摘要：房地產(chǎn)泡沫與金融危機的產(chǎn)生密切相關(guān)，在我國，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)了我國金融體系較大的風(fēng)險，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，從而促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；金融危機；金融風(fēng)險
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟有著巨大的貢獻。近年來，我國東部沿海部分地區(qū)房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價不斷上漲，引起人們的廣泛關(guān)注，市場上關(guān)于房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重泡沫的聲音不斷增強。在當(dāng)前這種情況下，政府必須采取必要的措施來防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，那么如何正確認識房地產(chǎn)泡沫及如何防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險成了當(dāng)務(wù)之急。
　　一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機的密切相關(guān)
　　房地產(chǎn)泡沫最直接的危害是加大了金融風(fēng)險，當(dāng)金融風(fēng)險累積到一定程度，就可能產(chǎn)生金融危機。根據(jù)金德爾伯格對17世紀早期至20世紀晚期各國發(fā)生的金融危機的研究，房地產(chǎn)在危機之前的投機熱潮中屢屢扮演重要的角色，而從20世紀70年代以來，幾乎在每次重要的經(jīng)濟危機或金融危機的醞釀和爆發(fā)過程中都伴隨著房地產(chǎn)價格的劇烈波動。
　　房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機主要是由于借貸市場的失衡引起的。房地產(chǎn)作為一個資本密集型行業(yè)，從開發(fā)到交付都需要大量的資本作為基礎(chǔ)，而目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模較小，資金實力不雄厚，自有資金較少，無力進行大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)，在這種情況下開發(fā)商必定要進行融資，在資本市場特別是證券市場融資要有一段較長時間，而且在證券市場低迷時資金有時難以籌措，而在民間進行募集成本相當(dāng)高，相對于資本市場和民間籌資，銀行貸款具有明顯的優(yōu)勢。所以在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中銀行扮演了很重要的角色，大量的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。
　　由于房產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)共生共榮的密切聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，則首先殃及的就是金融業(yè)。房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價格急劇下降，很多情況下跌破抵押價值，房地產(chǎn)企業(yè)的大量投資無法收回，經(jīng)營極其困難，而且大批破產(chǎn)。金融機構(gòu)的呆賬、壞賬將大量增加。數(shù)量龐大的不良資產(chǎn)因其資金滯留而危機到金融業(yè)的資產(chǎn)流動性及安全性，極大的破壞了銀行信用制度。泡沫經(jīng)濟破裂，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”逐級放大，利潤下降等一系列問題嚴重削弱了作為金融機構(gòu)債權(quán)人的社會存款人對金融機構(gòu)的信心，導(dǎo)致了大量資金的撤離，并進一步引起金融業(yè)的“多米諾骨牌效應(yīng)”而使金融機構(gòu)由點到面，逐個破產(chǎn)。此外，大量不良債權(quán)還影響到了銀行的國際信譽，使得銀行等金融機構(gòu)在海外的籌資成本大大提高。隨著泡沫經(jīng)濟破滅，破產(chǎn)所占比重越來越大，破壞力逐級升高，最終危及整個金融體系的安全性，引發(fā)局部或全部的金融危機。
　　二、房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)誘發(fā)我國金融體系較大風(fēng)險
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸的密切關(guān)系，決定了房地產(chǎn)泡沫對金融體系的影響主要表現(xiàn)集中在資金信貸市場上。房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條原本十分脆弱，開發(fā)商可以拖欠建筑商的錢先建項目，建筑商再拖欠建材供應(yīng)商的錢，資金層層壓迫，風(fēng)險層層分擔(dān)。而一旦出現(xiàn)不良后果，最后買單的只能是銀行。
　　由于銀行業(yè)自身的經(jīng)營特點使其具有先天的脆弱性，而房地產(chǎn)業(yè)又極容易引發(fā)泡沫，兩者的結(jié)合將使問題變得更加嚴重。房地產(chǎn)泡沫對一國經(jīng)濟造成的危害，很大程度上取決于房地產(chǎn)市場發(fā)展過程對銀行體系的依賴程度。在房地產(chǎn)市場和金融體系發(fā)展成熟的國家，房地產(chǎn)融資渠道很多，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)信托投資基金、企業(yè)上市融資、企業(yè)債券等多種融資方式，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)融資資金總額的40%。
　　由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，股權(quán)融資極其有限，基本只有銀行信貸一條路，開發(fā)資金的信貸依賴銀行，物業(yè)抵押的信貸依賴銀行，購房的消費信貸依賴銀行，建筑企業(yè)墊付的工程資金還是依賴銀行。房地產(chǎn)開發(fā)對銀行資金的依賴性極大。據(jù)統(tǒng)計，最近兩年各家商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)上的信貸余額占到各家商業(yè)銀行信貸總量的20%以上，個別銀行甚至占到了50%以上，并且還在呈上升趨勢，出現(xiàn)了各家商業(yè)銀行熱捧房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的局面。在一些商業(yè)銀行，信貸資金的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)。大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)增加了房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，造成房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，市場供求失衡，商品房閑置，出現(xiàn)滯銷。況且我國銀行業(yè)是在金融基礎(chǔ)設(shè)施極不健全和自身抗風(fēng)險能力相當(dāng)脆弱的情況下涉足房地產(chǎn)信貸的，大規(guī)模的房地產(chǎn)信貸僅僅是4-5年之內(nèi)的事，中國的房地產(chǎn)業(yè)剛剛走向市場化，還沒有經(jīng)受過市場大起大落的嚴峻考驗。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生大幅波動，企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變成銀行風(fēng)險，大量信貸資金無法收回，必將形成大量銀行呆賬、壞賬等不良款項，銀行系統(tǒng)承擔(dān)了很大的金融風(fēng)險。
　　三、抑制房地產(chǎn)泡沫，防范金融風(fēng)險
　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與銀行的信貸擴張有著必然的聯(lián)系，必須優(yōu)化信貸資源配置，發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，從而促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行。
　　1、加強金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，實行有力的貸款監(jiān)管，提高金融機構(gòu)的抗風(fēng)險能力。銀行等金融機構(gòu)一方面應(yīng)嚴格執(zhí)行國務(wù)院和中國人民銀行關(guān)于房地產(chǎn)貸款的有關(guān)規(guī)定，從嚴掌握貸款條件，加強信貸監(jiān)管。要積極采取有效措施，加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和居民住房消費貸款的監(jiān)管力度。嚴格落實貸前貸后檢查制度。對房地產(chǎn)項目貸款實行專款專用、逐筆監(jiān)督;加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸管理，控制其對房地產(chǎn)的信貸比例，對開發(fā)貸款從嚴審批。另一方面應(yīng)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)信貸資金的風(fēng)險。適當(dāng)控制對辦公樓、商業(yè)用房等非住房和非普通商品住房建設(shè)項目的開發(fā)貸款投放，從嚴控制對投資和投機購房者的住房消費貸款，提高對第二套以上(含第二套)住房貸款的首付款比例，并實行利率上浮。
　　2、我國應(yīng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場，以達到分散銀行信貸風(fēng)險的目的。對中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)務(wù)之急就是要加速推進抵押貸款證券化，鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市融資和行業(yè)收購兼并，建立多渠道籌集建設(shè)資金，分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的機制。通過實施住房抵押貸款證券化來發(fā)展住房抵押貸款二級市場。借助住房抵押貸款二級市場的融資功能，加快信貸資金流動速度，可以緩解我國目前住房抵押貸款中普遍存在的資金緊張局面和結(jié)構(gòu)不合理狀況，而且可以有效地把貸款風(fēng)險向證券市場轉(zhuǎn)移，由過去銀行獨自承擔(dān)風(fēng)險變成了將風(fēng)險分散給廣大投資者。另外，房地產(chǎn)抵押貸款證券為衡量房地產(chǎn)貸款風(fēng)險、質(zhì)量提供了一個客觀的評估工具，可以通過證券價格的高低表現(xiàn)出來，為銀行擴大或收縮房地產(chǎn)抵押貸款提供決策依據(jù)。對于投資者來說，房貸證券化為其提供了新的投資工具，因房貸信用質(zhì)量較高，因而投資者風(fēng)險系數(shù)較小，是一種安全性和盈利性兼?zhèn)涞男滦屯顿Y方式。
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