【摘 要】房屋因其具有特殊的價值屬性，存在著不同于其他物權客體的特征屬性，作為城市居民最重要的生活資料之一，人們對于房屋的關注越來越密切。在我國社會主義公有制的計劃經濟體制下，房屋的取得是因國家福利分配，但隨著我國向社會主義市場經濟體制轉變，這一特殊財產權問題凸現出來，公產房使用權究竟適應歸結為債權還是物權，勢必關系到我國國有資源分配的合理性的問題。在我國社會主義計劃經濟向社會主義市場經濟轉型的時期里，公產房使用權能夠成為可以進入市場交易機制的商品具有標志性的意義。

　　【關鍵詞】財務工作論文范文,公產房,使用權,法律適用

　　近些年，我國的房地產行業存在逆經濟增長規律發展的情況。城市商品房的價格依舊堅挺。雖然我國出臺多項抑制房價的政策，但因我國人口基數大，大城市人口總量集中，相對于城市房地產開發和供給還是存在一定缺口，導致因剛性需求不斷攀升，從全國范圍看房地產價格仍出現持續上漲的情形。在房地產開發商與政府之間的博弈中，政府的行政干預手段具有極大的局限性，只能算是飲鴆止渴。城市公產房作為政府儲備的房屋能源，不應成為政府特定時期，特定環境下的權宜之計，而應合理利用，積極轉型，明確立法，成為調節我國房地產市場的有力杠桿。

　　1 部分發達國家解決城市住房問題的經驗

　　美國聯邦和州政府通過發放稅金信用證，給相關機構提供一定額度的稅金減免，鼓勵私人開發商和非營利機構出資興建供低收入家庭租用的住宅。美國政府還對住房項目的支出超過家庭總收入30%的62歲以上的孤寡老人、低收入家庭、殘疾人、無家可歸者，由政府設立的住房與城市發展部具體負責為其提供房屋租金的差額補貼。

　　日本二戰戰敗初期，日本政府首先采取在戰災嚴重地區建造了大量簡易住宅幫助民眾越冬，從而緩解當時住宅緊張狀況，這也是日本公營住宅的前身。1951年日本頒布了《公營住宅法》，明確指出公營住宅的受益對象為本國低收入家庭;該法還就國家對公營住宅建設補貼方式作出具體的規定。規定被列入住宅建設五年計劃中由地方建設的公營住宅， 國家擔負其建筑費用的50%。政府定期公布家庭收入標準，為達到一定收入標準的低收入家庭提供公營住宅，極大地緩解了低收入家庭住房緊張狀況。1996 年日本提出公營住宅房源新思路，即由地方公共團體建設公營住宅;由地方公共團體收購民間住宅;由地方公共團體租用民間住宅等三條途徑。

　　2 充分發揮公產房使用權作用的對策

　　2.1 對公產房使用權進行法律定位并制定相關法律

　　公產房使用權是一種具有獨立性的財產權形式，可以界定為用益物權或準用益物權，根據現今大陸法系國家成熟的物權立法和英美法系的財產權制度，我國的公產房使用權制度與美國不動產租賃制度中承租人的房屋“租賃使用權”更為接近。兩種制度中的承租人都對承租房屋有絕對的排他性的控制權，享承租期內該房屋所有權益的占有、使用、收益、轉租、優先權等。二者不同的是美國不動產租賃制度中“承租使用權”關系建立在租約基礎上，而我國的公產房租賃源于按需分配制度，并與一定的身份和條件相聯系。美國民法并沒有對租約有明文限制，租賃使用權既可轉讓，也可以轉租，如果租約里限制了轉租，則轉讓租約不受影響。租賃使用權規則這一制度我們在制定公產房使用權制度時可以借鑒。為了把公產房使用權和取得房屋所有權的租賃使用權區分開，完全照搬大陸法系上的“居住權”(大陸法系中用益物權中使用權的一種，一般指居住權人對他人所有的房屋以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權利)規定是行不通的，大陸法系中居住權的設立更側重保護特定人的使用利益，而對財產獨立性的保護相對比較弱，即具有不可交易性。如法國物權法規定，居住權限制于受益人及其家庭成員居住，既不可以出租，也不可以轉讓。這樣規定顯然不適合我國公產房改革的要求。根據以上分析，我國公產房使用權是一種權能接近于所有權，獨立性很強的新型用益物權，是公產房承租人在法律允許范圍內，對公產房享有占有、使用、部分收益和有限制處分的權利。由此可見，公產房使用權比居住權的適用范圍更加廣泛，內容也更加豐富。公產房承租人所享有的使用權包括占有、使用、收益和處分權，但與物權法中規定的所有權的四項權能同名但權力范圍有所不同。公產房使用權中的占有，指公產房承租人對其承租的房屋享有實際控制和支配的權利，它是產生使用權的前提和基礎。公產房使用權中的使用，指公產房承租人對其承租的公產房享有合理利用的權利。公產房使用權應當比照我國《繼承法》的規定指定相關的繼承法規。公產房使用權中的收益，指公房承租人對利用所承租的公產房獲取利益的權利。公產房使用權中的處分，指公產房承租人根據自己的意愿保有、轉讓或滅失其所享有的公產房使用權的權利。主要指對公產房使用權部分權益的處分，而承租人無權決定公產房的最終命運。從以上權能分析和實踐做法來看，公產房使用權范圍非常接近于所有權，并且在實踐中是可行的，有必要進一步立法確認。

　　2.2 由國務院制訂統一的公產房使用權交易原則和基本規則

　　我國對于公房使用權交易現在仍處于摸索嘗試階段，但公產房的交易規則應當具有可行性和合理性，并應當具有統一的交易原則和基本規則。包括：交易的規制目的、交易中主體和客體范圍及適用、交易的基本程序與手續要求、交易的保護和糾紛處理途徑等等。這些規則的設定決定于公產房使用權性質的界定和公產房使用權交易的立法目的。立法要充分考慮到住房體制改革的雙重目標，包括住房商品化提高使用效率問題和住房政策中的社會保障需求。如要保障低收入公產房承租人利益，交易中給予政策優惠措施等。另外，還要注意新規定的制定要與原有規定具有銜接性，新規定應盡量避免與原有規定的法律沖突問題，如果原有規定已不能適用公產房交易的需求，可以對原有規定進行適當修改，或者立法中明確規定沖突解決原則。

　　2.3 各地政府應當制訂具體實施辦法和配套法規文件

　　各地區應當根據我國現行《物權法》和統一的公產房使用權交易規則，自行制訂具體交易實施辦法，如公房使用權有償轉讓具體手續與程序、交易稅費問題、如何與原產權單位產權交割、交易的成立與生效性條件、原租賃關系的轉移產生的問題如何處理等等。目前直管公有住房承租權轉讓、轉租處于國家禁止而地方支持的尷尬局面。在具體交易過程中，產權單位往往成為不可或缺的第三方出現，但很多時候，房屋產權單位都以消極或默示的態度對待公產房使用權人與第三人進行的交易，應當明確規定因房屋產權單位消極或默示的態度不必然導致公產房使用權人與第三方進行交易的無效。

　　2.4 努力構建城市公產房合理運作體制

　　公產房不應是政府以增加供給抑制目前大中城市房價上漲的權宜之計，將是伴隨著經濟發展而長期存在的。即使是在目前世界上經濟發達的國家，也存在著絕對貧窮和相對貧窮，仍需要政府幫助他們解決住房問題。建立公產房相關法律法規，規范公有住房資金來源渠，例如國家和地方政府可以通過公共財政預算投資確保每年公產房建設資金落實到位，在以公共財政投資為主的前提下，多方籌集資金，政策上鼓勵私有房地產商加大對公產房建設的投入，從而建立穩定、規范的公產房資金來源渠道。加強公產房建設，保證低收入家庭擁有與社會發展水平相適應的居住環境。建立公產房組織管理運營機構。國家和地方政府對低收入家庭的住房問題提升到一定高度進行關注，不僅在資金方面給予必要的支持，而且要建立完善的公有住房組織管理運營機構。建立完備的家庭收入審核機制，客觀合理的確定公有住房的家庭收入標準，有計劃有步驟地解決低收入家庭的居住問題。建立和采用階段、級差的房租形式。保證公產房的房租同比市場上臨近的同類型住宅的房租低的基礎上，對低收入家庭根據其實際收入進一步進行分類，對不同的收入階層采用不同的房租水平或政府給予一定的住房補貼。

　　盡管關于公產房制度我國各地已出臺了相關規定，但公產房承租權制度設計上的硬傷難以消弭，短時間內也很難從根本上解決公產房承租權上市后所帶來的經濟和法律方面難題。從我國住房體制改革的趨勢和房地產市場發展的長遠目標看，公產房承租權有償轉租、轉讓只是一個過渡性措施，其效應也是階段性的。隨著經濟社會發展，商品房市場逐漸成熟，各地應當停止直管公有住房承租權的轉租轉讓，逐漸消除這過渡性措施所帶來的混亂。考慮政策的延續性，一方面國家應鼓勵購買已租直管公有住房，另一方面應不斷提高直管公有住房租金最終達到市場租金水平，使之商品化、市場化，以籌措危舊公房改造資金，維護國家收益。