保障性安居工程是重要的民生工程，回顧"十一五"期間，國(guó)務(wù)院及各部委、各地方政府大力支持和加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)，取得了十分明顯的成效。"十二五"規(guī)劃中，保障性安居工程建設(shè)再一次被提到極其重要的地位，各地政府都將大力度實(shí)施保障房政策，促進(jìn)住房保障工作的大發(fā)展。但是，資金來源不足，嚴(yán)重制約了住房保障建設(shè)的推進(jìn)，影響了"住有所居"目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此拓展保障性住房資金來源渠道、加強(qiáng)融資模式的研究成為一個(gè)迫切而現(xiàn)實(shí)的課題。本文從目前融資情況入手，分析融資存在的主要問題，提出保障性安居工程建設(shè)的新融資創(chuàng)新模式并進(jìn)行論述。

　　《住宅科技》系國(guó)家建設(shè)部主管、建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心與上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院聯(lián)合主辦的國(guó)內(nèi)外公開發(fā)行的科技類學(xué)術(shù)期刊。以住宅建設(shè)全過程的科技問題為內(nèi)容，宏觀與微觀結(jié)合，理論與實(shí)踐并重，學(xué)術(shù)性與實(shí)用性兼顧，宣傳國(guó)家住宅建設(shè)技術(shù)政策，報(bào)道住宅產(chǎn)業(yè)優(yōu)秀成果，以科技進(jìn)步推動(dòng)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。

　　國(guó)家"十二五"規(guī)劃綱要指出，"十二五"期間，強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。多渠道籌集房源，同時(shí)建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土部、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家林業(yè)局于2010年6月11日共同發(fā)布了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》(建保〔2010〕91號(hào))，明確提出了針對(duì)低收入家庭住房困難問題，力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。到規(guī)劃期末，人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障。然而這一被寄予厚望的民生工程也遇到眾多城市建設(shè)繞不過去的瓶頸，那就是資金難題，尤其是在欠發(fā)達(dá)地區(qū)，政府財(cái)政如何跨越資金障礙，解決融資難題已經(jīng)成為實(shí)現(xiàn)"十二五"住房保障規(guī)劃的主要制約因素之一。因此，現(xiàn)階段要完成大規(guī)模的保障性房屋建設(shè)任務(wù)，必須建立健全財(cái)稅、投融資等支持政策，地方政府需要轉(zhuǎn)變觀念，加大資金投入，勇于創(chuàng)新，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，構(gòu)建投資主體多元化、資金來源多渠道化和融資方式多樣化的住房保障投融資機(jī)制。

　　一、當(dāng)前保障房建設(shè)資金情況

　　保障性住房的目的是解決中低收入家庭的住房困難，同時(shí)可以抑制房?jī)r(jià)的迅速攀升和應(yīng)對(duì)部分城市的過高房?jī)r(jià)。各地政府高度重視保障性住房的建設(shè)，并將它作為放緩房地產(chǎn)投資預(yù)期的一個(gè)重要手段。"十一五"期間，我國(guó)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，建設(shè)工程呈現(xiàn)"加速跑"的趨勢(shì)，全國(guó)1140萬城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬中等偏下收入家庭住房困難問題得到有效解決。目前，在保障性住房資金投入渠道方面，主要有中央政府加大扶持力度、地方財(cái)政加大投入和銀行貸款三個(gè)方面。

　　從融資結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)國(guó)家方針，保障性住房建設(shè)資金主要來源于中央財(cái)政支出、地方政府預(yù)算、土地出讓凈收益的10%、住房公積金增值收益、其他資金來(包括銀行貸款、房地產(chǎn)發(fā)展商注資及發(fā)行債券)。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，"十一五"期間，中央累計(jì)安排保障性安居工程專項(xiàng)補(bǔ)助資金高達(dá)1336億元。中央政府的投入無疑起到風(fēng)向標(biāo)的作用，各級(jí)政府紛紛加大資金投入、土地供應(yīng)。盡管按照國(guó)家政策，地方政府土地出讓凈收益的10%用于保障性住房建設(shè)，但是，受地方政府對(duì)保障性住房投入的積極性較弱，以及土地出讓凈收益的不透明影響，地方政府資金的歸結(jié)很難足額、及時(shí)到位。在加大財(cái)政投入的同時(shí)，銀行信貸則是保障性住房建設(shè)的重要資金來源，數(shù)據(jù)顯示，截止2010年12月末，主要銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)放保障性住房建設(shè)開發(fā)貸款余額2220億元，共支持1127個(gè)保障性住房項(xiàng)目。

　　目前的投融資體制，由于缺乏可操作性使非公有資本難以進(jìn)入住房保障建設(shè)市場(chǎng)。從目前全國(guó)的情況來看，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)保障性安居工程的精神，各地方政府為了加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，加快棚戶區(qū)拆遷改造進(jìn)度，進(jìn)一步解決融資瓶頸難題，根據(jù)住房保障和棚戶區(qū)拆遷改造資金需求特點(diǎn)，紛紛成立了住房保障投融資公司作為住房保障工作所需資金的投融資平臺(tái)，并確立投融資公司的主體地位。如：江蘇省常州市于2009年3月組建了"常州公共住房建設(shè)投資發(fā)展有限公司"，負(fù)責(zé)籌集市區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、廉租住房租金補(bǔ)貼、建設(shè)和收購(gòu)廉租住房和公共租賃住房、老小區(qū)整治與長(zhǎng)效管理等所需資金。天津市于2009年4月成立了"天津市保障住房建設(shè)投資有限公司"，承擔(dān)全市棚戶區(qū)改造和住房保障的融資任務(wù)。各地政府積極組建住房保障投融資平臺(tái)，加大融資力度，開辟住房保障的投資來源，為住房保障工作的順利實(shí)施提供了資金保障。

　　二、資金渠道存在的問題

　　目前，我國(guó)正處于世界上最大規(guī)模、速度較快的城鎮(zhèn)化時(shí)期，從國(guó)外相同發(fā)展階段以及當(dāng)前我國(guó)住房狀況來看，我國(guó)總體上仍處于住房短缺時(shí)期。這種局面使得我國(guó)現(xiàn)階段必須建立健全比較完善的住房保障建設(shè)、管理、投融資運(yùn)作機(jī)制。保障性安居工程作為政府主導(dǎo)的長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，其所需資金量非常大，融資規(guī)模空前，就目前住房保障投融資總體情況而言，筆者認(rèn)為存在以下主要問題：

　　(一)資金渠道狹窄，投融資主體單一。

　　長(zhǎng)期以來，我國(guó)住房保障事業(yè)投資主要依靠中央和地方財(cái)政預(yù)算的專項(xiàng)資金，雖然目前住房保障投融資積極尋求渠道多元化從不同程度改變了這種局面，但是投融資主體單一仍是不爭(zhēng)的事實(shí)，其原因是多方面的。首先，我國(guó)保障性住房的融資缺乏可持續(xù)供應(yīng)、可循環(huán)使用的固定資金來源。我國(guó)的住房金融體系主要以銀行貸款為主，缺乏直接的融資手段。由于我國(guó)對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)和保障性住房的融資區(qū)分不夠明確，直接導(dǎo)致在現(xiàn)有房地產(chǎn)調(diào)控的背景下保障性住房融資門檻較高，廣大中低收入家庭在首次置業(yè)的時(shí)候也缺乏足夠的政策性支持;其次，隨著保障性住房供給量的繼續(xù)加大，保障性住房供給在整個(gè)住房供給總量中的比例會(huì)繼續(xù)上升，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看到了保障性住房開發(fā)的市場(chǎng)前景和長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)利益，但是對(duì)于目前的住房保障投融資體制、運(yùn)作管理的控制以及對(duì)民資權(quán)益的保障，住建部還沒有拿出清晰的條文，使目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本只處于了解政府意向階段，沒有實(shí)質(zhì)行動(dòng)。最后，住房保障融資僅限于中央和地方政府為主要出資主體，政府行政投融資意味濃重，企業(yè)融資行為缺位，投融資觀念也亟待轉(zhuǎn)變，諸如涉及股權(quán)、債權(quán)等各種可能的金融創(chuàng)新工具以及其他搭配沒有運(yùn)用而導(dǎo)致融資渠道單一。

　　(二)融資監(jiān)管加強(qiáng)，貨幣政策緊縮。

　　近年來，隨著地方政府融資平臺(tái)公司舉債融資規(guī)模迅速膨脹，地方政府違規(guī)或變相提供擔(dān)保，償債風(fēng)險(xiǎn)日益加大，部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)融資平臺(tái)公司信貸管理缺失，為有效防范財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)地方政府融資平臺(tái)公司管理，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定，國(guó)務(wù)院于2010年6月下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕19號(hào))文件，明確提出對(duì)全國(guó)融資平臺(tái)公司進(jìn)行清理規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)融資平臺(tái)公司的融資管理和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的信貸管理。數(shù)據(jù)顯示，2010年6月，地方融資平臺(tái)貸款余額約7.66萬億元后，到11月底就達(dá)到了9.09萬億，地方政府融資平臺(tái)的融資規(guī)模出現(xiàn)了比較快、比較高的增長(zhǎng)，在此情況之下，地方債務(wù)不斷飆升。2011年3月11日，在全國(guó)兩會(huì)住建部的新聞發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥強(qiáng)調(diào)，從去年開始，全國(guó)清理地方融資平臺(tái)時(shí)，保留了為支持保障性安居工程建設(shè)的融資平臺(tái)，該融資平臺(tái)可以繼續(xù)運(yùn)作而且要發(fā)展。但是，地方融資的這種機(jī)制，讓地方政府官員存在強(qiáng)烈的借債動(dòng)力，風(fēng)險(xiǎn)暗藏，再度在2011年"兩會(huì)"引發(fā)爭(zhēng)議。同時(shí)，2010年以來，中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)變到了防通脹、保民生、調(diào)結(jié)構(gòu)上，對(duì)應(yīng)的國(guó)家貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉�(wěn)健，政策收緊的疊加效應(yīng)導(dǎo)致銀行業(yè)資金面日益緊張，信貸的投放熱情漸減，地方政府住房保障融資平臺(tái)通過項(xiàng)目打包、財(cái)政承諾、融資平臺(tái)互保等方式所進(jìn)行的粗獷式融資已遇到了一定的困難。

　　(三)政府投入缺失，缺乏資金保障。

　　大規(guī)模興建各類保障性住房，必須妥善謀劃，"工程未動(dòng)，資金先行"，因此，廣開融資渠道、確保資金來源是一個(gè)亟待解決的大問題。事實(shí)上，任何一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的住房保障體系，其核心環(huán)節(jié)都是住房融資和財(cái)政支持。然而，現(xiàn)階段我國(guó)住房保障投融資體系并不完善，保障性住房建設(shè)的資金來源嚴(yán)重依賴于各地政府的財(cái)政預(yù)算。我國(guó)地方政府由于財(cái)力有限，而且保障性住房沒有直接的投資回報(bào)，因此，部分地方政府對(duì)保障性住房建設(shè)并不積極。根據(jù)國(guó)務(wù)院要求，各地政府建設(shè)保障性住房的資金主要來自地方的財(cái)政撥款、每年土地出讓凈收入的10%和公積金增值收益的可提取部分。但是，如果房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)不景氣，土地流拍，各地政府土地出讓收入將大幅減少，住房保障資金很難保證。而且，即便是在好年景，相對(duì)于大規(guī)模建設(shè)保障性住房的集中性資金需求，地方可調(diào)動(dòng)的財(cái)力也是杯水車薪。

　　三、融資模式創(chuàng)新

　　2011年，中央政府制定了更激進(jìn)的住房保障開工目標(biāo)，其用作投資保障性住房的資金高達(dá)1.3萬億左右。2011年3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥對(duì)資金來源做出了細(xì)致劃分，在2011年度投入資金中，其中5000多億的資金為中央政府和地方政府通過各種渠道籌集，8000多億的資金通過社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在企業(yè)籌集。然而，根據(jù)中國(guó)國(guó)內(nèi)部分專家估計(jì)，其中多數(shù)融資負(fù)擔(dān)將繼續(xù)由地方政府承擔(dān)，地方政府若要完成籌措足夠資金以完成今年的目標(biāo)，將面臨巨大的壓力。所以，地方政府融資不足的問題，需要通過新的融資模式逐步解決，包括銀企合作模式、BT模式、房地產(chǎn)投資信托(REITs)模式、住房公積金貸款模式、中期票據(jù)模式。

　　(一)銀企合作模式

　　住房保障建設(shè)是個(gè)長(zhǎng)期的工程，對(duì)資金的依賴也是持續(xù)的，通過金融機(jī)構(gòu)支持住房保障安居工程建設(shè)，將大大提高融資的能力。

　　具體操作模式，可由地方政府梳理當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源，在測(cè)算分析的基礎(chǔ)上將政府類高回報(bào)、高附加值的銀行業(yè)務(wù)與住房保障貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行"搭配"，選擇合作銀行，簽訂銀政合作協(xié)議確定保障性住房貸款額度、期限、利率，并由政府組建的住房保障投融資平臺(tái)公司負(fù)責(zé)與銀行有效對(duì)接，確保貸款落實(shí)到位。目前，住建部正在制定金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)特別是公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。在現(xiàn)有的融資渠道中，銀行信貸最快捷、最便利，引導(dǎo)商業(yè)性銀行特別是政策性銀行的融資授信向保障性安居工程建設(shè)領(lǐng)域傾斜、加大信貸資金的投放力度顯得尤為重要，從而使其承擔(dān)起相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。

　　首先，是政策性銀行的信貸支持。保障性住房的建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和政策支持，作為國(guó)家政策性銀行國(guó)家開發(fā)銀行(簡(jiǎn)稱：國(guó)開行)走在了金融業(yè)的前面。2005年4月，國(guó)開行作為唯一的金融機(jī)構(gòu)向遼寧棚戶區(qū)改造項(xiàng)目發(fā)放首批貸款30億元，在此嘗試之后，這一銀企合作建設(shè)保障房的模式便在全國(guó)得到復(fù)制。2010年7月29日，國(guó)開行江蘇省分行與常州市政府舉行"開發(fā)性金融支持保障性住房體系建設(shè)"啟動(dòng)儀式，確定常州市為住房保障體系建設(shè)試點(diǎn)城市之一。2011年伊始，國(guó)開行提出住房保障貸款余額新增1000億元的年度目標(biāo)。2011年3月2日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與國(guó)家開發(fā)銀行在北京簽署《開發(fā)性金融支持保障性安居工程建設(shè)合作協(xié)議》，雙方將在住房保障投融資機(jī)制創(chuàng)新、住房保障體系建設(shè)、資金籌措方案研究與實(shí)踐等方面加強(qiáng)全面合作，加快解決中低收入家庭住房困難問題。

　　其次，是商業(yè)性銀行的信貸支持。2010年11月19日，建設(shè)銀行北京市分行與北京市住建委簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予北京保障性住房建設(shè)200億元意向性授信額度，支持北京保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目。這是北京首次在保障房領(lǐng)域與金融機(jī)構(gòu)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，也標(biāo)志著北京保障房融資獲得突破性進(jìn)展。2011年3月中旬，建設(shè)銀行湖北省分行與湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳簽署保障性住房金融合作協(xié)議，未來5年建設(shè)銀行將為湖北省保障性住房建設(shè)提供不少于300億元的融資支持。這種合作模式，一方面通過中長(zhǎng)期貸款彌補(bǔ)建設(shè)資金缺口，另一方面帶動(dòng)瓶頸領(lǐng)域的信用建設(shè)，廣泛吸引市場(chǎng)融資，它賦予了住房保障建設(shè)更大的活力，對(duì)銀行業(yè)支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有借鑒意義。

　　(二)BT模式

　　BT (B—Build，T—Transfer)即"建設(shè)-移交"，由投資人完成保障性住房工程建設(shè)所需全部資金的投融資，并對(duì)工程進(jìn)行施工建設(shè)，在工程驗(yàn)收合格后完成移交等工作，并由政府在約定時(shí)間內(nèi)向投資人支付建設(shè)投資價(jià)款和一定比例的投資收益。BT模式通過公開招標(biāo)的方式確定投資人，投資主體可以是投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)，可以是一個(gè)投資人，也可以是多個(gè)企業(yè)組織的投資聯(lián)合體。在BT模式的運(yùn)作下，地方政府把建設(shè)資金壓力轉(zhuǎn)嫁給了建設(shè)企業(yè)，建設(shè)企業(yè)承擔(dān)項(xiàng)目開發(fā)，負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目資金，根據(jù)建設(shè)—移交協(xié)議，建設(shè)企業(yè)將墊付項(xiàng)目資金，而項(xiàng)目所有人(一般為市政府)將于項(xiàng)目竣工交付后兩至三年償還建筑成本和利息。同時(shí)，由于保障性住房無須市場(chǎng)推廣和銷售，建設(shè)企業(yè)的附加成本被降至最低，使建筑施工企業(yè)的優(yōu)勢(shì)更加凸顯出來。通過招投標(biāo)的方式可以使建筑施工企業(yè)直接參與到保障性住房建設(shè)中來，減少了中間環(huán)節(jié)，在其獲得相對(duì)較高利潤(rùn)的同時(shí)，提高了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作效率和質(zhì)量，節(jié)約了政府建設(shè)投資成本，有效緩解保障性住房建設(shè)資金困難。目前，江蘇省淮安市在這方面進(jìn)行了嘗試，信托公司對(duì)其保障性住房建設(shè)所形成的應(yīng)收賬款進(jìn)行了資產(chǎn)流動(dòng)化設(shè)計(jì)，即BT資產(chǎn)流動(dòng)化模式，有效的緩解了資金壓力。

　　(三)房地產(chǎn)投資信托(REITs)模式

　　房地產(chǎn)投資信托基金，作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)新的融資手段，實(shí)際上是開發(fā)企業(yè)將其下屬部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化，以其收益作為紅利來源，實(shí)行定期派發(fā)，是由專業(yè)的基金公司或投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理的一種信托基金。REITs作為一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，具有流動(dòng)性特點(diǎn)，可為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)提供持續(xù)資金支持，在國(guó)際上已比較成熟，主要分為股權(quán)式融資和債券式融資。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控的加劇以及銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》，房地產(chǎn)信托不復(fù)此前的火熱態(tài)勢(shì)。與此同時(shí)，保障性住房卻出現(xiàn)日益"缺血"的跡象，保障房建設(shè)的資金缺口問題日漸凸顯，此時(shí)，REITs較為看好保障性住房的前景，但其收益率較商業(yè)地產(chǎn)更低的特點(diǎn)成為的主要顧慮。按照央行現(xiàn)行長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率7.05%測(cè)算，REITs的融資回報(bào)率需超過10%才能符合市場(chǎng)預(yù)期。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金回報(bào)率僅有5%—6%左右，而國(guó)內(nèi)的保障房體系中，廉租房與公共租賃房作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其租金回報(bào)率更低。

　　債權(quán)式REITs能獲得巨大的貸款額度，只需支付低于銀行貸款利率的成本，且可以避免雙重征稅，還可以保持開發(fā)商對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，因而地產(chǎn)開發(fā)商接受度高，試點(diǎn)的可行性高。目前，以債權(quán)性保障房REITs為突破口，天津和上海關(guān)于利用REITs開展保障性住房融資的方案，已經(jīng)獲得了國(guó)務(wù)院的批準(zhǔn)，北京、蘇州、海南也紛紛表示要推出保障房REITs。2010年國(guó)務(wù)院明確，各地為保障性安居工程建立的融資平臺(tái)不在清理地方融資平臺(tái)范圍之內(nèi)。這意味著，保障房REITs，更像一種新版的地方債，將成為地方政府一個(gè)新的融資渠道。

　　(四)住房公積金貸款模式

　　住房公積金成立于1994年，是一項(xiàng)強(qiáng)制性購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄計(jì)劃，旨在通過由基金提供按揭貸款補(bǔ)貼，為普通工資階層提供幫助。住房公積金也是支持保障性住房建設(shè)的重要資金來源，2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出，各地公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等費(fèi)用外，要全部用于廉租住房建設(shè)。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，2008年底的住房公積金盈余資本為人民幣3193億元。鑒于住房公積金的閑置資金龐大，2009年10月16日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，強(qiáng)調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)。目前，住建部聯(lián)合相關(guān)部門，選定28個(gè)城市進(jìn)行住房公積金貸款試點(diǎn)，貸款金額近500億元。根據(jù)測(cè)算，2010年住房公積金扣除必要備付資金后的沉淀資金可達(dá)6800多億元，目前的試點(diǎn)不僅可以在短期之內(nèi)開拓保障性資金來源，而且這種對(duì)住房公積金的創(chuàng)新使用相比于購(gòu)買國(guó)債也可以提高收益率，未來仍然有較大發(fā)展的空間。2011年3月9日，住建部副部長(zhǎng)齊驥在對(duì)保障房資金做劃分時(shí)表示："去年全國(guó)公積金增值收益，用于廉租住房建設(shè)的有50多億，今年會(huì)有進(jìn)一步提升"。公積金貸款模式為住房保障安居工程的建設(shè)提供了資金支持，同時(shí)優(yōu)惠的利率大大節(jié)約了融資的成本。

　　(五)中期票據(jù)模式

　　中期票據(jù)是指具有法人資格的非金融企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱企業(yè))在銀行間債券市場(chǎng)按照計(jì)劃分期發(fā)行的，約定在一定期限還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)與中長(zhǎng)期貸款利率相比，具有一定的成本優(yōu)勢(shì)，有利于企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，一次注冊(cè)可分期發(fā)行，發(fā)行方式較為靈活。如：企業(yè)信用等級(jí)被評(píng)為AAA級(jí)，發(fā)行中期票據(jù)正常利率低于同期貸款基準(zhǔn)利率200個(gè)基點(diǎn)以上，成本優(yōu)勢(shì)極為顯著。為解決資本金不足難題，中央政府正逐步打通資本金來源渠道，允許地方的投融資平臺(tái)發(fā)行中期票據(jù)等措施解決資本金不足問題，而地方政府則積極搭建投融資平臺(tái)舉債，包括中期票據(jù)、企業(yè)債券各種理財(cái)產(chǎn)品，可以統(tǒng)稱為帶有準(zhǔn)市政債特色的"城投債"。保障性住房投融資平臺(tái)公司發(fā)行中期票據(jù)，需要地方政府大力支持，而主要途徑是注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以降低資產(chǎn)負(fù)債率、提高償債能力。

　　在住房保障已經(jīng)取得階段性成果的情況下，"十二五"期間，將是全面建設(shè)小康社會(huì)、實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居的目標(biāo)關(guān)鍵時(shí)期，形式緊迫，任務(wù)艱巨。在資金方面，保障性住房建設(shè)資金多元化已是大勢(shì)所趨，在財(cái)政資金有限的前提下，只要各級(jí)政府不斷拓寬資金來源渠道，保證住房保障建設(shè)的進(jìn)度和規(guī)模，我們有理由相信，我們一定能夠筑穩(wěn)住房保障的民生之基，真正實(shí)現(xiàn)"住有所居"的保障目標(biāo)。

　　【參考文獻(xiàn)】

　　[1]《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)),2007年。

　　[2]《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào))，2010年1月7日。

　　[3]《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)發(fā)[2010]19號(hào))，2010年6月10日。

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　　[6]《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào))，2011年1月26日。

　　[7] 保障房融資創(chuàng)新趕考，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2011年3月7日。

　　[8]《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》，2011年3月14日。

　　[9] 馳援保障房建設(shè)之"國(guó)家隊(duì)"，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)，2011年3月14日。