工業(yè)用地實行招拍掛出讓,是充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用,引導土地資源合理布局和利用,緩解建設用地供需矛盾,保障經(jīng)濟社會發(fā)展合理用地需求的根本出路和必然選擇。2006年8月31日國務院下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，明確要求“工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓”，掀起了工業(yè)用地史上的一場革命，使我國土地市場猛然一躍。對地方政府的觸動之深、波及面之廣，也是前所未有的。國土資源部發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》，要求從2007年1月1日起所有的工業(yè)用地出讓不得低于公布的最低標準，這對解決工業(yè)用地壓低價惡性競爭的問題，提高工業(yè)用地利用率，促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有十分重要的意義。
　　一、推行工業(yè)用地招拍掛出讓方式的意義
　　一是統(tǒng)一了工業(yè)用地的供地政策，堅持“一個龍頭放水”的競爭供地方式，是保證工業(yè)用地招標拍賣掛牌新機制的順利運轉(zhuǎn)的首要條件。
　　二是推行工業(yè)用地招拍掛和最低價標準是土地市場建設進一步成熟完善的重要環(huán)節(jié)，不僅有利于營造公平、公正、公開的市場競爭環(huán)境，解決工業(yè)用地無序競爭的問題，防止各地競相壓低地價造成國有土地資產(chǎn)流失，還抑制借工業(yè)項目之名通過改變土地用途行房地產(chǎn)開發(fā)之實的土地投機行為。
　　三要形成競爭態(tài)勢，重要的還是需要先去培育市場，而不是等市場找上門來。對工業(yè)用地招拍掛出讓新政策的堅決執(zhí)行這一態(tài)度是其成功的前提，立足當?shù)貙嶋H、摒棄落后的工業(yè)用地供應理念則是其成功的關(guān)鍵，而積極培育主導優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)且聚集度高則是使其具備了用市場化機制配置土地資源的條件。
　　四是建立“用地預申請制度”是推進工業(yè)用地招拍掛出讓工作的好辦法，它有利于國土資源管理部門及時了解市場對工業(yè)用地的需求情況，科學合理地制定供地計劃和出讓方案。
　　五是根據(jù)市場情況靈活選擇掛牌、招標或者拍賣的出讓方式是一個重要環(huán)節(jié)。在市場競爭不很充分或?qū)κ袌鲂枨罅私獠粔蛎骼实那闆r下，掛牌不失為一種較為穩(wěn)妥的辦法。當競爭較為充分時，可以采用拍賣或招標的方式出讓。
　　二、當前工業(yè)用地招拍掛出讓存在的問題
　　（一）從現(xiàn)行用地審批制度及相關(guān)配套政策措施不完善。
　　1、先有項目還是先供地的問題。對工業(yè)用地實行市場招拍掛出讓，就是要運用市場機制，對工業(yè)用地實行市場化配置，因此規(guī)定工業(yè)用地出讓當前不先行確定用地者。但現(xiàn)行的工業(yè)項目用審查報批制度和用地預審制度，均建立在用地主體既定的前提下。
　　2、關(guān)于工業(yè)項目開竣工期限問題。工業(yè)項目過去是立項在前，供地在后，在供地前已完成相關(guān)的項目批準手續(xù)。而實行工業(yè)用地招拍掛出讓后，項目建設涉及的立項、規(guī)劃、環(huán)評等相關(guān)批準手續(xù)須在出讓成交確定用地者之后方能辦理，因此，在工業(yè)用地出讓成交時很難明確界定工業(yè)項目的開竣工期限，而這又是土地出讓合同必須明確約定的事項。
　　3、工業(yè)用地最低價標準問題。2007年1月1日正式施行的《全國工業(yè)用地出讓最低標準》，對遏制工業(yè)用地低成本惡性競爭，促進土地的集約節(jié)約利用具有重大意義。但現(xiàn)行的全國工業(yè)用地最低價標準按行政單元來劃分等別，未能充分考慮各地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平和基準地價水平顯得比較粗疏。區(qū)位條件和社會經(jīng)濟發(fā)展水平相似的地方，差價相差大，顯然不合理。新調(diào)整的基準地價和出讓金標準還沒有出臺實施。
　　因此，如何解決因各項制度相互沖突帶來的矛盾因相關(guān)配套政策的缺失帶來的問題，已經(jīng)成為擺在國土資源管理部門面前的難題。
　　（二）出讓條件的設定問題
　　由于工業(yè)用地自身的特殊性，市場配置只能在國家的規(guī)劃、計劃框架內(nèi)發(fā)揮作用，工業(yè)用地出讓受到國家的產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展建設規(guī)劃、土地供應政策等方面的嚴格控制，工業(yè)用地出讓時應設置相應的用地條件。如果在招拍掛中，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策和城市規(guī)劃的要求將該用地類型設定，在招拍掛出讓過程中有人不理解，認為這是量身定做。因此，如何設定土地出讓條件是一個難題，因為既要考慮合理設定，又不能過于有針對性，以免造成量身定做之嫌疑。
　　（三）工業(yè)用地批后監(jiān)管的問題
　　當前工業(yè)用地出讓存在重審批、輕管理的現(xiàn)象。個別項目依然存在著閑置或低效用地的狀況。
　　三、對策與建議
　　（一）規(guī)范工業(yè)用地招拍掛出讓操作
　　1、根據(jù)工業(yè)項目的需求情況，采用靈活的出讓方式。在出讓工業(yè)用地時對競爭性較強的標準化廠房等工業(yè)項目用地，按一般經(jīng)營性用地的操作方式，在明確用地標準、用地規(guī)模后以招拍掛形式公開出讓；對一些不能事先確定面積和規(guī)模的工業(yè)項目，則通過招拍掛的方式確定用地者，用地者辦理項目建設批準手續(xù)后，再根據(jù)項目的產(chǎn)業(yè)類別、用地規(guī)模、用地標準等合理確定出讓的具體面積；對于僅有的少數(shù)意向人的非競爭性工業(yè)項目，則實行用地預申請制度，先由用地意向者提出用地規(guī)模、用地條件及承諾的土地出讓價格，國土部門根據(jù)意向人承諾的用地條件和土地價格擬定出讓方案，采用招標或掛牌的方式公開出讓。
　　2、合理確定出讓條件。在設定工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓條件時，應從有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的原則出發(fā)，有針對性地設定市場準入條件，將高耗能、高污染和低產(chǎn)出的國家限制性和禁止性項目嚴格限制或拒之門外。但在設定工業(yè)用出讓限制條件時，不得設置有失公平的排他性條款以排斥潛在的競爭者。
　　（二）強化工業(yè)用地批后監(jiān)管
　　1、加強工業(yè)用地的合同管理，嚴格控制改變用地性質(zhì)。在土地出讓合同中除明確約定用地條件、違約責任、閑置處置規(guī)定等相關(guān)條款處，還明確行業(yè)類型限制及投資強度、建筑系數(shù)、行政辦公及生活設施所占比重等土地利用控制性指標。對違反合同約定的標準使用土地的，明確由受讓人承擔相應的違約責任。嚴格控制工業(yè)用地改變土地用途，如遇城市規(guī)劃調(diào)整確需改變用地性質(zhì)的則在土地出讓合同中約定由縣人民政府依法收回土地，重新以招拍掛方式出讓。
　　2、建立工業(yè)用地的動態(tài)監(jiān)管信息系統(tǒng)，完善批后監(jiān)管的長效機制。針對目前工業(yè)用地批后監(jiān)管困難的情況，建議有關(guān)部門今后采用信息化手段，建立工業(yè)項目用地的信息監(jiān)管系統(tǒng)，詳細記錄每宗地的具體位置和投資強度、建筑系數(shù)等土地利用控制指標及開發(fā)進度要求，結(jié)合日常巡查制度，落實專人對轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地的批后實施情況進行全程監(jiān)管，檢查土地出讓合同的履行，掌握土地利用動態(tài)，加大對違規(guī)違約行為的處理力度，對閑置或低效用地及時按有關(guān)規(guī)定進行處置。
　　3、完善工業(yè)項目的竣工驗收制度。針對工業(yè)用地批后監(jiān)管部門職責不夠明確的問題，筆者建議由政府出臺相應政策，規(guī)定國土、發(fā)改、規(guī)劃環(huán)保等部門協(xié)同做好工業(yè)項目的竣工驗收工作，確保工業(yè)用地的批后監(jiān)管措施落實到位。
　　（三）加強工業(yè)用地的儲備開發(fā)，提高工業(yè)用地的集聚度
　　1、加大存量土地盤活力度，整合土地資源。對于空閑、閑置、低效利用等存量工業(yè)用地要區(qū)別情況進行盤活利用，一方面有利于保障工業(yè)用地，另一方面也可以減輕保護耕地的壓力。加強對集體建設用地的管理與利用。逐步規(guī)范和引導集體建設用地的利用，使之成為緩解土地供需矛盾的又一個支撐點。
　　2、長期以來，工業(yè)用地一直處于攤大餅、撒芝麻鹽式的發(fā)展狀態(tài)，分散無序的布局，極大地浪費了土地資源。為加快工業(yè)用地的供應速度，提高工業(yè)用地的區(qū)域競爭力，建議政府根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應計劃做好工業(yè)用地的儲備工作，利用儲備機構(gòu)的融資平臺籌措資金，對擬出讓的工業(yè)用地進行集中統(tǒng)一的前期開發(fā)建設，使生地變成熟地，以適應當前嚴禁低價出讓土地的新形勢要求，工業(yè)集聚區(qū)集相對完善的基礎設施，不僅有利于降低企業(yè)的前期投入成本，而且有利于形成規(guī)模效益，促進企業(yè)的良性發(fā)展，同時也可以節(jié)約大量的土地資源。