摘 要：本論文以山東建筑大學(xué)和平校區(qū)用地功能置換與再開發(fā)為例，綜合考慮博弈各方的利益，與傳統(tǒng)的建筑師、規(guī)劃師依賴經(jīng)驗和規(guī)范出控制性詳細規(guī)劃的土地開發(fā)指標(biāo)不同，試圖運用建筑策劃的技術(shù)和思想，拓展到確定土地的開發(fā)的強度與功能，實現(xiàn)城市政府、高校、開發(fā)商的多方共贏，最終實現(xiàn)城市整體利益的最大化。

　　關(guān)鍵詞： 建筑策劃,高校土地,強度,策劃定位

　　1概念釋義

　　莊惟敏教授將建筑策劃定義為“建筑策劃就是將建筑學(xué)的理論研究與近現(xiàn)代科技相結(jié)合，為詳細規(guī)劃立項之后的建筑設(shè)計提供科學(xué)而符合邏輯的設(shè)計依據(jù)。”

　　嚴(yán)格的說，我國的建筑過程中沒有完整而正確的建筑策劃。通常人們認為的建筑策劃是項目委托方提給建筑師們的設(shè)計任務(wù)書或是建筑師們提給項目委托方的策劃性設(shè)計，其實這并不是真正的建筑策劃。

　　2現(xiàn)狀調(diào)研

　　1區(qū)位概況

　　山東建筑大學(xué)和平校區(qū)地處濟南市歷下區(qū)，城市中心區(qū)邊緣，南臨和平路，北靠解放路，西接歷山路，總用地26公頃。基地東部的山大路商務(wù)科技中心區(qū)，區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點密集，個體私營經(jīng)濟發(fā)展迅速。基地南部為文東科教區(qū)，高校林立,東部遙望中央商務(wù)區(qū)，周邊居住區(qū)比較集中，生活服務(wù)設(shè)施比較完善。

　　2體規(guī)劃要求

　　土地使用性質(zhì)：以居住為主，同時兼有部分商業(yè)、文化娛樂、行政辦公。

　　商業(yè)：該基地位于老城商業(yè)主中心的邊緣外側(cè)，受老城商業(yè)主中心的輻射。

　　文化娛樂：根據(jù)總體規(guī)劃，歷下區(qū)圖書館將在該基地附近建設(shè)。

　　3制性詳細規(guī)劃對基地要求

　　根據(jù)《濟南市山大路片區(qū)控制性規(guī)劃》，山大路片區(qū)商業(yè)開發(fā)的具有顯著的優(yōu)勢區(qū)位和潛力：

　　濟南市和山東省行政中心向東部遷移，必然帶動城市發(fā)展重心東移;濟南市已確定發(fā)展總部經(jīng)濟的設(shè)想，本片區(qū)內(nèi)沿二環(huán)路西側(cè)的用地極具商務(wù)開發(fā)的潛力;部分遷出高校原校區(qū)沿街用地會進行商業(yè)開發(fā)，規(guī)模不容忽視。該地區(qū)商品住宅房價水平較高，區(qū)位優(yōu)越，在今后仍然是濟南市商品住宅開發(fā)的熱點地段。

　　4基地周邊設(shè)施分析

　　基地位于濟南市文東高教區(qū)核心區(qū)域，周邊有山東鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、山東醫(yī)科大學(xué)、山東師范大學(xué)等12所大學(xué)。另外，基地周邊還有若干專科技術(shù)學(xué)校及培訓(xùn)學(xué)校。

　　基地位于老城邊緣地區(qū)，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。周邊文娛設(shè)施分布眾多，高校內(nèi)的綠地，廣場，體育設(shè)施等，也可作為城市共享文設(shè)施。

　　基地周邊醫(yī)院分布廣泛，且都為大型綜合醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)施完善。但是幾所小學(xué)基本達到飽和狀態(tài)。由于基地位于濟南市中心，交通相對比較便利，公共交通尤為便利。但存在交通擁擠、缺少南北向交通聯(lián)系、缺少公共停車場等問題。

　　3居民意愿調(diào)查分析

　　本次調(diào)查共發(fā)放問卷100份，回收95份，以下是根據(jù)問卷得出的結(jié)論：

　　近半數(shù)居民對周邊綠化環(huán)境不滿意，希望擴大綠化面積。半數(shù)以上居民平時鍛煉都是利用高校內(nèi)的場地，該區(qū)域公共活動空間的嚴(yán)重缺失，高校在周邊區(qū)域中承擔(dān)的部分休閑公共場所的功能。

　　周邊公共服務(wù)設(shè)施可基本滿足居民日常需求。居民希望增加商業(yè)和文化娛樂設(shè)施略多。

　　半數(shù)以上居民認為建工學(xué)院的拆遷對他們的生活有影響，但影響不大。

　　建工學(xué)院拆遷后的再開發(fā)的類型，周邊居民認為適宜開發(fā)成商業(yè)娛樂用地的占到三成，其余多認為適宜開發(fā)成居住和商務(wù)辦公用地，還有部分居民建議開發(fā)成教育或體育用地。

　　4周邊房地產(chǎn)研究

　　1基本概況

　　基地以北：商住，居住為主。該地塊商業(yè)以沿街商業(yè)為主，多分布與解放路沿線，形式較分散。

　　基地以南：商業(yè)，文化為主。該地段集中分布了較多的高校用地和商業(yè)設(shè)施用地，醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為經(jīng)十路以南的千佛山醫(yī)院。

　　基地以東：居住區(qū)為主。該地段主要是居住區(qū)。無醫(yī)療服務(wù)設(shè)施。

　　基地以西：商業(yè)服務(wù)區(qū)，商業(yè)較為集中，是濟南市重要的商業(yè)服務(wù)中心。醫(yī)療服務(wù)設(shè)施為泉城路附近的歷下區(qū)醫(yī)院。

　　2分析評價

　　住宅開發(fā)大量減少：

　　目前，以泉城路、泉城廣場周邊區(qū)域為核心的城市中心區(qū)，在開發(fā)項目95%以上是寫字樓和商鋪項目，新規(guī)劃的項目中也有90%以上是商業(yè)地產(chǎn)為主的項目。

　　濟南市的中心區(qū)域，尤其是泉城路和泉城廣場周邊，不僅是濟南的政經(jīng)濟文化中心，而且還是商業(yè)中心，發(fā)達的交通條件和配套設(shè)施，決定了其房地產(chǎn)價格無可厚非的優(yōu)越。

　　5策劃定位

　　1設(shè)計思路

　　和其他大中城市相對比，濟南市一樣有植物園，體育中心，廣場等。濟南作為全國副省級城市和特大城市，也想有自己的步行商業(yè)街——泉城路。但因為泉城路有著特殊的區(qū)位，無法解決的城市交通問題,最終沒有成為專用步行商業(yè)街。

　　2在基地內(nèi)開發(fā)建設(shè)專用步行商業(yè)街對城市的收益

　　城市交通

　　在基地內(nèi)開發(fā)建設(shè)一條平民化的專用步行商業(yè)街，在步行街外兩側(cè)另劈平行的交通道路。沿商業(yè)街北側(cè)可做一條城市支路，也可解決因為山師附小上下學(xué)高峰時段的和平路壓力。

　　城市經(jīng)濟收益

　　濟南具用豐富的旅游資源，但景點間缺乏有機的聯(lián)系，濟南成為了旅游“中轉(zhuǎn)站”。基地位于大名湖、暴突泉和千佛山懷抱中，在這里做一條專用步行商業(yè)街，可使三大景點有機的聯(lián)系起來。

　　3策劃定位

　　按交通控制定位為專用步行街，完全禁止車輛通行，只供步行者使用，同時考慮應(yīng)急的消防、急救、疏散等通道要求。在商業(yè)街的中部提供一個休息環(huán)境，由小賣亭、樹木、草坪、噴泉雕塑和休息椅等小品組成，豐富了步行商業(yè)街的內(nèi)容和景觀環(huán)境。

　　6效益分析

　　1住宅用地地價研究

　　濟南市中心城區(qū)住宅基準(zhǔn)地價分布呈現(xiàn)不規(guī)則同心圓狀態(tài)。以泉城廣場為核心，西到緯六路，東到黑虎泉北路，南到六里山路、濟大路，北到明湖北路的區(qū)域范圍形成了居住的一級地。二級、三級、四級地逐次外擴。

　　住宅用地的主要影響因素：

　　其主要因素有：住宅區(qū)位置、交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施完備度、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、城市規(guī)劃限制、地形、面積等個別因素。

　　2商業(yè)用地地價研究

　　商業(yè)服務(wù)業(yè)用地影響因素主要有：(1)商業(yè)服務(wù)中心繁華影響度。(2)交通便捷度。(3)環(huán)境優(yōu)劣度。(3)城市規(guī)劃限制(4)宗地形狀、臨街狀況等其他因素極個別因素。

　　3周邊地價案例分析

　　從當(dāng)前土地市場的情況看，山大路片區(qū)再開發(fā)土地出讓地價在一定時期內(nèi)，將保持上述水平，并根據(jù)基準(zhǔn)地價的分區(qū)和空間區(qū)位特征存在一定差異。

　　住宅用途地價預(yù)計：核心地段300—400萬元/畝(4500~6000元/㎡)，其他地區(qū)200—240萬元/畝(2998—3598元/㎡)。

　　商業(yè)用途地價預(yù)計：沿主要交通干道400~500萬元/畝(6000~7500元/㎡)，一般地段300~400萬元/畝(4500~6000元/㎡)。

　　另外，山東藝術(shù)學(xué)院南校區(qū)(原戲曲學(xué)校)，出讓土地53畝，地價每畝400萬元;歷城區(qū)政府出讓沿山大北路辦公用地約400余畝，用于商業(yè)開發(fā)，預(yù)計每畝出讓地價500萬元(上述地價包括拆遷補償?shù)荣M用)。

　　地價確定

　　綜上所述，特確定本地塊價格為：400萬/畝。

　　以上價格為綜合出讓地價，包括土地價格和拆遷補償費用。

　　房價成本研究

　　根據(jù)濟南市建材價格及建造成本，稅收等方面，綜合確定：

　　住宅成本為：2300元/平方米。

　　商務(wù)辦公樓成本：2500元/平方米。

　　綜合酒店成本：3000元/平方米。

　　房價研究

　　住宅房價：

　　本次研究針對一般意義的成片住宅區(qū)(規(guī)模一般不小于50000㎡)進行分析如下表。

　　本地塊規(guī)劃為以居住為主，集專用步行商業(yè)街和城市綠地為一體，綜合確定本地塊居住地價為7000元/平方米，沿街商業(yè)1-3層為15000元/平方米，其他層為8000元/平方米。

　　本地塊為盈利性地塊，同時考慮城市、山東建筑大學(xué)、開發(fā)商三方利益，綜合確定利潤率為20%。

　　4效益結(jié)算

　　根據(jù)：利潤=地塊面積×容積率×建筑賣價-地塊面積×地塊價格-地塊面積×容積率×建筑建造成本。

　　7結(jié) 論

　　從城市的角度運用實際調(diào)查的方法進行的土地開發(fā)策劃，最終確定了基地的開發(fā)用途和強度，確定本地塊開發(fā)容積率為：1.75，其中城市綠地面積為1300萬平米，居住區(qū)用地面積為16.8萬平方米，商業(yè)用地面積為 7.7萬平方米。最終土地出讓價格為400萬/畝。實現(xiàn)了城市政府、高校、開發(fā)商的多方共贏，最終實現(xiàn)城市整體利益的最大化。

　　參考資料：

　　[1] 莊惟敏.建筑策劃導(dǎo)論. 中國水利水電出版社，2000

　　[2]《泉城人家》

　　[3]《理念·創(chuàng)新·空間》 上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院

　　[4]《濟南市總體規(guī)劃》

　　[5]《濟南市山大路片區(qū)控制性規(guī)劃》 上海同濟城市規(guī)劃設(shè)計研究院

　　[6]《城市規(guī)劃資料集》第6分冊 中國建筑工業(yè)出版社

　　[7]《新理想空間》 同濟大學(xué)出版社