摘要：本文以作者在工作中管理的一個(gè)電梯運(yùn)行獨(dú)立單元為例，將電梯的運(yùn)行成本進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析，并對(duì)降低電梯運(yùn)行成本提出了相應(yīng)辦法，為提高電梯運(yùn)行管理效益提供參考。
　　關(guān)鍵詞：電梯，成本，分析
　　0前言
　　目前，國(guó)內(nèi)各地的物業(yè)管理辦法中關(guān)于電梯的運(yùn)行管理多為指導(dǎo)性原則，其費(fèi)用在物業(yè)費(fèi)中的構(gòu)成也大多沒(méi)有十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，無(wú)法有效地分配物業(yè)管理費(fèi)用支出進(jìn)而達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)效益。本案針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，以一個(gè)獨(dú)立的電梯管理單元為例，對(duì)電梯的實(shí)際運(yùn)行成本進(jìn)行個(gè)案分析，物業(yè)管理中電梯費(fèi)用的精確管理提供一個(gè)相對(duì)客觀準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持，并就降低電梯運(yùn)行費(fèi)用提出了相應(yīng)措施，相信可為物業(yè)管理工作中提高電梯管理效益提供參考。
　　1小區(qū)基本情況
　　小區(qū)位置處于河南省鄭州市區(qū)，為高校的住宅區(qū)，該小區(qū)尚未實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)化管理，其中兩棟樓為同期建設(shè)，建筑和基本使用情況相同，電梯的運(yùn)行管理作為一個(gè)單獨(dú)分支項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行成本核算。因此，此案可作為其他小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)參考。
　　2電梯管理單元基本情況
　　兩棟樓，6部電梯，17層，160戶(hù)，總建筑面積約32000平方米（戶(hù)均建筑面積200平方米），戶(hù)均人口3.8人，學(xué)校小區(qū)，人員構(gòu)成比較單一，基本為學(xué)校員工、事業(yè)單位工作人員和家屬(主要是老人和孩子)。6部電梯為上海三菱公司出產(chǎn)，電機(jī)30KW，同一批次、同一型號(hào)、同一時(shí)期投入運(yùn)行，基本情況相同，運(yùn)行情況相對(duì)一致,2005年新電梯投入使用，保養(yǎng)狀況良好，運(yùn)行比較穩(wěn)定。
　　3電梯運(yùn)行費(fèi)用
　　以2008年為一個(gè)統(tǒng)計(jì)周期。電梯的正常維修保養(yǎng)按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與一個(gè)專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)公司簽訂了包工維修保養(yǎng)合同，每月定期2次維修養(yǎng)護(hù)，故障維修24小時(shí)隨修，其他保養(yǎng)條件和要求均按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。由于是使用第3年，電梯情況整體較好。經(jīng)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，這6部電梯運(yùn)行2008年的成本構(gòu)成主要有以下幾個(gè)部分：
　　（1）年度包干維修保養(yǎng)費(fèi)用：每部電梯每月300元，共21600元/年。此部分費(fèi)用參考該地區(qū)其他單位相同或相似的電梯保養(yǎng)收費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)為中等水平，應(yīng)該說(shuō)較為合理，可作參考。
　　（2）維修更換材料費(fèi)用：由于是包工維修保養(yǎng)，需更換的部件及價(jià)格均需經(jīng)使用方代表確認(rèn)同意后更換，2008年度總計(jì)5729.5元，分別有以下內(nèi)容：
　　① 電梯潤(rùn)滑油229.5元。
　　② 轎廂通話裝置一套190元。
　　③ 蓄電池一組310元。
　　④ 光感閉門(mén)裝置一套5000元。該裝置感應(yīng)部分損壞，按維修公司提供的配件，只能成套更換。
　　以上維修更換的部件均沒(méi)有人為破壞或不可抗力因素的損壞，應(yīng)該屬于正常損耗。從維修更換配件情況來(lái)看，沒(méi)有普遍出現(xiàn)共有問(wèn)題。因電梯前兩期年使用在保修期內(nèi)，需更換的部件沒(méi)有實(shí)際支出費(fèi)用，但我們參照該維修保養(yǎng)公司提供的配件報(bào)價(jià)單進(jìn)行了計(jì)算，前兩年實(shí)際更換的配件如計(jì)算費(fèi)用均在5000元左右，因此，認(rèn)為這一項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況基本正常，做為參考數(shù)值比較可靠。
　　（3）運(yùn)行電費(fèi)
　　該兩棟樓的電梯電源按照當(dāng)?shù)仉娏�管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定，設(shè)計(jì)安裝為獨(dú)立的雙路電源供電，安裝了獨(dú)立計(jì)量表，進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量收費(fèi)。經(jīng)計(jì)量統(tǒng)計(jì)，2008年度一年的表上計(jì)量電量為72120KWh，按照本市電力部門(mén)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電梯運(yùn)行電費(fèi)屬于非居民生活用電類(lèi)，執(zhí)行0.712元/KWh標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算收取電費(fèi)，該年度電費(fèi)為549749.44元。需要說(shuō)明的是，由于系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝的公共計(jì)量電表包括地下室風(fēng)機(jī)用電和公共部分照明部分（經(jīng)詢(xún)問(wèn)電力主管部門(mén)該部分用電均屬于非居民生活用電類(lèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為0.712元/KWh），因此這部分電費(fèi)包括了地下室風(fēng)機(jī)用電和公共部分照明用電費(fèi)用，如參照時(shí)應(yīng)注意這一點(diǎn)。根據(jù)我們掌握統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，因地下室風(fēng)機(jī)很少啟動(dòng)，公共照明部分為聲光控節(jié)能燈，耗電量不大，如需扣除可按每天10度折減，計(jì)算該年度電梯運(yùn)行電費(fèi)為48750元。
　　由以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，該年度電梯運(yùn)行直接發(fā)生的總費(fèi)用為76080元，按比例計(jì)算其中更換材料占8%，維修保養(yǎng)人工費(fèi)占28%，運(yùn)行電費(fèi)占64%。總成本平均到建筑面積為0.198元/平方米•月。參照目前鄭州市物業(yè)管理費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)現(xiàn)物業(yè)化管理，在其他條件具備時(shí)該小區(qū)應(yīng)可定為II級(jí)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.87元/平方米月。即每年度物業(yè)費(fèi)總計(jì)約可收33萬(wàn)元。
　　4分析
　　根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算分析，可以得出以下結(jié)果：
　　（1）電梯運(yùn)行綜合費(fèi)用占物業(yè)管理費(fèi)用的比例為23%。這個(gè)比例占物業(yè)管理費(fèi)用的比重較大，是物業(yè)管理部門(mén)考慮費(fèi)用分配時(shí)應(yīng)著重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。也是節(jié)約經(jīng)費(fèi)開(kāi)支可操作空間較大的一個(gè)部分。
　　（2）電梯在正常壽命期內(nèi)運(yùn)行所產(chǎn)生的費(fèi)用以人工費(fèi)和運(yùn)行電費(fèi)占絕大多數(shù)，特別是運(yùn)行電費(fèi)一項(xiàng)就占了電梯綜合費(fèi)用的2/3。
　　因此，物業(yè)管理部門(mén)在考慮物業(yè)費(fèi)的支出分配時(shí)應(yīng)對(duì)電梯的費(fèi)用做充足的預(yù)算，以避免出現(xiàn)費(fèi)用超預(yù)算情況。
　　同時(shí)，應(yīng)考慮采取可行的措施盡量降低電梯運(yùn)行費(fèi)用。通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析可以看出，降低電梯運(yùn)行費(fèi)用最主要可在如何盡量降低運(yùn)行耗電這方面做文章。
　　5降低消耗的一些措施
　　仍以該小區(qū)為例。因目前該小區(qū)沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理，電梯支出是單獨(dú)核算的，也就是說(shuō)，每個(gè)住戶(hù)是按照比例分?jǐn)倢?shí)際發(fā)生的電梯費(fèi)用，如能降低支出，則是直接為每個(gè)住戶(hù)節(jié)省開(kāi)支。做為目前臨時(shí)的管理部門(mén)，我們采取了相應(yīng)措施。首先就電梯費(fèi)用支出情況向全體住戶(hù)進(jìn)行了公示，將以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果針對(duì)性地進(jìn)行了分析宣傳，在電梯內(nèi)制作張貼“電梯節(jié)約小貼士”，宣傳科學(xué)文明使用電梯的方法，向全體住戶(hù)介紹可采取什么樣的措施節(jié)約電梯電費(fèi)，住戶(hù)認(rèn)識(shí)到節(jié)約電梯電費(fèi)十分必要，節(jié)約電費(fèi)就是“自己給自己省錢(qián)”。
　　“電梯節(jié)約小貼士”的主要內(nèi)容是：1、少按一下按鈕，省下幾毛錢(qián)：因電梯電機(jī)的起動(dòng)最為耗電，減少電梯使用頻率從而減少電機(jī)起動(dòng)次數(shù)，可直接降低電能消耗；2、多伸一下手，不僅節(jié)約電費(fèi)，更顯文明素養(yǎng)：已進(jìn)電梯的人看到后邊可能還有別人盡可能伸出手等一下合并乘坐，就相當(dāng)于少讓電梯運(yùn)行一次，不僅省了電，也增進(jìn)了和諧鄰里關(guān)系，顯示出居民的文明素養(yǎng)；3、教育孩子文明使用電梯：有時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯空運(yùn)，每層都停，白白浪費(fèi)電能，還有時(shí)在電梯外面就聽(tīng)到電梯里面孩子打鬧弄出很大的動(dòng)靜，容易造成電梯故障，增加電梯維修開(kāi)支不說(shuō)，還容易給孩子造成傷害，所以要教育孩子正確乘座電梯的方法；4、如果條件允許，不妨步行下樓：因電梯運(yùn)行依靠配重，除起動(dòng)電流較大外，電梯下行時(shí)電機(jī)電流比上行時(shí)（依靠配重運(yùn)行）的電機(jī)電流要大，也就是說(shuō)，在其他條件一樣的情況下，電梯下行比上行更要費(fèi)電，因此，如果身體條件允許，不妨選擇步行下樓，可以為大家節(jié)省一點(diǎn)電能，也順便活動(dòng)了身體，不失為一個(gè)好的選擇！
　　在進(jìn)行張貼宣傳的同時(shí)，我們注意口碑相傳。因?yàn)榫用穸鄶?shù)為同一單位的人員，平時(shí)見(jiàn)面機(jī)會(huì)較多，遇到可能的場(chǎng)合就進(jìn)行口頭宣傳和解釋?zhuān)�耐心�?xì)致請(qǐng)大家相互教育。盡管宣傳稍有夸張內(nèi)容，但起到了很好的效果，基本上使多數(shù)居民對(duì)電梯的使用有了較為全面科學(xué)的認(rèn)識(shí)。在采取了以上措施后兩個(gè)月的時(shí)間里，我們的電梯故障基本消除，電表記錄數(shù)據(jù)表明連續(xù)兩個(gè)月的耗電量下降了，每月少耗電約300度。盡管不太多，但是一個(gè)好的開(kāi)端，說(shuō)明管理制度的切實(shí)可行是最有效的管理手段，但確不是唯一的管理手段，合適的宣傳也能達(dá)到好的效果。另外還營(yíng)造了人人關(guān)心、相互關(guān)照的鄰里關(guān)系，這也為科學(xué)管理增加了更為人性化的一點(diǎn)內(nèi)容，為我們構(gòu)建和諧社區(qū)更增添了一分美麗色彩！
　　6展望
　　由于電梯管理模式的成功推行，對(duì)其他系統(tǒng)的管理維護(hù)起到了一定的示范作用，目前已準(zhǔn)備將此種管理模式推廣到比方說(shuō)單元電子對(duì)講防盜門(mén)等系統(tǒng)的維護(hù)管理。同時(shí)也使我們進(jìn)一步堅(jiān)定了推行物業(yè)管理的信心。相信隨著高校后勤管理社會(huì)化的推進(jìn)，我們的小區(qū)物業(yè)也會(huì)迎來(lái)一個(gè)光明的春季。
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