摘要：國(guó)際金融危機(jī)下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，但我國(guó)房地產(chǎn)卻在一年之內(nèi)，不僅渡過了危機(jī)，還“空前繁榮”。本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的分析，揭示了房地產(chǎn)業(yè)泡沫化發(fā)展給民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的危害，并提出了解決的思路和措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫民生經(jīng)濟(jì)
　　一、引言：
　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年3月以來(lái)格外紅火。尤其在北京、上海、廣州等房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)城市，價(jià)格走勢(shì)更是極不正常。例如上海房?jī)r(jià)在7月創(chuàng)下了一年來(lái)的新高，不少高檔樓盤簡(jiǎn)直賣瘋了，房?jī)r(jià)動(dòng)輒以每平方米2000至3000元的速度飆升，京、滬市中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)高過迪拜。
　　隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲,泡沫形成已經(jīng)是業(yè)界的共識(shí)，但泡沫終究是要破滅的，特別是在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)依然不穩(wěn)的關(guān)鍵時(shí)刻，如果作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)雪崩，后果不堪設(shè)想。脫離基本面需求和承受力的繁榮還能維持多久？這是每一個(gè)關(guān)心民生、關(guān)心中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康、平穩(wěn)發(fā)展的人需要思考的問題。
　　二、市場(chǎng)怪象：
　　近年來(lái)，我國(guó)樓市存在一個(gè)怪象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源緊缺、房?jī)r(jià)不斷上漲，出現(xiàn)泡沫。與火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的，是2009年12月7日發(fā)布的社科院藍(lán)皮書表示：我國(guó)房?jī)r(jià)收入比超出合理承受范圍，85%家庭無(wú)能力買房。
　　1、京滬深三地房市，不少樓盤空置率達(dá)50%以上。
　　一邊是連夜排隊(duì)買房，另一邊則是不斷上升的空置率，新建小區(qū)每到夜幕降臨多是“黑燈瞎火”，許多小區(qū)入住率都不到50%。而按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，空置率在20%以上就是商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
　　2、房子不是用來(lái)住的，而是用來(lái)“炒”的！
　　國(guó)家進(jìn)行住房改革的目的，本來(lái)是要讓人民群眾更快的有房住，住上更好的房。但結(jié)果卻變成了一些人暴富的發(fā)源地。官商結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)，土地財(cái)政的推波助瀾，利用現(xiàn)行土地制度和政策的漏洞，落腳于一個(gè)“炒”字，從地皮“炒”起，把房?jī)r(jià)“炒”得扶搖直上，把人民群眾的住房問題“炒”成了壓在人民頭上的新的大山。
　　房子用來(lái)炒了，在流動(dòng)性泛濫和資本逐利性的驅(qū)動(dòng)下，房?jī)r(jià)不斷上升，空對(duì)空，數(shù)字對(duì)數(shù)字，甚至還把生產(chǎn)用資金投入其中參與炒作。炒來(lái)炒去的后果，是一些城市的房?jī)r(jià)高不可攀，“買得起房子的人不住，需要房子的人買不起”，房子買來(lái)不是用來(lái)住的，而是作為投資渠道，進(jìn)行無(wú)限增值的。這也是目前房屋空置率為什么顯著增高的原因。
　　3.征地不是用來(lái)蓋房子的，是用來(lái)囤積升值的。
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，2008年，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)囤地?cái)?shù)量高達(dá)381萬(wàn)平方米，比2007年增長(zhǎng)30.8%，最大的開發(fā)商土地儲(chǔ)備達(dá)45平方公里。中國(guó)建設(shè)銀行研究部發(fā)布的最新報(bào)告也顯示：2001年初至2009年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從1998年到2008年的十年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積為31.3億平方米，而截至2008年底全國(guó)土地開發(fā)量?jī)H為19.4億平方米，在開發(fā)商的手里竟然滯留囤積了接近40%的土地。
　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度末，全國(guó)排在前十名的開發(fā)商囤地規(guī)模已達(dá)3億平方米，這些房企的土地儲(chǔ)備最長(zhǎng)可供其開發(fā)上百年。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)有的“囤地”現(xiàn)象，催生了“只倒土地不蓋房”的開發(fā)商。
　　三、原因分析
　　2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以V型反轉(zhuǎn)，是國(guó)家于去年年底出臺(tái)的刺激樓市的政策，引發(fā)了開發(fā)商、地方政府和銀行一致的行動(dòng)，制造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。高房?jī)r(jià)的真正罪魁禍?zhǔn)资橇鲃?dòng)性過剩和銀行違規(guī)信貸，是土地執(zhí)法不嚴(yán)，是地方政府積極配合和輿論導(dǎo)向。
　　1、流動(dòng)性過剩造成房地產(chǎn)信貸的不正常增長(zhǎng)，推高了房?jī)r(jià)，積累了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。以資產(chǎn)價(jià)格泡沫為特征的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，是上世紀(jì)90年代以來(lái)世界上發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的普遍特征。具有通貨膨脹水平不高，但資產(chǎn)價(jià)格卻在膨脹的特征，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的膨脹和股票價(jià)格的膨脹，最后泡沫破滅引發(fā)危機(jī)。
　　房?jī)r(jià)瘋漲的背后是寬松的房地產(chǎn)政策,尤其是寬松的信貸和二手房交易政策。2009年各大銀行幾乎沒有執(zhí)行二套房貸政策,許多人購(gòu)買多套住房,仍舊能夠辦理首付20%和房貸利率七折的優(yōu)惠政策。
　　2009年銀行超萬(wàn)億的個(gè)人住房抵押貸款，近萬(wàn)億的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系。“綁架”了銀行的房地產(chǎn)業(yè)，使得政府出臺(tái)調(diào)控政策時(shí)不得不“投鼠忌器”。
　　2、土地財(cái)政助推房?jī)r(jià)。“土地財(cái)政”屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策下，地方政府是最大的受益者之一，這種巨大的利益誘惑，必然大大刺激地方政府的賣地沖動(dòng)。
　　在寬松的貨幣、信貸政策環(huán)境下，開發(fā)商資金充裕，開發(fā)商的競(jìng)價(jià)行為促進(jìn)土地成交價(jià)格的步步走高。在2009年兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)在“我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下”的書面發(fā)言稿中指出，房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府是房?jī)r(jià)高企的主要原因。2009年3月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在答記者問時(shí)也表示，各地區(qū)影響房?jī)r(jià)的主要因素之一是土地成本。
　　3、地方利益的驅(qū)動(dòng)，使得政府的監(jiān)管成了擺設(shè)。面對(duì)十分嚴(yán)重的開發(fā)商囤地行為，應(yīng)該說(shuō)并不缺少相關(guān)的管理政策和制度。早在1999年出臺(tái)的《閑置土地處置辦法》中就有“無(wú)償收回”的明確規(guī)定。然而令不行禁不止，很多土地閑置多年，仍能順利高價(jià)倒賣。囤地屢禁不止的深層次原因在于政府利益與企業(yè)利益分配，在于政策執(zhí)行力度和監(jiān)管力度的不足。
　　各級(jí)地方政府對(duì)公共設(shè)施項(xiàng)目投資帶來(lái)的土地升值的預(yù)期均很高，并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，土地財(cái)政無(wú)法支持地方政府向銀行的巨額還貸，將形成大量的壞賬和爛賬。地方政府和銀行已經(jīng)被綁在了一輛戰(zhàn)車上，政府不作為就成了現(xiàn)實(shí)的選擇。
　　4、政策、輿論引導(dǎo)以及利益驅(qū)動(dòng)下的全民炒房。據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)。2009年下半年在售的樓盤中投資性購(gòu)買比例可能占到70%。
　　房?jī)r(jià)為什么漲？首先是開發(fā)商所謂的銷售策略，就是捂盤惜售，人為抬高房?jī)r(jià)。其次是輿論的宣傳引導(dǎo)，打開電視、翻開報(bào)紙、點(diǎn)擊網(wǎng)絡(luò)，2009年最熱的一個(gè)詞就是：房?jī)r(jià)又漲了。還有許多所謂專家天天在說(shuō)：房子可以抵御通脹，是投資的好品種。第三是不少購(gòu)房者，當(dāng)他們真的下定決心走進(jìn)售樓處的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了，面對(duì)節(jié)節(jié)上升的房?jī)r(jià)，購(gòu)房已經(jīng)變成了搶房，一種恐慌情緒正在購(gòu)房者中間蔓延。
　　剛性需求的恐慌則是房?jī)r(jià)越來(lái)越高,再不買就買不到或終生再也買不起房子。投資性購(gòu)買的恐慌則是,如果不及早出手投資,手中的錢越來(lái)越不值錢,而且晚半步購(gòu)買,就會(huì)喪失賺取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，假如包括有投資心態(tài)的自住需求在內(nèi)，目前的炒房人群已經(jīng)超過七成。大有全民炒房的架勢(shì)。當(dāng)恐慌性需求變成炒作需求進(jìn)而開始“擊鼓傳花”時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)離崩潰也就不遠(yuǎn)了。
　　四、對(duì)策與措施
　　可以說(shuō)，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于房地產(chǎn)，并可能出現(xiàn)與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前相類似的情況，即整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的。筆者認(rèn)為，要避免危機(jī)的發(fā)生，必須從以下幾點(diǎn)做起。
　　1、進(jìn)行政策調(diào)控，壓縮流動(dòng)性，抑制房?jī)r(jià)無(wú)限上漲。
　　從前邊的分析我們知道，2009年房?jī)r(jià)暴漲的根本原因是過多的流動(dòng)性在尋找出路。那解決的辦法就是：必須引導(dǎo)或抑制過多的流動(dòng)性不要進(jìn)入或流出樓市。首先是央行加大回籠資金力度，財(cái)政部通過發(fā)行國(guó)債回收流動(dòng)性，銀監(jiān)會(huì)、審計(jì)署對(duì)信貸資金流入樓市進(jìn)行嚴(yán)格的檢查審計(jì)；其次是加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)查違規(guī)信貸，尤其是二套房貸和二手房交易政策要嚴(yán)格執(zhí)行，取消二手房交易的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，提高投機(jī)成本，抑制投機(jī)炒房行為。第三，加大對(duì)中小企業(yè)扶持力度和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，開辟資金投資渠道。第四是加大對(duì)游資和熱錢的監(jiān)控。有關(guān)部門除了嚴(yán)格監(jiān)控外，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家12月30日出臺(tái)的“鼓勵(lì)外資以并購(gòu)方式參與國(guó)內(nèi)企業(yè)重組”、“中國(guó)將向外資擴(kuò)大開放領(lǐng)域，鼓勵(lì)投向高端制造業(yè)”的政策。
　　2、加強(qiáng)輿論及政策引導(dǎo)，明確住房功能屬性，轉(zhuǎn)變炒房觀念。
　　曾幾何時(shí)，我們受歐美的影響，一直將購(gòu)置住房視為一種投資行為，視為一種金融現(xiàn)象，而非消費(fèi)行為。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)CPI的時(shí)候，房?jī)r(jià)也未納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。既然買房是投資，就和居民的收入高低沒有多少關(guān)系，“炒家”就希望大家都來(lái)炒，把價(jià)格抬上去，從中獲得更多的投資收益，然而房子不同于一般投資品，它除了具有固定性、差異性和有限性外，更重要的是具有民生性。住宅的民生性體現(xiàn)在它與老百姓的生活息息相關(guān)，是人們最基本的生活資料和第一必需品，安居才能樂業(yè)就形象地說(shuō)明了住房的民生性要大于投資性。將住房重歸消費(fèi)的范疇，讓房子的居住功能得到發(fā)揮，則在房產(chǎn)的供應(yīng)、房?jī)r(jià)的水平和調(diào)控政策上，就必須考慮民眾的購(gòu)買力。
　　因此無(wú)論從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度還是從保障民生的角度看，我們都要改變觀念，絕對(duì)不能把住房當(dāng)作股票那樣的純投資品任意炒作，這關(guān)系到中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的命運(yùn)和國(guó)民的生活品質(zhì)。首先各級(jí)政府應(yīng)把住房看成民生問題，把基本解決中國(guó)民眾的住房問題作為一項(xiàng)基本職責(zé)，向市場(chǎng)提供更多廉價(jià)的土地和廉租、廉價(jià)房，同時(shí)采取合理有效的政策措施抑制炒房，使住房回歸居住功能。其次輿論也要正確引導(dǎo)民眾，提示炒作的風(fēng)險(xiǎn)和危害，理性對(duì)待住房消費(fèi)。
　　3、進(jìn)行制度創(chuàng)新，消除土地財(cái)政。
　　首先是落實(shí)土地監(jiān)管政策，不能依賴于地方政府自覺查處囤地，必須是國(guó)土部會(huì)同紀(jì)檢監(jiān)察等部門掀起一場(chǎng)大的戰(zhàn)役，來(lái)清理被囤積、被倒賣的土地。實(shí)踐證明，由于地方政府過度依賴于土地財(cái)政，擔(dān)心打擊囤地會(huì)打跑開發(fā)商，所以不可能嚴(yán)格監(jiān)管。其次是改變目前的土地儲(chǔ)備制度。當(dāng)前土地儲(chǔ)備管理制度中的最大弊端是，地方政府集土地的管理者、運(yùn)營(yíng)者、裁判員角色于一身，壟斷了土地供應(yīng)，這就避免不了某些地方政府成為“土地倒?fàn)?rdquo;，也避免不了某些地方政府成為開發(fā)商倒賣土地的合伙人、保護(hù)傘。無(wú)疑，制度上需要做出改變。應(yīng)該將出售土地的收入由中央財(cái)政收回，再通過轉(zhuǎn)移支付的方式進(jìn)行二次分配。這樣就打斷了地方政府出賣土地的利益驅(qū)動(dòng)力，打破了土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)的惡性循環(huán)。
　　4、加強(qiáng)監(jiān)管和完善土地政策，打擊囤地炒地行為。2009年12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。該通知的實(shí)質(zhì)就是全國(guó)統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，部分遏制炒地、囤地行為。國(guó)土部應(yīng)該盡快研究并出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)批后監(jiān)管，打擊閑置土地等措施，通過與金融管理機(jī)構(gòu)聯(lián)手增加土地市場(chǎng)透明度，嚴(yán)格執(zhí)行《閑置土地處置辦法》，重點(diǎn)監(jiān)管典型“地王”和閑置土地。
　　五、結(jié)語(yǔ)
　　房地產(chǎn)行業(yè)作為重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，2009年新房銷售總額為4.5萬(wàn)億元，占GDP的13%，直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)率超過1個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)多達(dá)四五十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，還解決了很多就業(yè)問題，因此從社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)大局上講，要及早研究，出臺(tái)有力政策措施并嚴(yán)格執(zhí)行，避免房地產(chǎn)泡沫破裂造成對(duì)民生和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的危害，回歸持續(xù)健康發(fā)展的軌道，形成穩(wěn)定發(fā)展的局面。