摘要：房屋滲漏是建筑常見出現(xiàn)的問題之一，也是物業(yè)管理部門要經(jīng)常解決的問題之一，因此，物業(yè)管理部門需要對(duì)各種可能出現(xiàn)滲漏的原因有清晰的認(rèn)識(shí)，并能夠充分運(yùn)用維修的相關(guān)技術(shù)措施。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理,房屋滲漏,修繕措施

　　通常來說，在新建工程尤其是住宅建筑工程出現(xiàn)滲漏的情況并不罕見，在這種情況下，將會(huì)大大的影響到房屋的正常使用功能和裝修效果，更嚴(yán)重的是將會(huì)威脅到居住者的生命安全。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們可以發(fā)現(xiàn)發(fā)生滲漏最多的部位是屋面、窗框和廚衛(wèi)間容易同水接觸的特殊位置。筆者將在下文總結(jié)多年的施工實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就常見的滲漏部位容易產(chǎn)生的原因進(jìn)行探究，同時(shí)就解決的相關(guān)措施進(jìn)行探討。

　　一、房屋滲漏的主要原因

　　1.屋面滲漏的主要原因

　　1)防水層空裂、起邊、細(xì)部粘結(jié)不牢、卷材搭接處松開、泛水貼高度不夠等，由于屋面保溫層內(nèi)未設(shè)排氣屋面，防水卷材在白天受高溫輻射，保溫層內(nèi)潮濕的水變成氣體體積膨脹，夜晚氣溫下降氣體又恢復(fù)成水分，這樣日夜不停地脹縮，防水層抵抗不住長(zhǎng)期脹壓力而損壞，造成滲漏。

　　2)屋面板在使用過程中因環(huán)境溫度變化的影響，產(chǎn)生溫差變形開裂。在建筑使用過程中因地基出現(xiàn)不均勻沉降、結(jié)構(gòu)支座處的松動(dòng)、多種建筑材料線膨脹系數(shù)相差較大所形成的體積的徐變、各種振動(dòng)都會(huì)使結(jié)構(gòu)裂縫。

　　3)混凝土施工造成的裂縫，因施工操作人員不規(guī)范、振搗順序不到位、漏振或未振密實(shí)，混凝土內(nèi)有蜂窩孔洞存在，壓收光不及時(shí)、覆蓋保養(yǎng)灑水未按時(shí)進(jìn)行，混凝土早期脫水干燥收縮產(chǎn)生裂縫。

　　4)模板支撐剛度不夠，施工加荷載后板面受力下沉、卸荷載板面又恢復(fù)無強(qiáng)度的混凝土開裂;有些部位采用吊模施工，固定模板的鐵絲及鐵釘穿透混凝土，拆除吊模的時(shí)間過早及后續(xù)措施欠妥導(dǎo)致混凝土產(chǎn)生裂縫。

　　2.外窗框周圍滲漏的原因

　　1)窗框留洞過大，安裝窗框時(shí)砂漿層太厚(縫寬為30nm時(shí)用細(xì)石混凝建筑工程質(zhì)量控制實(shí)例土)而抹壓不密實(shí)，砂漿層收縮量大造成周圍與墻體的裂縫。

　　2)塑鋼或鋁合金外窗框基層有雜物未清理、抹灰留置打密封膠的槽口太淺、基層含水率高使密封膠與基層粘結(jié)不牢引起滲漏。

　　3)外窗臺(tái)抹灰無排水坡度，外側(cè)要低于內(nèi)側(cè)但實(shí)際抹成了倒坡，雨水倒流向窗框并產(chǎn)生滲漏。

　　3.廚衛(wèi)間產(chǎn)生滲漏的原因

　　1)廚衛(wèi)間是家庭用水的集中部位，其地面應(yīng)澆筑微膨脹混凝土或防水混凝土，保證使用過程中有良好的自防水性。在未采用配制自防水性混凝土要求施工時(shí)，防水層的施工也未認(rèn)真按程序施工操作，細(xì)部振搗不到位，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量差，設(shè)計(jì)鋪設(shè)的防水卷材粘結(jié)不牢或高度不到位，防水涂料涂刷遍數(shù)不夠、厚度差、漏刷、拐角處未涂后到等，養(yǎng)護(hù)蓄水檢查未做等均可產(chǎn)生裂縫。

　　2)穿板管道未預(yù)留洞或留洞過大、位置不準(zhǔn)，造成鑿洞打孔;或管徑不符、管道移位、留洞作廢重新鑿洞，不僅造成洞口恢復(fù)補(bǔ)強(qiáng)困難，而且更使樓板的整體強(qiáng)度受到極大損害。鑿洞砸斷板筋，減少了可靠的連接，使已做好的防水層遭到破壞，這些違規(guī)操作使板產(chǎn)生較多裂縫，留下滲漏的隱患。

　　3)豎向穿板的套管若采用n/C管時(shí)表面光滑，同板周圍混凝土的粘結(jié)不夠緊密，略有收縮則形成裂縫;如果洞口較大，在板下部應(yīng)托模板補(bǔ)澆混凝土，未托板而用雜物堵塞當(dāng)模板，混凝土不重新配合而用落地灰代替混凝土堵洞，造成洞周圍混凝土松散無強(qiáng)度，成為滲漏的通道。

　　4)管道與套管之間沒按規(guī)定塞填，檢查未認(rèn)真查驗(yàn);套管長(zhǎng)度不夠，未高出地面20nm，有水無阻擋的在兩管之間滲漏。

　　5)廚衛(wèi)間地面按要求應(yīng)在抹灰時(shí)找坡，未安排做泛水坡度沖筋刮平，面層局部不平整造成積水;整個(gè)地面向地漏處應(yīng)有1%的排水坡度，由于地漏留設(shè)位置不當(dāng)或不符合使用要求而重新鑿洞;地面泛水坡度不符，造成地漏處地面高而形成周圍積水。

　　6)竣工后期的裝修也會(huì)造成管道周圍的滲漏，安裝衛(wèi)生潔具時(shí)的振動(dòng)對(duì)已安裝管道有一定的擾動(dòng)，安裝時(shí)的振動(dòng)能將防水涂層拉裂，造成滲漏。

　　二、維修治理的措施

　　1、屋面防漏措施

　　(1)結(jié)構(gòu)層施工控制

　　結(jié)構(gòu)層自身的防水性能是屋面施工質(zhì)量的根本保證，也是工程質(zhì)量的關(guān)鍵所在。確保混凝土板的密實(shí)是防止裂縫所必須的。

　　1)模板支設(shè)的剛度要滿足施工期間的所有荷載需要;支撐穩(wěn)定牢固，避免振搗時(shí)漏漿和脹模后期鑿除脹外多出部分;板縫嚴(yán)密最大縫寬<2mm且脫模劑涂刷均勻。

　　2)鋼筋綁扎應(yīng)嚴(yán)格按施工圖設(shè)計(jì)數(shù)量及直徑規(guī)格制作加工，嚴(yán)格控制板支座處負(fù)筋的保護(hù)層厚度;鋼筋的排列布置必須按圖進(jìn)行，上下兩層鋼筋網(wǎng)片的中間必須要有支撐來控制板上下部的保護(hù)層厚度;注意拆除腳手架后對(duì)表面缺陷的修補(bǔ)和覆蓋保護(hù)工作。

　　3)混凝土澆筑質(zhì)量控制，無論是樓面板還是屋面板都要同時(shí)澆筑。澆筑方向應(yīng)從一端開始用趕漿法向前推進(jìn)施工，先將澆筑斷面處的梁從底向上分層階梯形澆筑，當(dāng)高度達(dá)樓板位置時(shí)，再同板混凝土一起推進(jìn)澆筑。

　　4)處理好各種管道在混凝土板中的預(yù)鋪設(shè)工作，對(duì)水電管道、屋面避雷帶的預(yù)鋪設(shè)要經(jīng)過監(jiān)理人員驗(yàn)收后再覆蓋;不允許在混凝土澆筑后再隨意鑿槽打洞安裝管道或電氣接線槽盒。

　　5)加強(qiáng)混凝土澆筑后期的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)工作，特別是早期的保濕澆水養(yǎng)護(hù)：由于屋面位置高，水壓力會(huì)達(dá)不到頂部，再加上有時(shí)質(zhì)檢人員忽視檢查，這就要求施工及養(yǎng)護(hù)人員加強(qiáng)責(zé)任性，不允許在混凝土強(qiáng)度小于1.2MPa時(shí)進(jìn)行下道工序作業(yè)，如砌女兒墻或安裝避雷帶等。

　　(2)找平層施工

　　找平層抹灰前要認(rèn)真清理板面，澆水濕潤(rùn)無明水時(shí)在找平位置刷素水泥漿一道，厚度為1-2mm，作為粘結(jié)層，再抹水泥砂漿找平層。找平層用砂漿配建筑工程質(zhì)量控制實(shí)例合比可<1：3，但必須抹壓平整、及時(shí)收光養(yǎng)護(hù)。對(duì)局部厚度偏差大的部分分兩次找平，一次抹灰厚應(yīng)小于20mm，否則會(huì)因收縮變形大而造成開裂;素水泥漿刷后要及時(shí)抹面防止干燥。

　　(3)保溫層施工保溫層用保溫材料由設(shè)計(jì)選定，施工要根據(jù)圖紙要求采購(gòu)材料。保溫材料在克拉瑪依地區(qū)基本是采用膨脹珍珠巖干散材料，鋪設(shè)一般有兩種做法：一是干鋪以減少內(nèi)部含水率，方法是在屋面分倉(cāng)區(qū)塊內(nèi)將干珍珠巖鋪滿，由于是干鋪所以壓不密實(shí)，采取在干壓不緊的表面灑水潮濕后再壓;另一種是濕施工，即水泥：珍珠巖=1：9-10(體積比)，拌和后在屋面分倉(cāng)內(nèi)逐塊拍實(shí)壓緊，細(xì)石混凝土找平后要停留一個(gè)月以上時(shí)間，待珍珠巖內(nèi)水分干燥后才能做防水層，否則防水層質(zhì)量不能保證。不論采用哪種做法，應(yīng)設(shè)排氣屋面對(duì)后期使用要好。

　　(4)保護(hù)層施工

　　對(duì)保溫層上保護(hù)層的施工要求是：C20的細(xì)石混凝土厚30mm，施工控制的重點(diǎn)是保護(hù)層厚度及壓實(shí)后的平整度、分倉(cāng)縫的寬度(20 mm)、干直等。對(duì)保護(hù)層的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)應(yīng)特別加強(qiáng)，防止開裂對(duì)上層防水層影響。

　　2.門窗滲漏防治措施

　　(1)型材的線膨脹系數(shù)較大，因溫差造成的脹縮值較大，為了保證門窗安裝后能自由脹縮，在窗框同墻體的縫隙內(nèi)應(yīng)填嵌彈性材料，如發(fā)泡劑等，形成伸縮縫。同時(shí)門窗框內(nèi)外側(cè)若單用水泥砂漿密封，因兩種材料的膨脹系數(shù)不一，日久會(huì)產(chǎn)生裂縫，影響窗的水密性、氣密性和隔聲性能，故應(yīng)在窗框的內(nèi)外側(cè)用密封材料填嵌。

　　(2)在窗框四周的側(cè)邊應(yīng)留設(shè)槽VI，槽口內(nèi)嵌注密封膏進(jìn)行密封處理。嵌注密封材料時(shí)，應(yīng)注意清除浮灰砂漿等，使密封材料同窗框、墻體黏結(jié)牢固，同時(shí)要檢查密封材料是否連續(xù)，有無缺漏等情況。(3)窗框同拼樘料應(yīng)卡接，再用螺栓雙向擰緊，其問距應(yīng)小于或等于600mm，擰緊程度要一致。

　　3、廁浴間滲漏的防治對(duì)策

　　(1)廁浴間應(yīng)采用涂膜防水做法：施工中要強(qiáng)調(diào)對(duì)防水涂料的現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查，以確保其質(zhì)量。應(yīng)指定涂膜防水的基本遍數(shù)和質(zhì)量。

　　(2)排水坡度要求：地面地漏處排水坡度要控制在2%，如果是等級(jí)較高的工程，可以控制在1%左右，地漏排水以地邊漏向外50mm處坡度為3%-5%較為合適;地漏標(biāo)高應(yīng)該根據(jù)門口都地漏的坡度來確定，如果需要可設(shè)門檻。

　　(3)廁浴間防水層高度要求：原則上地面防水層做在面層以下，四周卷起，高出地面100mm，管根防水用建筑密封膏處理好;淋浴間墻面防水高度不小于1800mm;浴盆臨墻防水高度不小于800mm。

　　(4)廁浴間完工后，須經(jīng)24小時(shí)蓄水檢查，符合不滲漏標(biāo)準(zhǔn)的，方為合格，再驗(yàn)收。

　　三、結(jié)語

　　總而言之，作為物業(yè)管理部門，在實(shí)際的工作中，必須要站在理論上，運(yùn)用相關(guān)的技術(shù)手段，去處理房屋滲漏的問題，為社區(qū)居民的生活提供更好的保障，同時(shí)，還需要在溝通方面進(jìn)一步完善，促進(jìn)小區(qū)的和諧發(fā)展。

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