摘要：隨著房地產市場競爭的日益加劇，人們對房地產產品品質和舒適度要求的日益提高，對房地產項目管理的要求也越來越高，要實現房地產項目的社會效益和經濟效益，就要運用先進的管理方法，以提高項目管理水平，取得最大的社會效益和經濟效益。本文房地產論文就如何加強房地產開發項目管理的問題進行了闡述。
　　關鍵詞：房地產開發，項目管理
　　一、項目管理的含義與特點
　　項目管理是在有限的資源條件下，為實現項目目標所采取的一系列管理活動。他是作為項目發起人的業主通過訂立合同或協議，聘請有能力有資格作為項目經理的咨詢工程師為其服務，負責管理項目的實施。FIDIC認為項目管理是多種資源的利用與活動的協調，將各部分的單獨工作綜合成多專業、多方面的整體努力，在“協議”約定的時間、預算、質量限度內達到業主的目標，因此給項目管理的定義是“在一個統一的（組織和它的法定代表）負責領導下，對一個多專業（人員）組成的小組動員（發揮各自職能），以使項目建設在業主要求達到的進度、質量與費用目標內完成。”顯然，這樣的解釋比較原則，具體的項目管理工作范圍、內容、職責要在業主方與被聘者簽訂的《服務協議>中一一明確。
　　二、房地產項目管理的特征
　　房地產項目管理包括了項目質量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質量等要素的最優均衡控制。它有幾個明顯特征：
　　1、目標明確。對房地產開發項目而言，項目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實現公司規定的項目目標。為了實現這一目標，項目管理的一切活動都要圍繞這個總的目標進行。從這種意義來說，項目管理又是目標管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內，確保高效率地實現項目目標。
　　2、項目經理負責制。項目管理的另一個特征就是十分強調項目經理負責制，這是由房地產開發項目的復雜性和系統性所決定的。雖然各個方面的專業人員的參與是必要的，但決策權必須集中。否則，多頭負責，就會造成相互扯皮、職責不清和效率低下。
　　3、充分的授權保證系統。項目管理的成功必須以充分的授權保證系統為基礎，如果僅僅給某人冠以項目經理的頭銜和責任，而不授予相應的權力，項目照樣不能成功。
　　三、加強房地產項目管理的措施
　　加強項目管理就是采取多種措施，充分發揮項目的優越性，發揮項目管理小而精、小而專、小而活的優勢，把管理推向一個新臺階。
　　1、加強管理，建立科學的管理模式。加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，針對影響工程品質的一些關鍵問題，從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制，明確每一個人員的目標責任。從而達到進一步提高管理水平的目的。
　　2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環節，正確選擇一種或多種先進的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。
　　3、要把選準項目經理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”。實行項目管理的目的是提高工程品質，這就要求項目經理必須懂業務、善管理，既能抓住重點，又能調動項目部成員的積極性。作為項目的指揮者，項目經理要擔任的職責是對項目的計劃、組織和控制，要把選準項目經理，建好項目管理層，作為工程項目管理的“龍頭”來抓。
　　4、加強項目內部管理。項目內部管理是項目管理的核心，更是工程質量好壞的落腳點。加強項目管理：①建立一支能打硬仗的領導班子，精誠團結，配合默契。加強項目管理，就是要堅持施權到位、管理到位、責任監督到位。②要求每個項目部在工程開工前編制項目管理綱，建立質量保證體系，包括組織體系、責任體系、分包監控體系和經濟約束體系，把工程項目質量落到實處。
　　要堅持精干高效，結構合理、“一崗多責、一專多能”的原則，做到對項目機構的設置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據項目的不同特點和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實行派遣與聘用相結合的機制，根據項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強工程項目管理的“核心”有效發揮。
　　5、提高項目管理人員綜合素質，高效實施項目管理。要使項目實施優質管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術，要深知在項目管理中必須突出以項目為中心的思想。只有具備一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在正常、有序、高效的開展。
　　在搞好管理的同時，應加強企業管理人員的技術培訓和專業水平的提高，以及對新技術產品的了解掌握。培養施工人員的敬業精神與細致的工作作風，施工中不遺瑣碎，不留后患。
　　6、必須抓好項目開發過程中的質量、進度、成本管理等工作
　　6.1工程質量的好壞及工程配置的高低直接影響到產品的銷售或租售，是開發商樹立品牌的重要影響因素，與開發企業的聲譽與長期發展息息相關。應該從以下幾個方面抓好項目的工程質量的管理：
　　6.1.1做好設計優化工作，確保設計合理、準確。認真審核圖紙，看是否出現差錯，是否符合開發企業產品定位要求等。所以要嚴把設計質量關，充分做好設計的優化工作。
　　6.1.2確保施工單位資質和施工人員的素質。選擇有相應資質的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質量起到很大的影響。
　　6.1.3對施工方案、方法和工藝及相關的技術措施進行有效控制。
　　6.1.4嚴把材料關，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構配件、永久性設備及器材等的質量。
　　6.2、工程項目的進度對開發企業的重要性是不言而喻的，對進度的管理應該從項目之初就開始著手。
　　6.2.1首先要做好項目設計前的準備工作：（1）確定工期總目標。（2）編制項目總進度計劃。（3）編制準備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執行。（4）施工現場條件調研和分析。
　　6.2.2緊接下來要做好設計階段進度管理工作：（1）編制設計階段工作進度計劃并控制執行。（2）編制詳細的出土計劃，并控制執行。
　　6.2.3做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進度計劃并控制其執行。（2）編制施工詳細階段性計劃并控制其執行。做好這些工作的同時我們應該看到影響項目進度的因素很多，比如還有：人的因素、技術、材料設備與構配件、施工機械設備、資金、自然環境和社會環境等等因素，其中以人的因素為最多，有開發商、設計單位、施工單位、供貨單位以及監理單位，還有政府部門、建設主管部門、有關協作單位和社會其他相關單位等等。要做好各種因素的分析研究，對影響各個環節計劃完成的所有因素做好提前的處理準備。
　　6.3項目成本管理是施工階段成本控制的關鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發企業引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在開發商，應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據及照片資料等，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。
　　房地產開發是個大投入、大產出的生產活動，資金對每個開發企業都是至關重要的，充分的管理好開發的成本是非常必要的。其管理分為兩個大的階段：（1）策劃、設計階段的成本管理（2）發包、施工階段的成本管理。而項目成本管理控制的重點在于設計階段。從國內外相關統計數據來看，影響項目投資最大的階段是占開發項目建設周期1/4的技術設計結束前的工作階段：在初步設計階段，影響項目投資的可能性為75%-95%，在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%-75%，在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為5%-35%，可見成本管理的關鍵在施工以前的投資決策和設計階段。很多房地產企業將重點放在第二個階段，固然有其重要意義，但卻有所偏頗，這就是要求項目成本管理要重視方案的選擇和做好投資的估算。
　　7、還要抓好項目的動態管理。只有認真抓好動態過程的管理，才能有效的把控整個項目的進程和變化節奏，由于計劃執行過程是復雜的動態過程，又受到各種復雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經常會與原計劃有出入，出現與實際進度不是提前就是拖后時，克服“怕煩、怕瑣碎、無用”的思想，堅持對計劃執行過程進行跟蹤和控制，及時調整、及時反映修正計劃才能取得實際效果。
　　8、充分認識協調工作的重要性。工程項目組織協調需要采用相適應的組織形式、手段及方法,良好的組織溝通與協調是工程項目組織的潤滑劑,同時組織協調貫穿在整個項目和項目管理的全過程中。
　　(1)技術協調：提高設計圖紙的質量，減少因技術錯誤帶來的協調問題。(2)管理協調：協調工作不僅要從技術下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。（3）組織協調：建立專門的協調會議制度，定期舉行協調會議，解決項目開發中的協調問題。（4）對外事項的處理與協調工作也很重要。
　　9、要把激勵約束機制，作為加強工程項目管理的保證。企業要想保證項目生產經營的良性運轉和健康發展，必須發揮好企業管理層調控和服務的兩大職能，建立健全有效的激勵、約束、調控機制。為此，應著重做好以下三個方面的工作：
　　(1)實行嚴格的審計監督制度。要在管理辦法可行、組織制度健全、任務責任明確的基礎上，重點抓好在建，竣工、分包項目的審計，對規模大、工期長的項目實行年度和終結審計，以及項目經理調離和項目部解體審計，重點是做好經營責任與效果、經營活動合法性和財經紀律等重大問題的審計工作。
　　(2)全面推行項目考核制度。要根據項目經營承包合同書，做好項目年度和終結考核工作。對實現經營目標和超額盈利的，要嚴考核、硬兌現，最大限度地調動積極性；對出現項目虧損、發生重大質量安全事故和經營越權行為等責任問題的，要給予相應的經濟、行政或法律的處罰。
　　（3）搞好項目管理過程中黨的組織監督和職工民主監督。項目部必須按照黨的十六大精神的要求，堅持和維護黨的集體領導，堅持民主集中制原則，落實“重大問題集體討論、重要工作情況通報和重大問題請示報告”的制度。堅持依靠職工群眾管理好工程項目的方針，推行“廠務公開”，增強項目部經營管理的透明度，切實發揮職工民主監督的作用。
　　四、論文結束語
　　綜上論文所述，房地產開發項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協調推進；既要統籌全局，又要重視細節。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷運用新技術、新工藝、新方法、不斷開拓創新，在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產開發的項目管理工作。
　　參考文獻
　　１、 張偉，工程項目管理與控制討論，中州建設，2005（8）
　　２、 鄒偉，房地產開發項目成本控制的關鍵，武漢建設2006（3）