前言：近年來，房屋消費者的維權意識逐漸加強，房屋業主與開發商之間的矛盾亦愈演愈烈，且有部分業主直接拿房屋這一特殊商品，與家電類商品的維保進行比較。殊不知，完善的維保亦為房屋建設開發單位所期望的。然，眾所周知，房屋建設大部分工作全為人工操作；在者，其參建單位施工管理水平又良莠不齊。故，在房屋交付使用后，反映出的問題在危害程度、波及范圍等方面也不盡相同。筆者經對相當數量的小區物管存儲信息進行收集、分析發現，誘發尖銳矛盾的多集中于房屋滲漏問題。滲漏問題不僅造成房屋業主與物管之間的矛盾，更多時候也使得鄰里之間因此反目。身為開發建設單位的管理人員，亦為房屋開發建設的總集成者，有能力也有責任歸集關鍵矛盾，并尋得妥善解決方案，從技術上為房屋維保的完善提供支持。
　　關鍵詞：外墻滲漏，屋頂花園滲漏，變形縫位置滲漏
　　涉及房屋滲漏方面的問題較廣，凡一種種泛泛而談未有實際意義。本文從筆者多年的工作經驗出發，糾結關鍵矛盾點，從以下三個部分進行剖析、闡述。
　　外墻滲漏
　　滲漏后現象反應：外墻室內面出現霉斑，根據滲漏嚴重程度不同霉斑范圍大小不同，一般以滲漏點為中心區域向外輻射。
　　漏水原因分類：1）外墻砌筑質量差，外墻抹灰工藝、工序不當；2）外墻空調孔預埋管朝室內找坡，或未進行管道預埋，后期外墻機械開孔不當；3）房屋在二次裝修階段，亂打濫建改變結構引起墻體開裂；4）鋁合金或塑鋼窗的制作安裝不規范；5）基礎不均勻沉降引起墻體開裂；6）落水管施工不當問題；7）房屋頂層外墻溫度裂縫。
　　部分滲漏問題的預防與處理：
　　1、前期施工過程中，對于沙漿的飽滿度應當嚴格控制。特別需要指出的是：對于外墻預留腳手架洞眼的封堵，框架柱、構造柱澆筑完成后模板的拆除干凈。根據筆者的實際工作經驗，以上兩點往往是造成外墻較大面積滲水的關鍵因素。在后期的處理中，對準室內漏水點進行外墻剔打，找出漏水原因還是比較簡單的，其處理方式也較為簡單（這里不再敘述）。較為關鍵的是需要根據滲漏程度進行判斷，確認是否有必要進行室外的剔打，以求得用最為經濟的方式解決問題。另外，對于比較困難接近的漏水位置，采用哪種方式如吊籃、搭設外架、軟質或硬質梯索等，也需要一番考究。
　　2、空調孔預埋管埋設坡度，設計坡度一般建議朝外5%（大多設計文件中并未標明）。出現此類位置滲水情況后，對孔道內壁進行密封處理的同時，堅持朝室外找坡即可解決問題（房屋業主一般不會同意較大動作的處理方式，如剔打墻體后補埋PVC管）。
　　3、亂打濫建引起的滲水情況。只有在結構穩定后，對外墻進行重新抹灰、貼磚，才能保證處理效果。建設單位應加強與用戶的聯系，小區物業管理部門要對住房的裝飾裝修進行有效監督、管理，要引導住戶委托有資質的建筑裝飾單位進行合理設計和精心施工。
　　4、鋁合金或塑鋼窗引起的滲水。如塑鋼窗，對于其底部泄水孔，在前期土建單位進行外墻裝飾施工時，注意不要對其進行掩埋堵塞。窗子上下滴水、窗臺排水坡度也要引起重視。后塞口，土建單位注意密封密實，對于后塞口寬度大于2cm的，安裝單位堅持要求土建進行處理之后才能安排發泡劑填充工序。密封膠的選擇亦為重要，選擇合適的膠體以確保窗與洞口墻體的連接為彈性連接，且要求內外打膠到位、密實、順直美觀。
　　5、基礎不均勻沉降引起的墻面滲水情況。建設前期，首先從地堪鉆探報告入手，確保其真實性和可靠性，從設計入手，采取多種措施，增強房屋的基礎剛度和整體剛度。施工過程中，對各道施工工序嚴格科學控制。后期出現問題后，同樣只有在結構穩定后，再對外墻進行重新抹灰、貼磚，才能保證處理效果。
　　6、落水管施工不當引起的滲漏。處理方式簡單，僅需對滲漏點即管箍墻面固定位置（膨脹螺栓處）進行封堵處理解決即可。
　　7、房屋頂層溫度裂縫引起的滲漏。房屋頂層外墻溫度裂縫一般產生在頂層兩端縱墻窗邊，為八字縫。造成外墻溫度裂縫是由于屋面、圈梁、檐溝的混凝土與磚墻存在不同溫度膨脹系數所造成的，前者為后者的兩倍。只有在采取有效的隔熱、保溫和設置反射層的前提下，才能有效的減小、分散和消除溫度裂縫。在溫度裂縫經常發生的地方，建議墻身兩側布鋼絲網或塑料網，然后用水泥砂漿或混合砂漿打底，再抹面層。
　　以上所列7種情況的處理方式，均為通常情況下優先選用的。在室外處理無法實施的情況下，也可以選擇由室內實施處理的方式。但其缺點明顯：1、室內做砂漿防水，屬于背水面施工，處理效果不易保證。2、室內處理，對已裝修完成的房屋業主生活影響較大，后期賠償問題更難協商。3、處理工程量與室外相比沒有優勢。
　　針對內墻已經裝飾完成的情況，如先期出現霉斑的面積較大，為保證處理效果，在外墻滲漏已經解決的情況下，通常需要將飾面層（乳膠漆或墻紙）、膩子層全部鏟除，且自然通風數日后，才能進行二次裝修施工。
　　屋頂花園滲漏
　　漏水點位置：其一般出現在屋面板的最薄弱環節，如：廚房預制成品煙道安裝位置、穿過屋面板的管道位置、屋面板澆筑不密實或存在裂縫的部位等
　　漏水原因：針對每一漏水點，其需要現場仔細查看并分析原因。大多時候，形成漏水的原因不會是單一的因素。如：設計考慮不足、防水材料選用不當、未按施工工藝施工或施工過程不規范、后期使用過程造成防水層破壞等等。
　　預防和處理：
　　設計階段，應當盡量避免屋面薄弱環節的出現，如：雨水、污水選用側式排法，管道考慮沿外墻敷設；廚房煙道位置，多層住宅預制煙道外型尺寸一般為280*320，可以考慮在屋面板上設計一鋼筋砼筒體（內空尺寸大于280*320），高度一般超過屋面二次裝修預留位置，鋼筋與屋面板構造連接且施工時整澆；考慮到后期房屋業主將進行二次園林裝修的情況，設計成兩道防水層（為避免植物根系對防水層的影響，表層選用剛性防水層）。
　　施工階段，嚴格按照設計要求選用成熟技術的防水材料，嚴格把控施工環節，把監理旁站制度落到實處，屋面板砼的后期養護列為重點監控環節，杜絕不應出現的各種裂縫。
　　業主園林裝修及后期使用過程中，在堅決不破壞原有防水層的同時，堅持實施再次防水處理。種植池、水池和通行道路的設計，遵照原屋頂排水系統進行規劃設計，不封堵、隔絕或改變原排水口及坡度，注意考慮排水口的過濾措施，避免排水口及管道堵塞，造成屋頂積水和漏水。

　　變形縫位置滲漏
　　滲漏后現象反應：變形縫兩側墻體各戶內墻，由頂層向下出現由多漸少的霉斑面積。
　　處理難點分析：1、頂部太陽直射，柔性防水材料老化速度快，鍍鋅鋼板接頭處理效果很難長時間保持且需持續保養；2、變形縫空間狹小，施工過程中兩側實現防水難度大，部分項目兩側連抹灰工序亦未實施；3、變形縫兩側，短期硬質聯結無法實現。4、形成滲漏后，變形縫內通風效果差，處理時間過長；5、形成滲漏后，影響范圍較大，矛盾容易激化。
　　建議處理方式：如下圖
　　此處理方式優點：為鋼筋砼結構，耐久性好，防水處理效果好，產生變形后對防水無影響；可以考慮直接省去變形縫兩側抹灰，節省部分造價；基本不存在后期維護，對屋頂有使用產權的房屋業主生活影響小。
　　結語
　　針對目前所反映出的問題，我們在經過認真的分析、思考、總結之后，我們得到了一定的啟示。我們深刻的體會到：施工期間，一定要嚴格按照規范、按照設計施工，抓好施工管理；同時，在設計階段，針對結構、材料特點，采取相應的構造措施；在后期使用階段，加強與房屋業主的溝通，加強物業管理單位的監管工作。這樣才能盡可能的減少問題的出現。