摘要:本文審計論文主要論述了通過竣工結(jié)算審核作業(yè)指引,來規(guī)范項目公司與地產(chǎn)集團(tuán)公司的竣工結(jié)算審核工作,從而達(dá)到事半功倍的效果。
　　關(guān)鍵詞:竣工結(jié)算審核；數(shù)據(jù)庫
　　一、論文緒論
　　目前房地產(chǎn)業(yè)受國家限購等政策影響較大，市場低迷，項目能否盈利,成本控制工作十分關(guān)鍵,作為施工階段成本控制的最后一環(huán),結(jié)算審核的重要性也毋庸置疑。本人供職的公司成立于2002年，年銷售額已由成立初期的幾億元增長到2010年的67億元，隨著公司由一家小型公司發(fā)展到一家中型公司，組織架構(gòu)逐漸復(fù)雜。如何界定項目公司與集團(tuán)公司的結(jié)算審核職責(zé)及深度，對項目竣工結(jié)算的順利有序推進(jìn)起到關(guān)鍵的作用。
　　二、竣工結(jié)算審核概述
　　1、竣工結(jié)算.指開發(fā)項目/各分項通過竣工驗收合格后,由承包商/指定分包商/供應(yīng)商依據(jù)合同約定提出的、并經(jīng)造價咨詢公司審核后，遞交項目公司（或集團(tuán)成本管理部）的開發(fā)項目建安工程最終估值[1]。
　　2、竣工結(jié)算目的[2]。工程竣工后，施工單位根據(jù)原施工圖預(yù)算，加上補充修改預(yù)算（設(shè)計變更、材料調(diào)價、基礎(chǔ)加深等允許調(diào)整部分）向建設(shè)單位辦理結(jié)算，其意義在于調(diào)整工程計劃，確定統(tǒng)計進(jìn)度，考核基本建設(shè)投資使用情況，進(jìn)行成本分析，目的是結(jié)清工程價款，作為施工單位和建設(shè)單位進(jìn)行財務(wù)結(jié)算的依據(jù)。
　　3、竣工結(jié)算是施工階段成本控制的最后一環(huán)。（1）調(diào)整上報審計流程，增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)[3]，通過多次復(fù)核，來控制竣工結(jié)算造價，通過數(shù)據(jù)庫建設(shè)為指導(dǎo)今后類似項目成本控制提供依據(jù)。（2）目前所供職公司基本是四級審核“工程部（竣工結(jié)算條件審核及現(xiàn)場情況說明）-造價咨詢單位（全面復(fù)核）-項目成本部（抽查）-集團(tuán)成本管理部（定性審查、定量抽查并做好數(shù)據(jù)庫建設(shè)）”。
　　三、地產(chǎn)集團(tuán)公司竣工結(jié)算審核作業(yè)指引
　　1、目的。明確總部成本管理部結(jié)算審核的要求。
　　2、適用范圍。地產(chǎn)集團(tuán)總部對項目公司提報的結(jié)算(已經(jīng)過項目公司或造價咨詢單位全面審核)審核。
　　3、編制結(jié)算審核計劃。(1)督促項目公司及時提報結(jié)算計劃（工程竣工驗收完成后7日內(nèi)），并在7日內(nèi)完成結(jié)算計劃的審批，轉(zhuǎn)發(fā)項目公司執(zhí)行。(2)結(jié)算審核計劃（明確具體時間）及時限。依據(jù)審批過的結(jié)算計劃（項目公司提報），編制結(jié)算審核計劃。結(jié)算審核時限：項目公司提報結(jié)算審批資料至總部成本管理部經(jīng)初審合格后（一周內(nèi)），出具成本系統(tǒng)會簽的結(jié)算復(fù)核報告（四周內(nèi)），如需委托造價咨詢單位審核的，審核時限執(zhí)行匯編規(guī)定。
　　4、結(jié)算初審（資料齊全后開始正式審核）。(1)審核審批表填寫是否正確無誤；(2)審核結(jié)算是否超成本計劃，如超成本計劃項目成本部要分析原因，并附結(jié)算與成本計劃子項的對比表及建筑面積、建造標(biāo)準(zhǔn)、施工范圍等需對比項；(3)審核竣工結(jié)算資料是否齊全、合規(guī)（是否有結(jié)算資料移交表、竣工驗收報告等）；已移交物業(yè)的項目要有物業(yè)部門出具的是否存在質(zhì)量問題的說明，及相關(guān)施工單位的整改措施、針對存在質(zhì)量問題的扣款承諾（扣款額需經(jīng)項目公司、物業(yè)部門出書面核定意見）；(4)是否提報數(shù)據(jù)庫資料；(5)是否有結(jié)算審核情況說明（項目公司在結(jié)算審核中都做了哪些工作，存在主要爭議項是如何解決的）；(6)總包工程有預(yù)算的，必須附預(yù)算；對于固定單價合同，預(yù)結(jié)算要有對比表（依據(jù)投標(biāo)報價表格式將預(yù)結(jié)算數(shù)量、價格進(jìn)行對比；結(jié)算增加的子項按變更、簽證等分類單獨列出匯總）；咨詢單位計算底稿（必須編頁碼），并提供電子版算量文件；(7)工程結(jié)算審價承諾書。
　　5、結(jié)算審核要點。（1）審核人應(yīng)詳細(xì)審閱項目/分項合同文本，了解合同范圍、與其他承包商之間的界面劃分、計價模式等。（2）結(jié)算范圍/內(nèi)容及計價標(biāo)準(zhǔn)與合同約定相一致；竣工圖紙所示的工程量與實際完成相一致（必要時可踏勘現(xiàn)場）；完成的工程/服務(wù)、供應(yīng)的物料、設(shè)備必須符合合同約定的質(zhì)量要求并通過驗收。（3）價格復(fù)核：1）費率合同要審核取費標(biāo)準(zhǔn)：建筑工程類別是否符合合同的約定；取費的程序與基數(shù)是否符合有關(guān)規(guī)定，有無違反合同約定及相關(guān)規(guī)定的取費；人工單價、措施費及利潤讓利等情況需按承包合同的約定執(zhí)行。2）審核單價：竣工結(jié)算所列各分項工程單價是否符合承包合同的約定，固定單價計取的準(zhǔn)確性或定額單價的合理、合規(guī)性；其名稱、規(guī)格、計量單位和所包含的工程內(nèi)容是否與合同或單位估價表相一致；單價換算，首先要審查換算的分項工程是否是合同/定額中允許換算的，再審查換算是否正確；補充合同單價/定額和單位估價表，要審查補充定額的編制是否符合編制原則，單位估價表計算是否正確；甲分包工程總包管理費的計取基數(shù)是否合理。3）甲供料扣款及核銷。采用定額計價時，需在稅后扣回甲供料定額預(yù)算價格；甲方供應(yīng)數(shù)量與工程實際用量存在差異時，需進(jìn)行材料核銷，超供部分應(yīng)按合同約定扣回（若合同無約定，按供應(yīng)價扣回）。4）甲方代繳代扣。若存在甲方代繳代扣項目的（如工程水電費等），審核人應(yīng)進(jìn)行復(fù)核。5）合同約定的獎罰款。若依據(jù)合同約定，存在各類獎罰款的（如質(zhì)量、工期等），審核人應(yīng)進(jìn)行復(fù)核。6）工程保修金預(yù)留。根據(jù)合同約定，審核人應(yīng)對工程保修金進(jìn)行計算并預(yù)留。7）算術(shù)校對。所有結(jié)算在甲乙雙方（委托第三方的需第三方）簽字蓋章前，必須經(jīng)算術(shù)校對。（4）工程量復(fù)核：利用預(yù)算(無預(yù)算按數(shù)據(jù)庫資料或經(jīng)驗指標(biāo)含量)，對主要工程量每平方米含量進(jìn)行一次初步復(fù)核，以確定其是否在合理區(qū)間內(nèi)；根據(jù)工作安排定期/不定期，利用統(tǒng)籌法審核平面及垂直面相關(guān)數(shù)據(jù)的合理性、正確性；逐層或選擇典型樓層（地庫、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面層），復(fù)核柱、梁、樓板、剪力墻之砼（m3/m2）、鋼筋（kg/m3砼、kg/m2建面）含量指標(biāo)的合理性；對于結(jié)算（總包、精裝、景觀、外檐工程等）指標(biāo)含量偏離數(shù)據(jù)庫或經(jīng)驗值較大的，可申請委托造價咨詢單位對結(jié)算進(jìn)行全面復(fù)核。
　　6、結(jié)算審核發(fā)現(xiàn)問題處理步驟及注意事項。（1）與項目公司結(jié)算審核人員溝通確認(rèn)審核中發(fā)現(xiàn)問題需修正的依據(jù)；（2）經(jīng)確認(rèn)地結(jié)算需修改項，由項目公司成本管理部通知結(jié)算原報單位及造價咨詢單位進(jìn)行修正；若結(jié)算原報單位同意修正，就通知造價咨詢單位對結(jié)算進(jìn)行修正；若結(jié)算原報單位不同意修正，闡明我方對結(jié)算存在問題的處理意見，通知項目公司及時發(fā)函給結(jié)算原報單位；（3）結(jié)算竣工備案、利潤決算、稅務(wù)清算，應(yīng)把握好結(jié)算審核的策略和節(jié)奏。
　　7、結(jié)算復(fù)核成果文件。（1）結(jié)算復(fù)核情況說明；（2）結(jié)算按制度規(guī)定在集團(tuán)審批完成后，留一套完整的竣工結(jié)算資料在地產(chǎn)集團(tuán)成本管理部存檔。
　　四、數(shù)據(jù)庫：提供各類物業(yè)建安造價指標(biāo)及工程量含量數(shù)據(jù)，以支持
　　1、前期成本規(guī)劃的編制；
　　2、限額設(shè)計控制指標(biāo)的確定；
　　3、“三算”校審管理；
　　4、對設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性評判。
　　五、論文結(jié)論與展望
　　隨著地產(chǎn)集團(tuán)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市公司、區(qū)域公司的誕生，地產(chǎn)集團(tuán)對結(jié)算的管理將傾向于結(jié)算審核流程制度的制定與監(jiān)督；對城市公司、區(qū)域公司結(jié)算定期或不定期進(jìn)行審計等方面，只有把握好集團(tuán)公司與項目公司、城市公司、區(qū)域公司結(jié)算審核工作的中心及工作分界，才能事半功倍的做好結(jié)算審核工作。
　　參考文獻(xiàn)
　　1、趙豐，《成本決勝論》，東南大學(xué)出版社，2010年
　　2、張月明，趙樂寧，王明芳，張瑞萍，《工程量清單計價及示例》，中國建筑工業(yè)出版社，2004年
　　3、決策資源房地產(chǎn)研究中心，《房地產(chǎn)成本控制方法》，大連理工大學(xué)出版社，2007年