【摘 要】通過近幾年的房地產調控，杭州在一定程度上改善了居民的居住條件，保障了宏觀經濟的穩定發展，但是還存在著一些問題，本文從現狀、原因和解決措施多個方面進行了探討。

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　　一、宏觀調控下杭州房地產市場的運行情況和變化

　　杭州在經濟快速發展和城市價值不斷提升的背景下，房地產業發展迅猛，房地產市場價格總體來講一直保持在一個穩步增長的態勢之下，從 1997 年開始價格一路飛漲，2007 年更是達到了驚人的漲幅，直到 2008 年下半年至 2009 年才表現出的平穩增長，略有下滑的態勢。據統計，主城區商品住房成交均價已從2006年初的8750元/平方米上升到2012年的18104.9元/平方米，凈增長106.9%。而政府一直試圖以宏觀調控的手段穩定房價，使之符合經濟的發展要求和人民的消費水準。

　　從 2006 年 4 月起，國務院連續出臺多項調控房價措施，明確房價上漲責任在地方政府。5 月 11 日，七部委聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作意見的通知》。7 月 24 日六部委又聯合發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》等。而從 2007 年開始，政府不斷地采取了一系列具有宏觀調控意義的措施。在 2007 年 8 月7 日由國務院出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號文)。它的出臺標志著政府住宅調控思路的轉變，其關鍵在于要建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施，并且首次明確提出，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。同年 11 月至 2008 年 3 月，財政部、建設部、發改委等部門分別連續出臺《廉租住房保障資金管理辦法》、《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》等文件，進一步完善了住房保障體系。上述文件和政策的出臺和推行，其主要意義在于確保了基本的住房民生問題，同時，大量經濟適用房、廉租房的開發也會對房地產市場的現狀產生一定的影響。

　　二、宏觀調控中杭州房地產市場出現的特點和新問題

　　2.1 房地產供求矛盾未得到有效解決，尚未形成完善、穩定的調控機制，不利于可持續發展。

　　目前杭州房地產調控機制存在明確的階段性特征：一是調控政策主要是針對短期市場供求狀況而實施的，缺乏長期的穩定的制度安排，不利于形成一個合理的市場預期;二是調控手段的運用存在一些不合理、不匹配的現象。“限購”等行政手段對房地產市場調節發揮了重要作用，但其階段性后遺癥也非常明顯。因此，從房地產發展的長遠角度考慮，“限購”等行政手段逐漸淡出非常有必要。但淡出的時機，取決于制度建設的狀況，特別是房地產稅的推進情況。

　　2.2 房地產市場運行仍不規范，集約化程度不高，住宅產業現代化水平有待進一步提高。

　　目前杭州房地產開發的工業化水平普遍不高，集約化程度較低，尚未形成系列化、規�；�的生產鏈條體系;產業創新能力和產品科技含量不高，國家級的建筑節能、新技術應用示范小區偏少、全裝修住宅比重偏低。第一，市場主體資格的不規范。巨大利潤空間引發“房地產熱”，致使市場主體資格參差不齊。存在著超越本身資質能力、無資質開發等問題，導致開發的專業化程度和標準化程度較低，競爭力較弱。再加上一些企業由于缺乏內部管理，從而產生許多安全問題。第二，市場主體行為的不規范。這主要表現在土地交易行為、房地產開發行為、房地產銷售行為、房地產信貸行為以及房地產中介行為等諸多方面。

　　2.3 房地產市場秩序有待完善，行業監管力量需進一步整合。

　　主要表現在：一是涉及房地產市場管理的法規政策存在滯后現象，如拆遷安置補償政策、商品房預售管理、物業管理、保障性住房管理等領域出現的新問題，急需法規政策依據;二是部分企業經營行為不夠規范，企業品牌意識、社會責任意識、遵紀守法意識和服務意識有待進一步加強;三是市場監管的合力不足，行業監管力量有待進一步整合。

　　三、市場分析和產生問題的原因分析

　　3.1 房地產市場機制的缺陷

　　房地產市場既是調控政策的作用主體，又是政策實施的傳輸渠道。杭州房地產市場存在的一些內在缺陷制約了房地產政策效果的發揮。這些缺陷，既有與其他國家和地區房地產市場相同的屬于共性的缺陷，也有屬于杭州所特有的缺陷。

　　3.2 利益分配與博弈機制的扭曲

　　在市場經濟條件下，一個充分競爭、機制健全的市場是市場主體之間利益分配與博弈的基本渠道。由于杭州房地產市場存在的壟斷性、信息不充分等內在缺陷較為突出，致使消費者、開發商、政府以及金融部門等主體之間的利益分配與博弈機制產生扭曲，有效的共贏機制難以形成。房地產宏觀調控不可避免地引起市場主體之間利益分配的調整，因而各方對待調控政策的態度和方式也就不同，進而影響調控效果。

　　3.3 房地產調控政策的內在不足

　　房地產調控政策的針對性與合理性，是決定政策效果的重要因素。從杭州調控實踐來看，調控政策本身存在一些問題，制約了調控效果的發揮。房地產調控目標一度較為模糊，留給人們解讀的空間很大。例如，“解決房價過快上漲”的目標，但對于何謂“過快上漲”沒有給出明確的界定，反而給消費者和開發商帶來房價還要繼續上漲的暗示，對市場預期起到逆向調節。

　　四、提高杭州房地產宏觀調控有效性的基本思路和實施要點

　　4.1 回歸住房和房地產業本質屬性，消除認識誤區

　　對住房和房地產業性質的認識和定位，不僅影響一些政策設計，而且還影響開發商和消費者的諸多行為特征。讓住房和房地產業回歸其本質屬性，這不僅是增強調控政策有效性的前提，也是房地產市場健康發展的基礎。住房是一個兼具消費和投資雙重屬性的特殊商品。土地的相對稀缺性，杭州“住、游、學、創業在杭州的”新理念，決定了杭州住房居住需求的不斷擴大。如果過度注重住房的經濟屬性和投資功能，必然會引發更多的投資投機需求。只有弱化住房的經濟和投資屬性，使房地產業回歸基礎產業屬性，才能加快經濟轉型，逐步擺脫國民經濟和地方政府對房地產業的過度依賴，促進經濟和社會的良性發展。

　　4.2 增強政策穩定性和連續性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性沖擊。

　　近幾年來，房地產市場調控遇到的“一調就跌、一跌就放、一放就漲”的怪圈，在很大程度上是由于沒有形成政策的穩定性，社會上普遍產生了調控之后房價必然大漲的心理預期，從而引發非理性的市場行為。形成穩定的市場預期，對于遏制投資沖動，防止市場大起大落至關重要。形成穩定的市場預期，關鍵在于明確政府的調控目標，保持政策的連續性和穩定性。從杭州城鎮化進程和住房情況來看，未來的剛性需求和改善型需求依然旺盛，城鎮住房供求矛盾仍然非常突出。在這種情況下，抑制住房的投資投機不是一時的權宜之計，而應成為長久之策。這就需要地方政府繼續堅定“促使房價合理回歸不動搖”和“促進房地產市場長期、穩定、健康發展”的調控目標，并以政策的穩定性和連續性予以支持。

　　4.3 按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性。

　　為了提高政策調控的有效性，需要在堅持政策大方向不變的情況下，按照差異化與靈活性原則，依據宏觀經濟形勢和房地產供求關系的變化，對政策進行微調。但對政策微調時，需要把握好微調的節奏和力度，嚴防微調演變為普遍調整。微調的方式上應慎用大規模、大范圍的減稅政策。在節奏把握上應兼具科學性和藝術性，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產調控要松動的信號。否則，將會改變預期，推動新一輪的房價上漲。

　　4.4 近期調控與長期制度建設相結合，促進調控方式穩步轉型，形成穩定的調節機制。

　　為了解決杭州當前房地產市場中的種種問題，不能僅靠近期的調控，而且應該著眼于長期的制度建設，形成穩定的調節機制，解決諸多深層次矛盾問題。為此，需要處理好兩個問題：一是優化現有調控手段，提高調控的針對性。二是在完善相關制度基礎上，“限購”等行政手段逐漸淡出，形成以法律和經濟手段為主的長期、穩定的調節機制。

　　參考文獻：

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