摘要：本文對房地產融資的特點進行了分析，針對中國的國情，研究了集中融資的策略，指出只有多渠道拓寬房地產企業融資的手段，才能有效地降低銀行負載，保證國家經營平穩安全地運行。
　　關鍵詞：房地產；金融；風險；投資；融資
　　中圖法分類號：文章標識碼：A
　　0引言
　　房地產是國家經濟的引擎，是先導型行業。房地產行業的發展直接間接的影響著我們的實體、虛擬經濟的很多層面。與此同時，房地產業有著典型的資本密集型特點，一般項目的開發規模大、周期較長，回籠資金速度受市場影響很大。資金是經濟實體的血脈，對地產企業來說，更肩負造血功能，資金就成為了房地產企業發展的重要因素。尤其是某些地產項目，比如商業地產項目更是很難通過滾動開發的模式回收資金，資金壓力相對比更大。由于美國次貸危機的影響，全球的金融環境不容樂觀。這時我們的融資環境和融資渠道也變得更加復雜，需要各個房地產公司應該深入研究融資方式、融資速度、融資策略等因素，確保房地產企業融資保持著寬廣的通道，以充裕的資金應對危機義，對我國經濟的發展起著舉足輕重的作用。
　　1當前房地產融資的特點
　　房地產是資本密集型行業，對資金需求極大，房地產融資尤其重要。房地產業對融資方式的選擇多種多樣。目前房地產企業融資主要通過國家預算、國內貸款、債券、外資與外商直接投資、自籌資金和其他資金來源獲得，具體有自有資金、預收帳款、銀行貸款、房地產債券、上市融資、房地產信托融資、房地產基金、利用外資、合資或合作等方式。而銀行信貸資金仍然是是當前房地產開發企業的主要來源，企業其他資金來源主要是定金及預收款，這主要來自于銀行對購房者發放的個人住房貸款。
　　比較單一的形式不利于形成多種信用鏈條，不利于降低、分散或化解金融風險。尤其是對于銀行的資產負債結構和期限結構有較壞的影響。這就需要積極拓展融資渠道，通過更安全的融資策略降低銀行資產負債，而降低銀行的風險資產總額，同時也為更多的資金創造投資渠道，響應國家增加財產性收入的策略。
　　2具體的融資策略
　　任何一種融資的策略，不可能是適用于所有的房地產商，不同的房地產商，根據它的規模、它的經營特點，應該采取適合自己的靈活的融資方式。下面對若干融資策略進行討論，并且討論它們的適用特點。
　　2.1進行合作融資
　　資金、土地、人才被認為是地產企業的核心資源，公司應該尋求進入那些它們的資源能夠產生競爭優勢的贏利性最高的市場。對于中小地產企業來講，它們較弱的市場地位更決定了其融資渠道的困難。那么，不同的房地產公司采取合作的方式，強強聯合、資源互補，可以取得良好的效果。這主要包括如下的幾個方面：合并、兼并、收購。合并指兩個或更多企業組合在一起，原有所有企業都不以法律實體形式存在，而建立一個新的公司。如將A公司與B公司合并成為C公司。兼并指兩個或更多企業組合在一起，其中一個企業保持其原有名稱，而其他企業不再以法律實體形式存在。收購指一個企業以購買全部或部分股票(或稱為股份收購)的方式購買了另一企業的全部或部分所有權，或者以購買全部或部分資產(或稱資產收購)的方式購買另一企業的全部或部分所有權。兼并特點是與目標企業管理者直接談判，或以交換股票的方式進行購買；目標企業董事會的認可通常發生在兼并出價獲得目標企業所有者認同之前。收購的目標是獲得對目標企業的控制權，目標企業的法人地位并不消失。這種方式，相對弱勢一方獲得了發展的資金，另一方獲得了發展的資源，是一種較好的方式。
　　2.2依法進行信托融資
　　信托是指信托投資公司向不特定的社會投資者募集到信托資金以后，通過向房地產企業注入資金增大開發商自有資金或者收購開發商的部分股權，相關當事人約定在一定時間，按約定價格(溢價部分為信托投資收益)回購信托投資公司的股權或所有權。簡單的說，就是由信托投資公司持有房地產開發商的部分股權，開發商承諾在一定的期限(比如兩年)后以溢價方式將股權回購的一種信托結構。長期以來我國信托行業一直陷于經營定位不明、管理職能不清、業務經營混亂、行業信譽低下的局面。《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司管理辦法》(2007年1月23日，銀監會頒布了新的《信托公司管理辦法》代替原《信托投資公司管理辦法》)和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的實行，為中國信托業再次迎來了發展的春天，為房地產信托業務奠定了堅實的法制基礎。信托融資方式具有更加良好的適應性，符合國家金融創新的要求，為各種房地產公司提供了一個良好的融資渠道。
　　2.3加強股權債券等融資方式
　　除了信托以外，直接融資還有股權和債券等。目前我國直接融資所占比例仍然較小。大多數房地產企業無法達到上市要求要求：目前我國約有房地產開發企業3萬余家，而在深滬兩地以房地產為主業的上市公司僅百家左右，比例非常小。即使是已經上市的房地產公司，由于其業績的波動性比較大，也只有很少一部分公司具備再融資的條件。另外由于國家對發行債券的主體要求嚴格，在過去七八年間，債券融資在房地產企業全部資金中所占比重一直不大甚至呈下降趨勢。債券融資僅占房地產企業全部資金的極小一部分。在發達國家，股權融資其實所占比例較小，更多的是以公司債的形式出現的。所以完成好上市治理，積極提高股息分紅的比例，提高投資者信心，應用股權和債券的手段，降低傳統以銀行借貸為主的風險，是符合國家政策的。
　　3總結
　　從國家管理層面，應該積極地探討引進各種金融創新，富金融產品，促進證券市場的發展，降低房地產抵押貸款的籌資成本，另一方面刺激有效需求，促進房地產業及相關產業的發展。而從企業自身的層面講，應該積極探索多種融資的模式，學習西方的一些經驗，使得資金的鏈條有效地支持企業運作。只有保障企業的資金安全，才能穩定企業的經營，房地產市場的穩定才能帶動國民經濟平穩的發展。
　　參考文獻
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