摘要：房地產項目開發具有高風險、高收益，投資期限長的特點。一個項目的運作開發需要經過從土地規劃，投資決策、工程設計、招標、建設施工到竣工驗等一系列過程。而這一過程中的重要一點就是如何搞好房地產開發的成本控制，是關系到房地產開發企業整體綜合盈利。所以加強建立完善成本控制管理措施和制度是控制好房地產開發成本的有效方法。
　　【關鍵詞】房地產開發成本控制管理制度有效方法
　　房地產在開發過程中包含著各個項目的費用支出，像土地、房屋、城市基礎設施、公共設施以及代建工程等這些項目都會產生各項費用。這些費用有可能包括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補償費用、工程費用、基礎設施費用、公共配套設施費用以及各種不可預見的直接間接費用等等。房地產開發的成本控制是一個復雜的系統。當前隨著我國政府對于房地產市場的調控措施的逐步推行，房地產開發企業間的競爭越來越激烈，面對著可以爭取的土地成本越來越高，同時人工以及材料費用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產開發商的開發成本和開發風險的加大。因而，對于開發項目進行合理有效地成本控制勢在必行。
　　本文將詳細探討開發成本控制當前存在的問題，并提出相關完善的對策措施。房地產項目的開發建設分四個部分：一是立項決策策劃部分；二是規劃設計部分；三是建設施工部分；四是綜合保修服務部分。總之在這一系列的過程中，以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產品。下面要講下房地產開發主要部分的成本控制：
　　一、 工程立項決策的成本控制。
　　新項目立項決策前期，要定好全面部署控制成本計劃和立項工程決策的全面準備。并能準確，盡量避免在下一步中工作規劃施工中出現較大的成本失誤。應須制定提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，加強項目施工前的審核工作。全面評估投資風險、合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，考慮總工程造價。為開展下一步的工作成本控制提供參考依據和總綱目標。立項決策的連貫與調整。前期計劃的完整、系統、合理、科學，盡量避免后期調整帶來的震蕩和成本上升。
　　二、規劃設計部分的成本控制。
　　研究表明，房地產項目規劃設計成本，影響工程造價的程度約65%，其中包括（計劃成本，招標投標成本和施工前準備成本）。規劃設計部分最好是由集團內部自行完成的規劃設計總前提工作。對規劃設計可利用市場機制、通過公開招標，選擇實力強、水平高、信譽好的單位，并制定可行的總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標）、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），并由集團內部組織設計、工程、預算人員，監理人員組成論證小組對選擇的設計單位定好的設計方案。（如單體設計、擴初設計、施工圖設計），進行論證。每一過程都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制成本的設計。
　　三、建設施工部分的工程造價控制。
　　施工部分是整個項目開發成本控制最重要的一個部分。這一部分是房地產開發項目的具體建造過程，一般從現場開工到竣工后交付使用為止。所投入的資金量最大。其中土地的（置換成本、批租費用、動遷費用）土建、監理、審計、投資方向調節稅、協調費、綠化建設費等各種設備費用，也包括其間的人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等。及竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。這些都是房地產開發成本的主體成本內容。具體的可分為以下小部分：
　　1、對主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。應組織設計、工程、預算、財務四大部門人員成立聯合組成招標工作小組，對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等。同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。
　　2，建設單位應主動為各專業部門提供技術支持，充分發揮規模優勢，統籌協調，降低造價。自購工程材料及設備。甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，或是采用自行招投標采購或與其他方合作聯合招投標采購。在保證安全和質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位。
　　3，施工過程中的現場簽證。現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監理單位現場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各開發企業自行制定。
　　4、保證工程進度。建立制定工程進度條款，工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；工程、預算部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；預算部門整理復核工程價值量；經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺賬。工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。
　　5，項目施工基礎成本，應建立健全建筑施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量，出包工程應嚴禁擅自轉包。另外施工用水、用電線路的敷設，一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，這部分成本是房地產開發項目的成本構成中受外界因素影響最大的一塊，一般占項目總投資的10-15%。
　　四，竣工結算交付部分的工程成本控制。
　　每一個單項工程項目竣工時應經過自檢、復查、驗收。工程項目交工時，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂《保修協議書》，以明確規定施工單位的保修范圍、保修責任（包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定）及處罰措施等。再是嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。設計、工程、審算、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交工程”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。并且嚴格查實變更簽證，防止一些不必要的簽證等，嚴格核實工程量、投標過程中所報的單價或簽證價格。在結算工程基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。認真審查、復核、防止各項計算誤差。
　　五，項目完工后的后期綜合保修和管理成本。
　　房地產開發項目完工后期，在投資估算和成本控制體系上，將開發間接費用即企業直接組織、管理開發項目發生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷等管理費用，推行各部門管理費用承包、限額獎懲，調動節約管理費用的積極性和責任心。定崗定員，精簡機構。從而降低單位管理費用水平。也應采取一次性扣留保修金、自行保修的開發企業，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。銷售開盤應盡快越好，制定銷售策略，及時啟動預售；實行銷售業績的激勵制度，促進銷售收入的快速實現；監控售房款的及時回收。財務稅務部門，進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。應針對每種稅收的特征，制定相應的避稅措施。
　　六，結語。
　　總之房地產開發是一項綜合的復雜的工程，但這個系統的工程中，如何控制好成本費用、降低成本費用開發。是每個開發商的前提要求。每一個過程，每一個環節。都關系到項目開發的成本體系。所以，要熟悉、掌握國家和當地有關法規各種政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素、提高成本控制的預見性，降低成本費用的途徑。正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用。
　　【參考文獻】
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