摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入, 住房消費(fèi)市場也不斷走強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也以其強(qiáng)大的生命力不斷發(fā)展壯大,并成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題，論述了如何做好全面預(yù)算管理，并提出了其解決方案。

　　關(guān)鍵詞:預(yù)算管理 房地產(chǎn)開發(fā) 成本管理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的特點(diǎn)

　　1.以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)和高利潤，現(xiàn)金流的健康順暢顯得尤為重要。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)編制現(xiàn)金流預(yù)算的重視程度大于基于權(quán)責(zé)發(fā)生制基礎(chǔ)的利潤表預(yù)算、資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)算。

　　2.以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心。

　　工程項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)量大，成本內(nèi)容復(fù)雜，成本開支難控制的特點(diǎn)決定了工程項(xiàng)目預(yù)算的核心地位。

　　3.以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，與施工承包方的結(jié)款一般參照形象進(jìn)度來進(jìn)行。因此，年度預(yù)算以年度工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)是會(huì)計(jì)確認(rèn)開發(fā)成本的依據(jù)，對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤影響很大，其重要性不言而喻。

　　4.全過程性。

　　預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。

　　5.全方位性。

　　預(yù)算管理的內(nèi)容包括財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算和投資預(yù)算。預(yù)算編制涉及企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的方方面面，將產(chǎn)供銷、人財(cái)物全部納入預(yù)算。

　　6.全員性。

　　公司領(lǐng)導(dǎo)，各部門負(fù)責(zé)人，下屬公司負(fù)責(zé)人，各崗位必須全員參與預(yù)算管理。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

　　(一)企業(yè)尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理組織體系和預(yù)算管理的制度。目前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其項(xiàng)目實(shí)施單位的各種預(yù)算管理還是松散型的，上層的目標(biāo)與基層的實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系和實(shí)質(zhì)性的合作與交流。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃整體性的欠缺。企業(yè)之所以能夠生存，究其根本是因?yàn)樗鼘?duì)社會(huì)發(fā)展有所貢獻(xiàn)、它能很好地利用社會(huì)資源謀取合理的經(jīng)濟(jì)利益。因此，企業(yè)規(guī)劃首先應(yīng)該確定“經(jīng)營使命”來滿足某種社會(huì)經(jīng)濟(jì)目的。

　　(三)預(yù)算內(nèi)容不全面。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入大，開發(fā)周期長，所以在企業(yè)預(yù)算規(guī)劃中，應(yīng)以中長期計(jì)劃為宜，包括利潤、生產(chǎn)、營銷、服務(wù)、廣告、組織、管理人員選拔和培訓(xùn)、公共關(guān)系、產(chǎn)品改進(jìn)等等。而且在具體實(shí)施時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修整。

　　(四)預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想�，F(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了趕工程，搶進(jìn)度，經(jīng)常是邊施工邊改圖紙，邊增加工程聯(lián)系單，致使設(shè)計(jì)概算突破估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算突破設(shè)計(jì)概算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算。還有的企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算依據(jù)不足，論證的資料太少，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。

　　(五)預(yù)算實(shí)施事中控制力度不夠。預(yù)算的實(shí)施過程中，事中控制沒有得到很好地實(shí)施，僅僅是事后或有結(jié)果了再提出問題，在執(zhí)行過程中，各部門負(fù)責(zé)人成本控制意識(shí)不強(qiáng)，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題或?qū)Πl(fā)現(xiàn)的問題不能及時(shí)反映，沒有引起企業(yè)管理者的重視，以至于預(yù)算控制成為一句空話，從而影響預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　(六)存在“編制預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。毫無疑問，全面預(yù)算是財(cái)務(wù)收支預(yù)算的發(fā)展，但不能據(jù)此就認(rèn)為預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為，由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)預(yù)算的制定和控制就行了，甚至把預(yù)算理解為僅僅是財(cái)務(wù)部門控制資金支出的計(jì)劃和措施。其實(shí)，全面預(yù)算管理是企業(yè)全員的行為，在房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此，它不僅僅與項(xiàng)目管理者、預(yù)決算管理者息息相關(guān)，而是所有的項(xiàng)目參與者的共同工作成果的集中體現(xiàn)。

　　(七)預(yù)算目標(biāo)考核力度不夠。目前，在已實(shí)行預(yù)算管理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，較普遍存在考核不力的現(xiàn)象，具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

　　三、解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的對(duì)策

　　(一)健全預(yù)算工作組織，樹立正確的全面預(yù)算管理觀念

　　首先，實(shí)施全面預(yù)算管理需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)強(qiáng)有力地推動(dòng)和反復(fù)地宣傳，要全程參與和支持，領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同和支持是實(shí)施全面預(yù)算管理的重要保證。

　　其次，要強(qiáng)化預(yù)算的“法律效力”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理要求一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項(xiàng)活動(dòng)中都要嚴(yán)格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。

　　最后，要增強(qiáng)全體員工的參與和配合意識(shí)，應(yīng)動(dòng)員企業(yè)全體員工主動(dòng)參與預(yù)算的策劃、編制和控制，統(tǒng)一觀念和標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)全面預(yù)算管理的合力。

　　(二)完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

　　針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理中的難題， 完善明確責(zé)任中心的權(quán)責(zé)，界定預(yù)算目標(biāo)，編制預(yù)算、匯總，復(fù)核與審批，預(yù)算執(zhí)行與控制管理，業(yè)績報(bào)告與差異分析，預(yù)算指標(biāo)考核等一系列全面預(yù)算管理制度。根據(jù)企業(yè)管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本、費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)積累。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)、完善，逐步形成企業(yè)自身的成本、費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)要有整體規(guī)劃預(yù)算

　　任何企業(yè)都在變動(dòng)中求生存，求發(fā)展。由于未來的不確定性，企業(yè)必須從長計(jì)議，合理規(guī)劃，才能獲得預(yù)期的成效，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、更要全面的整體規(guī)劃。

　　考慮整體因素時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮企業(yè)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)目的，決策者的價(jià)值觀念，社會(huì)、政治，經(jīng)濟(jì)技術(shù)等環(huán)境分析;競爭狀況和經(jīng)營方式假設(shè)分析;生產(chǎn)要素的假設(shè)分析等因素，在考慮整體規(guī)劃內(nèi)容時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)目標(biāo)，擬定經(jīng)營戰(zhàn)略或政策，擬定中長期計(jì)劃。

　　(四)注重現(xiàn)金流預(yù)算的管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集程度很高的行業(yè)，資金緊張是整個(gè)行業(yè)的普遍現(xiàn)象， 因此預(yù)算控制不僅是成本控制體系或多個(gè)項(xiàng)目的管理體系，而且是一個(gè)整合全部經(jīng)營活動(dòng)的完整管理體系，其聚焦點(diǎn)在目標(biāo)成本和現(xiàn)金流量的預(yù)算與管理上。“巧婦難為無米之炊”，合理、有效地控制現(xiàn)金流量才能保證企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展。在方法上要求從粗到細(xì)，步步為營。

　　(五)完善預(yù)算監(jiān)控系統(tǒng)

　　預(yù)算監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)包括預(yù)算執(zhí)行控制，預(yù)算調(diào)整控制和預(yù)算反饋控制等控制過程。

　　在管理過程中，對(duì)預(yù)算編制，各責(zé)任部門都參與進(jìn)來，在預(yù)算執(zhí)行以前對(duì)預(yù)算就已經(jīng)心中有數(shù)，有利于在執(zhí)行過程中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有利于責(zé)任部門在執(zhí)行過程中對(duì)偏離預(yù)算的不利活動(dòng)進(jìn)行自我糾正，調(diào)動(dòng)責(zé)任部門實(shí)行自我控制的積極性。

　　預(yù)算編制完成之后，要實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)預(yù)算的目標(biāo)，就要求在執(zhí)行過程中必須以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的控制，支出性項(xiàng)目必須嚴(yán)格控制在預(yù)算之內(nèi)，收入項(xiàng)目務(wù)必要完成或者超出預(yù)算，以確保目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)。

　　在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結(jié)前一段預(yù)算情況時(shí)， 可以對(duì)下一期預(yù)算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。

　　在預(yù)算實(shí)施中，要實(shí)行反饋控制制度和報(bào)告制度，為了保證預(yù)算目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，在預(yù)算執(zhí)行過程中各級(jí)預(yù)算單位應(yīng)定期召開預(yù)算例會(huì)，對(duì)照預(yù)算指標(biāo)及時(shí)總結(jié)預(yù)算執(zhí)行情況、計(jì)算差異、分析原因、提出改進(jìn)措施。

　　定期做好預(yù)算反饋報(bào)告，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時(shí)也是預(yù)算考評(píng)和對(duì)經(jīng)營者獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。

　　(六)改進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)算編制方法

　　傳統(tǒng)的預(yù)算側(cè)重的是短期效應(yīng)，以年度作為預(yù)算周期。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，由于其開發(fā)的特殊性，一般周期長達(dá)2-3 年以上，不確定性因素多，如設(shè)計(jì)變更、政策變化、延緩進(jìn)度等，編制預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映，而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。

　　(七)加強(qiáng)部門之間的合作

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及前期開發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門， 涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的方方面面和各個(gè)環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)預(yù)算講究的是部門合作，共同努力，而非財(cái)務(wù)或某個(gè)部門孤軍奮戰(zhàn)。

　　四、總結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的復(fù)雜性、層次性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算體系的復(fù)雜性，它是企業(yè)管理的重要組成內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如要形成

　　適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，還要根據(jù)自身的特點(diǎn)，不斷摸索、不斷改進(jìn)、不斷提高，使預(yù)算管理真正地、全面地、有效地發(fā)揮其作用。

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