摘要：房產中介機構在房產交易中有著承上啟下的作用，它的規(guī)范與否直接影響到房產交易風險的大小。基于此，本文房地產論文對目前房產中介機構存在的主要問題進行了分析，并且找出了導致問題的成因，進而對解決問題的措施提出了一孔之見。
　　關鍵詞：房產中介；問題；建議
　　隨著房地產的繁榮與發(fā)展，房地產中介企業(yè)也逐步步入了良性發(fā)展的軌道。但由于相關法規(guī)缺失、企業(yè)自律機制尚未建立和完善等原因，近期房地產中介服務機構在日常管理中也存在著不少問題，侵害了交易雙方的合法權益，影響了行業(yè)形象的進一步提升。
　　1房地產中介機構存在的問題分析
　　1.1資金監(jiān)管漏洞增大交易風險。多數購房客戶通過中介購買房地產時會選擇由第三方（如銀行等金融機構）進行資金監(jiān)管，以防止房地產中介公司或從業(yè)人員挪用資金或攜款潛逃。但仍存在以下問題：一是大部分交易中，買賣合同約定的定金和首付款仍由中介公司自行監(jiān)管，若交易總價較高，定金和首付款的總和可能高達幾十萬，這大大增加了交易風險。二是一些銀行只對在該銀行貸款的購房客戶實行免費資金監(jiān)管，而對于不在該銀行貸款的購房客戶不提供資金監(jiān)管服務或收取高額的監(jiān)管服務費用，導致購房客戶不愿或無法選擇由第三方（多為銀行）辦理資金監(jiān)管。
　　1.2部分中介公司內部管理混亂。一是招聘人員素質標準不一。多數房地產中介公司招聘中介人員時，對中介人員沒有資質和學歷的要求，又缺乏系統(tǒng)的培訓，導致大多中介人員缺乏從業(yè)責任心和法律知識，致使不少房地產買賣合同因中介人員的疏忽不能履行或無效，從而引發(fā)糾紛。二是中介公司合同往往不合規(guī)范。雖然很多地方國土資源和房產管理部門規(guī)定，房地產居間合同與買賣合同均應通過網上交易系統(tǒng)填寫、打印后，由交易當事人及居間方簽字蓋章。但目前幾乎所有房地產中介公司都使用自己版本《房地產經紀合同》，這些合同大多利用其掌握客戶資源等優(yōu)勢地位規(guī)定了“霸王條款”，如：不論雙方買賣交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需繳納中介費。這些合同的大致內容相同，但又在部分細節(jié)方面不盡相同，對于房地產買賣流程的環(huán)節(jié)規(guī)定不明確，如辦理贖樓和一方取得銀行貸款承諾書的時間先后問題、稅費如何承擔等問題，往往用詞有歧義或根本沒有寫進合同，使房地產交易的部分環(huán)節(jié)處于不明確狀態(tài)。三是中介公司缺乏系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃和行業(yè)預期。一些中介公司缺乏對行業(yè)的準確認知，盲目隨房地產市場的漲落而調整公司規(guī)模，在擴張時刻意追求門店和人數的數量忽略質量，日前，在各中介公司門店上竟出現“急聘業(yè)務員，即刻入職”的招聘廣告；而在房地產市場萎縮時這些急速擴張的中介公司因缺乏抗打擊能力而迅速崩盤，有些中介公司或其人員甚至攜款潛逃，損害公司客戶和公司其他員工利益，從而引發(fā)嚴重的社會矛盾。
　　1.3中介人員素質普遍偏低，故意或過失造成不必要的交易風險。一是利用不具備條件的房產進行公開掛牌銷售。一些中小型中介公司的員工在促成買賣雙方進行房地產交易的過程中，不履行合理審查房產證件和賣方授權的義務，利用買賣雙方對房地產買賣流程的了解不足，以欺詐或隱瞞的手段促成房地產交易。二是缺乏基本的職業(yè)道德，販賣客戶資料獲取利益。有些房地產中介將業(yè)主的地址、房屋大小、電話編成短信賣給其他中介人員，導致不斷有電話打給業(yè)主詢問是否要租房或者賣房，給業(yè)主的私人生活造成極大困擾，一些人不得不因此換掉電話號碼。
　　1.4中介公司惡性競爭引發(fā)不必要的糾紛。一是無照經營、超范圍經營的中介公司擾亂中介市場。為搶占市場，部分房地產中介公司在尚未取得有關證照的情況下即對外提供中介服務；一些從事房地產評估咨詢專業(yè)的公司也隨著市場的導向開辟了房地產中介業(yè)務，但其營業(yè)范圍內并未做相應的更改，給行政部門的監(jiān)管造成一定困難，消費者利益受到侵害時也無法通過法律手段維權。二是中介公司鼓勵或放任中介人員“搶單”，導致一房二賣現象隨著房價飆高而愈演愈烈。一些中介公司的中介人員往往在明知賣方已與買方簽訂買賣合同的情況下，以“可以賣更高價格”為由誘使賣方與其他買方簽訂房地產買賣合同，成為目前普遍存在的“一房二賣”情形的始作俑者，從而引發(fā)諸多不必要的糾紛。三是中介公司出賣、泄漏委托人個人信息情況嚴重。中介行業(yè)的特殊性質決定了客戶資源信息一般掌握在中介人員手中，部分中介公司便以“挖墻角”的方式從其他中介公司處“挖”業(yè)務員，以達到獲取信息的不正當目的，導致房地產中介市場不正當競爭情況嚴重。
　　2房地產中介機構存在問題的成因分析
　　2.1客戶本身法律意識淡薄。一些初次置業(yè)者對于中介過分依賴，缺乏對房地產過戶流程和交易風險的了解，在與中介機構簽訂委托授權書或者有關合同時未能及時審查合同條款內容，導致中介機構或從業(yè)人員有空間進行違法操作；另有一些置業(yè)者（多為一房二賣的賣方）受利益驅使，在中介機構或從業(yè)人員的慫恿下，違反誠信原則一房二賣甚至多賣，以達到獲取更多利益的目的，將損失最終轉嫁至買方，擾亂了二手房地產交易的正常秩序。
　　2.2立法內容不完善導致中介違規(guī)操作卻輕易逃避責任。現階段，規(guī)范中介市場的法律法規(guī)主要有《城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》和《房地產中介服務管理辦法》等，但這些規(guī)范只是規(guī)定了中介違規(guī)操作的一些行政處罰手段，依賴的是行政監(jiān)管強度，而對于一個龐大的中介市場而言，幾個行政部門的監(jiān)管顯得過于力不從心。而因中介違規(guī)操作真正遭到損失的當事人，卻因缺乏直接索賠的法律依據，使得權利受侵害人怠于向行政部門舉報違規(guī)行為，從而間接鼓勵了中介機構和個人的違規(guī)操作。
　　2.3市場準入門檻過低導致中介機構和人員素質良莠不齊。法律法規(guī)并未對房地產中介公司的準入資質做特別的規(guī)定，成立一個房地產中介公司只要滿足一般法律規(guī)定的咨詢公司注冊資本即可；對于從事中介行業(yè)的人員準入資格，雖然人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布的《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》規(guī)定了未取得房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格的個人不得從事房地產中介事務，但實際上這項規(guī)定并未得到落實。
　　3對策建議
　　首先，充分利用各種宣傳手段，提高購房客戶的法律意識。很多購房者在購買房屋時只是聽取房屋中介的一面之辭，對房地產買賣交易流程缺乏認識。因此，政府有關部門應利用各種宣傳手段加大宣傳力度，包括報紙、廣播、網絡等傳統(tǒng)方式，結合要求中介公司門店張貼政府統(tǒng)一派發(fā)的流程圖和注意事項的行政手段，提高購房客戶的風險意識和法律意識。
　　其次，設立或指定專門機構從事房地產交易資金監(jiān)管業(yè)務，引入第三方監(jiān)管制度。雖然二手房市場發(fā)展較為成熟，但鑒于諸多條件限制，交易資金仍然多在中介機構處“停留”。雖然中介市場有所規(guī)范，但存在不少資金監(jiān)管的漏洞。因此，出臺一套完善的二手房交易全程資金監(jiān)管模式是當務之急。
　　再次，嚴格市場準入制度，提高中介機構的抗風險能力和服務質量。嚴格市場準入，主要表現在對中介機構的注冊資金、營業(yè)場所和從業(yè)人員的設定具體化，并根據注冊資金、從業(yè)人員和經營業(yè)績等條件劃分不同等級的資質，從事相應的營業(yè)范圍應適用不同金額的注冊資金條款；還表現在對從業(yè)人員的學歷、工作經驗等資格的規(guī)范化。
　　最后，定期組織培訓和考核，提高中介機構和人員素質。負責監(jiān)管房地產中介機構的行政部門應定期組織培訓，及時傳達有關房地產中介行為操作規(guī)范的法律法規(guī)，通報具有違規(guī)行為的中介機構和業(yè)務人員以及采取的處罰措施，以起到警誡作用，從而樹立中介機構和個人的誠信意識。同時，還應加強對中介機構高層的培訓，樹立中介機構的危機意識，引導中介機構從無序擴張、寅吃卯糧的發(fā)展狀態(tài)逐漸向理性判斷市場走勢、維護市場穩(wěn)定健康發(fā)展的方向發(fā)展
　　論文結束語：
　　以往單純依靠資本和規(guī)模的競爭，并不足以抵御市場和政策變化帶來的風險，房產中介企業(yè)要想取得更大的發(fā)展，必須通過創(chuàng)新和學習，尋找新的盈利點，而這也是企業(yè)形成核心競爭力的關鍵所在。相信，只要多方努力，齊抓共管，建立一個主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產經紀市場秩序的目標，一定能夠實現。
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