我國很多企業(yè)在各方面都會有投資，住宅投資也是很多人投資的一個方向。很多經濟學領域的專家也針對住宅投資進行過一些研究，本文是一篇內蒙古經濟期刊投稿的論文范文，主要論述了住宅投資是地方經濟的新增長點嗎。

　　[摘要]中國經濟進入新常態(tài)，2014年東北三省經濟增速大幅回落，引起社會各界的廣泛關注。本文運用2005-2014年遼寧季度數據，對住宅投資與經濟增長之間的Granger領先一滯后關系進行檢驗。結果表明，“住宅投資引領經濟增長”的假說不成立;而且，自2011年第2季度，住宅投資與經濟增長之間成反向關系，這和二戰(zhàn)后初期流行的“經濟增長理論認為住宅投資會放緩經濟增長”的觀點是一致的。然后通過進一步分析判斷遼寧住宅投資已經過度增長。因此，長期以來，遼寧把住宅投資當作地方經濟的新增長點和支柱產業(yè)的政策值得反思。

　　[關鍵詞]住宅投資,經濟增長,領先一滯后關系

　　一、引言

　　2015年第1季度遼寧國內生產總值增速僅為1.9%，成為第1季度中國經濟增速最低的省份，與同樣低于全國平均增速7%的黑龍江(4.8%)、吉林(5.8%)一起，被外界不甚樂觀地稱為新常態(tài)下出現的“新東北現象”，引起社會各界的廣泛關注。然而，在過去的10年間(2003-2012年)，東北三省國內生產總值年均增速達12.7%，比全國平均增速高兩個百分點;特別是遼寧國內生產總值跨過了萬億元門檻，直逼3萬億元大關。在拉動經濟的“三駕馬車”中，投資一枝獨秀，房地產業(yè)一業(yè)獨大，2005-2014年遼寧全社會住宅投資從684億元增長到3 888億元，年均實際增速22.5%，住宅投資占國內生產總值的比重已連續(xù)10年穩(wěn)定在15%以上。而在擁有更為強大住宅產業(yè)的發(fā)達國家，住宅投資占國內生產總值的比重往往只有3%-5%。那么持續(xù)上升的住宅投資和建設能否成為遼寧新的消費熱點和新的經濟增長點?現階段，在遼寧亟待破解“新東北現象”的關鍵時刻，研究住宅投資與經濟增長的互動關系顯得尤為重要和迫切。

　　學術界對住宅投資與經濟增長的關系眾說紛紜，莫衷一是。住宅投資的批評者認為，住宅是一種消費品，住宅產業(yè)是非生產性的，是經濟增長的負擔和拖累，應盡量壓縮住宅產業(yè)的投資。特別是在一些發(fā)展中國家，政府認為住宅產業(yè)生產率低下，因而不鼓勵住宅投資。直到20世紀70年代，學者們才逐漸認識到住宅投資的增長效應，住宅投資不僅具有很高的乘數效應，而且還具有廣泛的經濟和社會效益。Greenwood和Hercowitz對1954-1989年美國的數據進行分析發(fā)現，住宅投資引領商業(yè)投資。隨后一些對美國住宅投資與經濟增長關系進行計量檢驗的研究，也得出了“住宅投資引領經濟增長”的一致結論。然而，許多關于其他國家住宅投資的研究結論并非如此。比如，Kim㈨運用1970-2002年韓國的數據進行檢驗，發(fā)現住宅投資跟隨宏觀經濟波動，而不是經濟增長的Granger原因。Walentin和Sellin的研究指出，瑞典住宅投資滯后于國內生產總值。De Bandt等。對意大利的研究也發(fā)現，住宅投資滯后于產出且時間差為兩個季度。

　　然而，國內對住宅投資與經濟增長關系的研究相對匱乏，支撐一系列事關重大的住宅建設政策的研究，要么簡單地套用發(fā)達國家的經驗，要么轉述領導人的講話，就得出住宅投資和建設引領經濟增長的結論，對住宅投資與經濟增長之間的關系很少進行實證研究。而其中比較有代表性的是張清勇和鄭環(huán)環(huán)的研究，他們運用1985-2009年中國各省、自治區(qū)、直轄市的數據分時段、分區(qū)域研究發(fā)現，經濟增長引領住宅投資的單向Granger因果關系是穩(wěn)定的，所謂“住宅投資引領經濟增長”的假說在中國并不成立。但他們的研究結論也不必然適應于中國各個地區(qū)。因此，本文基于遼寧的發(fā)展背景，研究住宅投資與經濟增長的關系，以期獲得有益的研究結論，為遼寧破解“新東北現象”提供理論支持和政策思路。

　　二、計量方法與實證結果

　　1 數據

　　住宅投資一般包括新住宅的建設、存量住宅的維護和改建等活動。國家統計局從1981年開始統計全社會住宅投資數據，統計項目與主要西方國家統計機構的統計項目基本一致。因此，本文可直接應用全社會住宅投資數據進行計量分析，而避免用房地產開發(fā)投資作為代理變量所帶來的不準確性。為了擴大樣本容量，本文選取2005-2014年遼寧住宅投資和國內生產總值的季度數據，最終的數據跨越40個季度。

　　為消除價格的影響，我們用CPI指數將數據調整至2005年基期。季度時間數據一般都需要季節(jié)性調整，以增加參數估計的有效性。因此，本文進行計量分析的數據為季節(jié)性調整后的數據。另外，本文對住宅投資和國內生產總值取自然對數，以降低數據的波動幅度。下文將住宅投資的自然對數用HI表示，HI的一階差分(住宅投資的增長率)記為DHI;國內生產總值的自然對數用GDP表示，GDP的一階差分(GDP增長率)記為DGDP。表1為變量的描述性統計。

　　我們直觀地畫出了國內生產總值的自然對數GDP和住宅投資的自然對數Ⅲ的關系曲線，如圖1所示，從圖1可以粗略地判斷，GDP和HI表現不平穩(wěn)，大致在2010年以前，二者的走勢相仿;但2010年以后二者卻向相反的軌跡運行，這樣的結果令人匪夷所思。圖2給出了GDP增長率和HI增長率的趨勢圖，他們的一階差分即DGDP和DHI都顯得較為平穩(wěn)，那么初步判定他們之間可能具有一階協整關系，下文將對此進行檢驗。

　　2 單位根檢驗

　　檢驗遼寧住宅投資與經濟增長之間的Granger領先一滯后關系之前，必須先檢驗數據的平穩(wěn)性。我們根據Maddala和Wu的檢驗方法，對2005-2014年遼寧國內生產總值的自然對數序列{GDP1}與住宅投資的自然對數序列{HI1}進行ADF檢驗。結果表明，原序列{GDP1}與{HI1}均不平穩(wěn)，而一階差分序列{DGDP}與{D HJ}都是平穩(wěn)序列，可以判斷這兩個序列為同階單整，如表2所示。

　　3 協整關系檢驗

　　GDP和HI均為I(1)，由于本文建立的系統僅有二個時間序列，所以我們運用Engle-Granger兩步法檢驗住宅投資與經濟增長之間是否存在協整關系。首先根據模型(1)對二者進行最小二乘估計，繼而對回歸殘差序列μ。進行單位根檢驗，T值和P值分別為-4.082和0.013.1%、5%和10%顯著性水平上的臨界值分別為-4.205、-3.526和-3.194。結果顯示回歸殘差序列零階平穩(wěn)，說明GDP和HI為一階調整，即住宅投資與經濟增長之間存在長期均衡關系。 　　4 Granger因果關系檢驗

　　運用Granger因果關系檢驗住宅投資與國內生產總值之間的領先一滯后關系。由上文知，GDP和HI存在一階協整關系cI(1，1)，因此，住宅投資與經濟增長之間的領先一滯后關系檢驗不能運用VAR模型，應該運用模型(2)所示的向量誤差修正模型(VECM)。

　　其中，t為滯后期數，基于模型(2)的回歸結果，我們進行Granger因果關系檢驗，如表3所示。

　　從表3可以看出，隨著滯后期數從1到4變化，檢驗原假設(H10和H20)的F值和P值都很穩(wěn)健。在1%的顯著性水平上均無法拒絕原假設。結果表明，住宅投資并非是國內生產總值的領先指標：同樣地，住宅投資也并非遼寧經濟增長的驅動力，且這一結論很穩(wěn)健。

　　三、對遼寧住宅投資持續(xù)增長的反思

　　2005-2014年遼寧季度數據的計量分析表明，住宅投資與國內生產總值存在長期均衡關系，但并不存在領先一滯后關系。然而，以往的研究結論往往認為，住宅投資引領經濟增長，或國內生產總值引領住宅投資。又或二者兼而有之。那么為什么遼寧會出現這種迥然相異的結果?自1998年國家強調住宅建設“有可能形成新的消費點，是今后帶動國民經濟發(fā)展的一個新的經濟增長點”以來，從中央到地方，一系列促進住宅建設的政策相繼出臺，住宅投資如火如荼，這是否意味著住宅投資已經過度增長了呢?如果確實過度，相應的公共政策應如何應對過度的住宅投資?本文將從其他視角繼續(xù)討論遼寧住宅投資是否過度問題。

　　1 住宅投資的國際比較

　　2005-2014年遼寧住宅投資占固定資產投資的比重持續(xù)在18%上下徘徊，最高也沒有突破25%。而大多數OECD國家住宅投資占固定資產投資的比重長期在20%-25%徘徊，從這一視角似乎難以得出遼寧住宅投資過度的結論。但是，我們選取的另一指標即住宅投資占國內生產總值的比重的結果卻令人驚訝。1970-2007年OECD國家住宅投資占國內生產總值的比重的均值基本在3%-7%，1999-2011年中國這一比重的均值也還是9.4%。而遼寧的這一指標卻高達13.2%，大約高出全國平均水平4個百分點，這不得不引起我們對遼寧經濟特征的反思。追根究底，這主要還是源于中國長期以來推行的投資拉動型經濟增長模式，特別是遼寧這樣一個市場化改革相對滯后的省份，經濟增長的投資驅動特征一直以來都非常卓著。2014年固定資產投資占國內生產總值的比重高達85%，這使得住宅投資在國內生產總值中的份額遠高于其他國家，甚至高于全國平均水平。因此，考慮投資驅動增長的現實特征，遼寧住宅投資從國際比較來看確實有嚴重過度的傾向。

　　2 住宅空置率

　　從宏觀上判斷遼寧住宅投資是否過度還可以考慮商品房空置率指標。根據國際通行的共識，商品房空置率在5%-10%為供求平衡合理區(qū)，空置率在10%-20%為空置危險區(qū)，空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。作為衡量房地產市場以及經濟發(fā)展健康狀況的一項重要指標，定期公布住宅空置率早已成為不少國家的通行做法。然而，中國各地的相關住宅空置率卻始終成為“難解之謎”，這個指標難以獲得。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁發(fā)布報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)住宅市場的整體空置率達到22.4%，據此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套，4.2萬億住房貸款沉淀于空置住房。是社會資源的巨大浪費。而遼寧住宅投資占國內生產總值的比重遠遠高于全國平均水平，我們有理由相信遼寧城鎮(zhèn)住宅空置率要高于全國平均水平。在2013年“鬼城”排行榜中，除內蒙古占有多席之外，遼寧營口也榜上有名，遼寧鐵嶺也陷入“鬼城”危機，樓盤均價3000元，但入住率不足四成。

　　3 住宅投資過度增長的原因

　　上面我們從國際比較和住宅空置率的視角給出了住宅投資過度增長的證據。那么是什么原因導致遼寧住宅投資過度增長?對這個問題，我們不能單純地從基本面因素如人口流動和收入增加等方面給予解釋，而需要抓住遼寧經濟特征的現實背景。筆者認為，自1998年住房商品市場化改革以來，這些基本面因素推動住宅投資增長的事實是肯定的，但并不足以解釋住宅投資的過度增長，這主要應歸結于地方政府主導投資的經濟增長模式和土地制度的二元結構。

　　中國城鄉(xiāng)土地制度具有鮮明的二元性，對待城市土地和農村土地一直存在嚴格區(qū)別，《中華人民共和國憲法》規(guī)定，城市土地國有，農村土地集體所有。土地二元制度使地方政府能以國家名義隨意強行征收農民的土地，并事實上抬高了城市化的成本。中國是以低價土地支持高速發(fā)展的工業(yè)，但壓低工業(yè)用地價格的虧空必須要從其他方面獲得彌補，否則不可持續(xù)。一方面是政府對土地實行一級壟斷，以更低的價格侵占農民的土地按市場價出售，以獲得巨額的價格差;另一方面是通過壓低工業(yè)用地價格來爭奪資本和招商引資，以提升本地經濟發(fā)展的競爭力，進而抬高房價和地價。而且政府預算內收入依賴與城市擴張相關的房地產業(yè)稅收的增長，2010年遼寧建筑業(yè)和房地產業(yè)對稅收的貢獻達到38.5%，土地出讓成為分稅制后地方政府財政收入的主要來源。以大連為例，2009年商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地價格分別為19800元/m2、5600元/m2和910元/m2，他們之間的價格相差6-22倍。不可諱言，如此高的價格差，必然會提高地方政府和開發(fā)商住宅投資的熱情和積極性，導致住宅投資一浪高過一浪。

　　由此可見，上述土地制度與經濟發(fā)展方式帶來的后果就是工業(yè)化與城市化發(fā)展的不同步，即只實現了土地的城市化，而沒有實現人的城市化。先把城“造”出來，而沒有長期的工業(yè)積累，這種城市化的運營效率很低，這種低效率的方法是無法支撐和不可持續(xù)的。

　　四、結論

　　中國經濟進入新常態(tài)，2014年東北三省經濟增速大幅回落，引起社會各界的廣泛關注。在新常態(tài)下，東北是否還能成為工業(yè)的一面旗幟?自20世紀90年代中期，大量未經實證檢驗的研究都認定住宅投資引領經濟增長，國家也出臺了一系列促進住宅投資和消費的政策措施，大力發(fā)展住宅投資，使之成為國民經濟新的增長點。一直延續(xù)至今，住宅投資和消費一定拉動經濟增長的觀念早已深入人心，成為地方政府發(fā)展經濟的重要任務。基于2005-2014年遼寧季度數據，本文運用VECM模型對住宅投資與經濟增長之間的Granger領先一滯后關系進行了計量檢驗。結果發(fā)現，住宅投資與經濟增長之間不存在領先一滯后關系，即“住宅投資引領經濟增長”的假說并不成立，且整體上也找不到證據以支持“住宅投資引領經濟增長”。而且還發(fā)現，從2011年第2季度開始，住宅投資與經濟增長之間成反向關系，這和二戰(zhàn)后初期流行的“經濟增長理論認為住宅投資會放緩經濟增長”的觀點是一致的。然后，本文通過國際比較并運用住宅空置率指標對遼寧住宅投資的過度與否進行初步的判斷，發(fā)現遼寧住宅投資已經過度增長。

　　不可否認，住宅投資對經濟和社會發(fā)展具有重要作用。住宅投資是城市化進程的必要條件，可以通過就業(yè)、儲蓄、投資和勞動生產率等影響經濟發(fā)展。而且住宅投資政策也是各國社會政策的重要組成部分。但本文實證研究的結果并不支持“住宅投資引領經濟增長”的假說。而且2005-2014年遼寧住宅投資占國內生產總值的比重高達13.2%，不僅遠遠高于OECD國家，也高于全國平均水平4個百分點，按照資源優(yōu)化配置原則，遼寧持續(xù)的高住宅投資增長已然過度，或許早已到了需要重新評估的時候。因此，持續(xù)至今的“促進住宅投資推動經濟增長，把住宅投資當作國民經濟新增長點”的政策值得反思。

　　相關期刊簡介：《商業(yè)經濟》是黑龍江省商務廳主管，黑龍江省商業(yè)經濟學會和黑龍江省商業(yè)經濟研究所主辦，《商業(yè)經濟》編輯部編輯出版的經濟類綜合期刊。本刊注重期刊的標準化、國際化和現代化建設。為豐富本刊刊發(fā)內容，進一步提高期刊質量及可讀性，擴大本刊影響力，現正在面向社會各界誠征優(yōu)秀稿件。