［摘要］：商品房買賣合同糾紛中，關(guān)于逾期交付使用及辦證違約責(zé)任的認(rèn)定及處理，在司法實(shí)踐中，仍然存在不少問題。本文就逾期交房及辦證違約責(zé)任的主要爭議點(diǎn)，闡明了一些主要觀點(diǎn)和意見。
　　［關(guān)鍵詞］：商品房買賣逾期交房及辦證法律責(zé)任
　　最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實(shí)施以來，涉及逾期交房及遲延辦理權(quán)屬證書的商品房買賣合同糾紛案件日益增多，購買方對房產(chǎn)開發(fā)商存在的不按時(shí)交房及逾期辦理權(quán)屬證書的違約行為，紛紛提起訴訟或仲裁。由于逾期交房及辦證遲延的糾紛案件大多具有群體性特征。對開發(fā)商而言，案件的敗訴會引發(fā)巨額的違約金賠償。因此，如何正確地運(yùn)用法律法規(guī)，尤其是最高人民法院《解釋》第十八條的規(guī)定，顯得尤為重要。筆者曾參與代理了一起逾期交房及辦證遲延的集團(tuán)訴訟案件，在此，對商品房買賣合同逾期交付及辦證違約責(zé)任的有關(guān)法律適用和理解作一簡要論述。
　　
　　一、房屋的交付使用及逾期違約責(zé)任
　　
　　商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，屬于特殊的合同標(biāo)的物，商品房買賣合同履行過程中，第一步應(yīng)按合同約定將房屋交付買受人使用，第二部再按合同約定或法定要求辦理完畢房屋所有權(quán)變更登記。在商品房買賣合同履行中，不僅要轉(zhuǎn)移商品房的占有、使用、收益權(quán)，還要轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)移商品房的處分權(quán)，即完成所有權(quán)變更登記行為。對商品房的交付使用如何理解，《解釋》第11條作出了明確規(guī)定，即對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。依此規(guī)定，在合同當(dāng)事人對房屋的交付使用沒有作出特別約定的情況下，出賣人將符合合同約定的房屋轉(zhuǎn)移占有于買受人即履行完畢交付使用的義務(wù)，也就是俗稱的交房，但并非法定意義上的交房（所有權(quán)過戶登記）。根據(jù)合同法第一百三十八條、第一百零七條規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物，不履行或者不按約定履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。逾期交房違約金有約定時(shí)按約定，無約定時(shí)參照《解釋》第十七條第二款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。關(guān)于對商品房的交付使用及逾期所承擔(dān)的違約責(zé)任，實(shí)踐中比較容易把握，分歧不是太大。
　　
　　二、房屋所有權(quán)證書辦理及逾期違約責(zé)任
　　1、《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。《合同法》第一百三十條、第一百三十五條的規(guī)定，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人也是出賣人應(yīng)負(fù)的義務(wù)。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)以及房產(chǎn)管理部門的相關(guān)規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取的是交付并登記的模式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要履行交付房屋占有、使用權(quán)的義務(wù)，更重要的是按照合同約定或法定日期履行辦理房產(chǎn)過戶登記的義務(wù)，出賣人不按約定或法定期限履行辦證義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　2、我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)證書的辦理取得，應(yīng)由買受人按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房產(chǎn)出賣人應(yīng)當(dāng)協(xié)助買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件和資料。據(jù)此規(guī)定，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記程序中，主要義務(wù)人應(yīng)為房屋買受人，而出賣人房產(chǎn)開放商的義務(wù)卻僅是提供必要的證明文件，協(xié)助買受人完成申請辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。上述規(guī)定和房屋所有權(quán)登記的現(xiàn)實(shí)中，出賣人房地產(chǎn)開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)主要為：首先要完成商品房的初始登記。按照建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，出賣人應(yīng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并提交《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《房屋竣工驗(yàn)收報(bào)告》、測繪資料以及其他公司營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)的證明文件，屬于期房預(yù)售時(shí)，還應(yīng)提交《商品房預(yù)售許可證》等資料。出賣人房地產(chǎn)開發(fā)商按期交付相關(guān)辦大證費(fèi)用，并將上述證明文件備齊提交房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門，取得登記部門出具的收件單等證明材料，即可認(rèn)為出賣人已完成房屋的初始登記義務(wù)。其次需配合房地產(chǎn)測繪部門為商品房重新測繪，以便為購房者辦理房屋所有權(quán)證，提供依據(jù)。再次提供辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記的相關(guān)證明材料，為買受人在約定或者法定的期限內(nèi)，向登記管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記和房屋所有權(quán)登記時(shí)，提供相關(guān)的證明材料（如房屋所有權(quán)初始登記的手續(xù)），相關(guān)辦證手續(xù)辦妥后，房產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)履行告知買受人辦證的義務(wù)，當(dāng)然也可以接受買受人辦證委托，代理房屋所有權(quán)變更登記。
　　3、出賣人逾期辦證的違約責(zé)任。按照《解釋》第18條規(guī)定，在合同約定的期限或者法定的期限屆滿時(shí)，由于出賣人的原因，即因出賣人的土地使用手續(xù)不合法、未支付全額土地使用權(quán)出讓金、違規(guī)開發(fā)建設(shè)、沒有通過綜合驗(yàn)收、所售房屋設(shè)定的抵押尚未注銷等等。總之就是在合同約定或法定的期限內(nèi)，不能提交辦理房屋所有權(quán)初始登記應(yīng)具備的文件材料，導(dǎo)致買受人未能按期取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，無約定時(shí)，可以按《解釋》第十八條規(guī)定執(zhí)行，即按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。但是，因買受人拒不支付過戶契稅、相關(guān)費(fèi)用等自身原因，或不可抗力因素導(dǎo)致的逾期辦證，出賣方不存在逾期辦證的違約責(zé)任。
　　
　　三、對房屋交付使用及所有權(quán)登記義務(wù)的爭議
　　
　　商品房買賣合同，最終應(yīng)體現(xiàn)為房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。對出賣人方的義務(wù)，有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房買賣合同中，出賣人最主要的義務(wù)和履行行為是商品房的交付使用，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和權(quán)屬證書的辦理只是附隨義務(wù)。從《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》及建設(shè)部頒發(fā)的房屋權(quán)屬登記管理等相關(guān)規(guī)定看，出賣人在買受人申請辦理房屋所有權(quán)登記的過程中，也只是負(fù)有協(xié)助義務(wù)。因此，只要出賣人按期交付房屋的占有、使用，其主要給付義務(wù)即已履行，至于未協(xié)助辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，只是未履行附隨性義務(wù)，該義務(wù)不屬于一項(xiàng)獨(dú)立的請求權(quán)，是附隨于請求交付房屋的占有、使用請求權(quán)的。出賣人違反附隨性義務(wù)的，只可適當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　筆者認(rèn)為，依據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，房屋的交付使用和所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是出賣人負(fù)有的兩個(gè)先后義務(wù)。對作為不動(dòng)產(chǎn)的房屋，僅僅是房屋的交付使用無法實(shí)現(xiàn)買受人買賣房屋的目的，只有辦理房屋所有權(quán)登記，才能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，商品房買賣合同的目的才能實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，出賣人移轉(zhuǎn)所有權(quán)于買受人，并主導(dǎo)性協(xié)助辦理房屋所有權(quán)登記為合同的根本目的，因出賣人原因，導(dǎo)致買受人未能在約定或法定的期限屆滿辦理取得房屋所有權(quán)證書的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。