(wù)收入—物業(yè)費收入

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅—銷項(應(yīng)收當(dāng)月欠交物業(yè)費的銷項B)

　　(2)支付服務(wù)成本費用：

　　借：主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)服務(wù)成本—人工/材料/外包等

　　管理費用

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅—進(jìn)項(當(dāng)月取得的進(jìn)項稅額C)

　　貸：銀行存款應(yīng)付賬款(本月應(yīng)付未付的合同款項，如保安、保潔等)

　　(3)計算稅金及繳納(以北京地區(qū)為例)：

　　應(yīng)交增值稅=A+B-C

　　稅金及附加：當(dāng)月數(shù)額=(A/12+B-C)*12%(城建7%教育3%地方2%)

　　以后月度數(shù)額=(A*11/12+B)*12%

　　借：稅金及附加(當(dāng)月數(shù)額)

　　預(yù)付賬款—預(yù)繳稅費(以后月度數(shù)額)

　　貸：銀行存款

　　(4)月末形成營業(yè)利潤(酬金)，分別歸集業(yè)主的結(jié)余(或不足)和企業(yè)的權(quán)益

　　借：主營業(yè)務(wù)成本—物業(yè)服務(wù)成本(本月按合同約定應(yīng)發(fā)生暫未發(fā)生，如材料購買延后、辦公用品不需購買等情況)

　　貸：其他應(yīng)付款—業(yè)主費用結(jié)余

　　年度結(jié)余若超過一定數(shù)額，可在來年召開業(yè)主大會，適當(dāng)降低物業(yè)費用的標(biāo)準(zhǔn)。下月度如有費用支付，先行從其他應(yīng)付款—業(yè)主費用結(jié)余中列支，反之，如為借方余額，在賬務(wù)上先行確認(rèn)應(yīng)收，在月度末書面通知業(yè)主委員會(此種情況應(yīng)較少見，一般為不可抗力的價格上漲等導(dǎo)致)，需要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，重新協(xié)定物業(yè)費價格，或減少某類成本支出。

　　以上分錄完成后，企業(yè)的營業(yè)利潤(酬金)即得到滿足，在此基礎(chǔ)上，得出利潤總額，預(yù)繳(繳納)企業(yè)所得稅。然后結(jié)轉(zhuǎn)至利潤分配形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈余公積和未分配利潤。

　　綜上，上述核算分析及實際操作，在理論上符合現(xiàn)行的國家政策法規(guī)，在實際操作中方便簡潔，同時，既能保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)股東的權(quán)益，又能保證小區(qū)業(yè)主的利益，最終實現(xiàn)雙贏。

　　酬金制物業(yè)管理模式應(yīng)該是物業(yè)行業(yè)的主流發(fā)展方向，希望國家針對酬金制管理的財務(wù)核算及稅務(wù)事項能夠出臺完善的政策法規(guī)，使得酬金制能夠更好更快的發(fā)展。

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