摘要：通過評估確定補償價格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡化拆遷補償安置程序。通過評估確定被拆遷房屋價格，是利用市場手段確保被拆遷人實際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補償?shù)淖詈棉k法。估價在拆遷補償中起到至關(guān)重要的作用,它直接影響被拆遷人的利益。補償標(biāo)準(zhǔn)不低于估價價格是保護被拆遷人利益的基本原則。
　　關(guān)鍵詞：房屋拆遷;估價;定位；問題
　　前言
　　通過評估應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確地確定被拆遷房屋的市場價格。對被拆遷人的補償應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋價值的120%進行，進行等價補償是保護私權(quán)利的最低要求。充分保護私有財產(chǎn)已經(jīng)寫入憲法。補償安置是城市房屋拆遷中的核心內(nèi)容，拆遷活動所涉及的民事法律關(guān)系主要表現(xiàn)為補償安置，補償安置的基礎(chǔ)和依據(jù)是被拆遷房屋價格的評估，評估價是貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)，是作出裁決的依據(jù)。拆遷當(dāng)事人對裁決不服可以依法提起行政訴訟，在訴訟中，有些法院將估價報告作為證據(jù)進行司法審查；有些法院將估價報告作為裁判的依據(jù)，出現(xiàn)估價決定裁決、決定裁判的結(jié)果的現(xiàn)象，使被拆遷人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”這一規(guī)定確定了等價有償?shù)牟疬w貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的基本原則，估價機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。通過評估確定補償價格，既科學(xué)、合理，也便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，也有利于簡化拆遷補償安置程序。
　　一、估價的定位——被拆遷房屋的自然屬性
　　評估價值還應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在估價時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對于房屋內(nèi)部裝修，在估價時應(yīng)當(dāng)充分考慮，至于是否補償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)該裝修是在拆遷公告發(fā)布之后還是在之前裝修的，如果在拆遷公告發(fā)布之后裝修，可視為惡意行為；如果在拆遷公告發(fā)布之前裝修，應(yīng)當(dāng)視為善意行為，應(yīng)當(dāng)給予補償，新《條例》對裝修是否補償問題沒有進行明確規(guī)定。有關(guān)方面認(rèn)為對裝修的評估會大大加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行。筆者認(rèn)為《條例》對待這一問題的處理是存在瑕疵的，理論上也站不住腳。充分考慮裝修的補償才是對私權(quán)利保護的具體表現(xiàn)。
　　補償標(biāo)準(zhǔn)從過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關(guān)系的一般原則。1991年《條例》過多地考慮了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，導(dǎo)致補償標(biāo)準(zhǔn)不一，實際上是要求拆遷人這一民事主體，承擔(dān)了本應(yīng)由社會和政府承擔(dān)的責(zé)任，是政府搭配給拆遷人的額外義務(wù)，違背了民事法律關(guān)系的基本原則。從理論上講，社會保障屬于政府的責(zé)任，社會保障資金的支付應(yīng)當(dāng)通過公共財政來解決。在公共財政解決有困難的地區(qū)，拆遷中考慮“人”的因素，作為暫時性的措施，應(yīng)當(dāng)是允許的。此外，拆遷中考慮“人”的因素，導(dǎo)致被拆遷人在拆遷公告之前大量遷入戶口，加重了拆遷人的負(fù)擔(dān)，也加重了投資成本，增加了舊城改造的難度，從一定意義上理解，它阻礙了城市建設(shè)的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《條例》考慮“人”的因素，致使拆遷成本增加，開發(fā)商開發(fā)南城的利潤不高，所以，長期以來就限制了南城的發(fā)展。而2001年《條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標(biāo)準(zhǔn)，既有理論上的邏輯性，又有實際上的可操作性。應(yīng)當(dāng)說，被拆遷房屋的補償標(biāo)準(zhǔn)是考慮被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)厥袌鰞r格進行評估。主要體現(xiàn)被拆遷房屋的自然屬性。
　　新《條例》確定的對“物”的補償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化，原《條例》對“物”的補償是以重置價結(jié)合成新原則確定原房屋的價值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價值。因按重置價結(jié)合成新進行補償未能真實地反映原房屋的價值量，導(dǎo)致被拆遷人與拆遷人常常處于對立狀態(tài)。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值量，符合市場經(jīng)濟的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)。“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。對“用途”的理解有兩種觀點，一是被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)，這是典型的行政管理的思維；二是根據(jù)被拆遷房屋的自然屬性進行判斷，因為產(chǎn)權(quán)證只是對抗善意第三人的法定依據(jù)，產(chǎn)權(quán)證中標(biāo)明的用途不能對抗實際用途，房屋所有人對該房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對該房屋的占有、使用、收益和處分，所有人當(dāng)然可以改變對該房屋用途，這是一種尊重私有財產(chǎn)權(quán)利的思維，是尊重房屋自然屬性的思維，作者同意第二種觀點。進行房屋估價時應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷房屋的實際用途而不是閉門只看產(chǎn)權(quán)證上記載的用途。
　　二、房屋拆遷估價的問題
　　1.1確定估價機構(gòu)的不公正性
　　目前我國主要有3種確定拆遷估價機構(gòu)的做法，但都很難從制度上保證拆遷估價機構(gòu)的確定具有公正性。
　　（1）由拆遷人和被拆遷人共同確定。這種方式是由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致，共同確定估價機構(gòu)。對拆遷評估人的委托，如果拆遷人和被拆遷人能夠達成一致，是最好不過的事情。但是在拆遷工作實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人很難達成一致意見，所以，這種方式往往在實際工作中操作起來很難，是一種理想化的方式。這種方式也只能適用于被拆遷人數(shù)少，較易形成共識的情況。
　　（2）由拆遷人確定，且反對的被拆遷人在50%以下。這種方式是將多數(shù)被拆遷人的意志和拆遷人的意志作為確定估價機構(gòu)的依據(jù)，采取這種方式的邏輯性在于只要50%以下的被拆遷人反對就推定50%以上的被拆遷人同意。其實在實際工作當(dāng)中，被拆遷人大多是分散的群體，很難形成共同的意志。在被拆遷人群體中部分人對評估人的確定是不愿公開表態(tài)的，通常采取默示的態(tài)度，應(yīng)當(dāng)說默示不能等于承認(rèn)。
　　一般拆遷人非常愿意采取這種方式，它是拆遷人最容易操縱評估的方式。
　　（3）抽簽決定。表面上看這是非常公平的一種方式，也是國際慣例，但是在實際操作中如果解決不好，還是難以體現(xiàn)確定估價機構(gòu)的公平性。例如，究竟由誰代表被拆遷人來抽簽、誰在被選的抽簽范圍之內(nèi)、被選的評估機構(gòu)由誰來確定和采取什么方式確定。
　　1.2土地使用權(quán)補償?shù)姆橇炕��?br /> 　　《土地管理法》規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用；任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。在實踐中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆遷的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆遷的核心區(qū)別在于是否存在合法的地上建筑物和拆遷。對被拆遷房屋的估價應(yīng)當(dāng)包括被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)的土地使用權(quán)的價值。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，住宅類土地使用權(quán)的年限為70年，商業(yè)類土地使用權(quán)的年限為40年，拆遷許可證頒發(fā)時，不同的被拆遷房屋區(qū)域內(nèi)土地使用權(quán)的剩余年限是不同的。但是在評估時基本沒有考慮這一因素，這對被拆遷人是不公平的，而且還可能損害國家對土地的所有權(quán)。
　　1.3估價機構(gòu)缺乏中立性
　　建設(shè)部2000年《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》要求，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《公司法》和
　　《合伙企業(yè)法》的規(guī)定改制為估價師出資的有限責(zé)任公司、合伙企業(yè)。由于以前房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)都是房地產(chǎn)管理部門內(nèi)設(shè)機構(gòu)，改制后房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)仍然與房地產(chǎn)管理部門有著千絲萬縷的聯(lián)系。而作為拆遷人的開發(fā)公司也大多與房地產(chǎn)管理部門具有種種密切關(guān)系，特別是一些國有的開發(fā)公司更是如此。這種房地產(chǎn)管理部門、評估機構(gòu)和拆遷公司之間的復(fù)雜關(guān)系，使得評估機構(gòu)很難保持中立性。
　　拆遷評估委托比較普遍的是拆遷人委托。在眾多評估機構(gòu)激烈競爭的情況下，一些估價機構(gòu)為了與拆遷人建立長期的合作關(guān)系，一旦獲得拆遷人的委托，便會屈從于拆遷人，甚至用過低估價的方法來迎合拆遷人的要求，以求下一個拆遷項目評估的委托。造成這種狀況的原因并不在于估價機構(gòu)本身，而在于缺乏科學(xué)的相應(yīng)制度和機制。
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