據2019年年末，國家統計局統計數據顯明，在我國老年人口比重持續上升。積極應對人口老齡化激增所波及的一系列社會與經濟的變化，將會成為中國社會面臨的重大問題。隨著人們生活水平的不斷提高和改善，人們追求健康長壽的愿望日趨強烈。原有的一些規模小、醫療護理不到位、生活條件差，以贍養困難老人為主的敬老院等養老機構的模式，已完全不能滿足當代老年人的養老消費需求。取而代之的必然是休閑環境幽雅、文娛活動豐富、有醫療護理專業、膳食結構科學合理、子女探望交通便利的養老機構。然而發展至今，并未出現全面、系統的養老機構。本項目以中醫養老為切入點，依托當地地理環境、資源特色等優勢，構建以康復公寓、養生住宅為主，養生健康服務為輔的智慧、生態化“中藥”主題養老園區，以滿足周邊城市、鄉鎮居民對高質量養生住宅的需求。一方面，可以利用“智慧城市”系統高效、專業地解決人口老齡化為社會帶來的沉重負擔，另一方面，響應國家政策，即將信息化、智能化手段融入養老服務中，提高養老服務效率。由此園區打算通過分期模式，建設三期工程構建園區產業集群，打造產業聚合、功能復合的生態智慧養老園區。

　　1園區建設規劃

　　1.1一期工程

　　建設一期工程的主要目的是保證項目啟動且正常運營及實現資金的回收和部分盈利，主要建設“一街一園四區多點”。一街：中藥文化特色街區。一園：中藥材主題公園。四區：茶葉種植區、中藥材種植區、果蔬種植區、花卉種植區。多點：綜合服務大樓、主題酒店、生態養生別墅、養生養老配套服務區。

　　1.2二期工程

　　二期工程主要目標是實現項目規模、知名度及資金收益的全面擴大，主要建設“一區一館一園一公寓”。一區：中藥科技園養生體驗區。一館：養生博覽館。一園：藥文化園。一公寓：小聚居型養老公寓。

　　1.3三期工程

　　三期工程主要是建設品牌化園區，實現項目品牌、效益的最大化、建設標志性的建筑組團。主要建設綜合MALL、老年活動中心、中醫藥養生園、獨棟院落別墅。

　　2盈利模式介紹

　　“中藥”主題智慧生態化養老園區區別于其他養老機構，它具有產業、旅游、文化、社區功能，能形成“產、區、人、文”四位一體有機結合的特色園區，同時園區網絡聯通，云平臺進行生活管理。在園區建設運營過程中，將會產生以下5個方面的收益。

　　2.1醫養收益

　　中醫療養收益主要指由園區“中藥”主題所衍生出來的產業收益。主要包括一期工程中的中藥文化特色街區、中醫藥種植區，三期工程中的中醫藥養生園，是園區運營中最重要的盈利點。其意義在于：(1)擴大目標人群面積。園區內具備專業的療養設施，不僅能給身體健康的老人提供娛樂、居住的場所，也能為某些身體正在療養階段的老人提供人性化服務。(2)提升服務效率。當老人身體不適，需要治療時，僅在園區內就可以進行簡單、快捷、專業的醫療服務。2.2服務收益老人在一定年齡后會存在一些慢性疾病，通過“醫養結合”的方式，醫療結構根據老人的既往史與日常智慧化系統檢測情況，采用綜合性的方法為目標人群建立專有的治療方案，配備專門的護理。另外，不同的老人可能對衛生、飲食等方面有不同的要求，所以，還可以設立一些長期或短期的服務收費項目，如一日三餐、日常的打掃及相關的保健服務等。

　　2.3地產收益

　　地產收益是園區的開發主體，包括生態養老別墅、小聚居型公寓、獨棟院落別墅，主要以“部分租售+長期持有型養老地產運營模式”為主。一方面，通過出售部分房屋產權，另一方面，租售部分房屋的使用權，即租售結合模式。這種模式針對人群廣，大部分人群都可以根據自身的經濟情況合理選擇何種形式，它不僅可以降低土地成本，還可以享受土地升值所帶來的利益。一般來說，整個園區的地產建設都有配套的附屬設施，地產與養老項目的結合必然會吸引更多的目標客戶。

　　2.4工程收益

　　工程收益主要是指整個園區所有涉及到的公共基礎設施(如醫院、公園、廣場、文化體育設施、綜合服務區等)及土地整改所帶來的工程收益。一般而言，工程收益是園區開發的基礎。園區的建設能帶動周邊地區對城市服務需求的增加，加快當地公共交通服務、社會服務、城市服務、城市智能化管理等的發展，同時也是主題園區運營工程收益的重要組成部分。

　　2.5其他收益

　　其他收益包括了園區因旅游收益所衍生出來的門票、餐飲、服務等收益。除此之外，隨著整個園區的發展，依托當地的特色產業，形成食、住、游、娛、康、教等多元態的消費盈利，這些服務的增加，也是園區運營收益的重要組成部分。于運營商而言，園區的產業發展服務是其中最重要的一項業務，往往都會采取多種收益結構相互組合而成。所以，在園區建設運營不同階段，盈利點的來源重點有所側重，盈利模式也有所區別。

　　3結語

　　產業融合是創新的源泉。由于我國老齡人口的激增、出生人口的下降，傳統的養老模式已無法適應當前的養老服務形勢，在當今養老市場需求量較大，養老機構嚴重缺乏的背景下，隨著人們生活質量的提高、平均壽命的延長、退休年齡的延遲及未來老年人口消費能力的提升，相關企業若能抓住中國醫養融合的機遇，以“中醫中藥”為突破口，建立滿足人們生活需求“天人相應”的生態智慧養老園區，必然能開拓新的市場。

　　參考文獻

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　　[2]楊洋.特色小鎮養老地產項目運營模式研究[D].南京郵電大學，2019.

　　[3]張帆，王昆，崔吉華.養老地產與健康小鎮融合發展模式研究———以長沙市為例[J].中國集體經濟，2018(27).

　　《智慧養老園區概念設計研究》來源：《現代園藝》，作者：楊軍 劉愛云 范卓 方瑜