控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱控規(guī)）以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。通過它特有的規(guī)劃內(nèi)容、形式和手段，把城市規(guī)劃策略以及城市發(fā)展意圖轉(zhuǎn)譯成城市規(guī)劃的技術(shù)語言，指導(dǎo)城市物質(zhì)空間建設(shè)，成為政府對城市建設(shè)、開發(fā)進(jìn)行管理、控制最為直接的重要手段和政策載體。
　　在乳山市濱海新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制過程中，我們從實際情況出發(fā)，圍繞編制一個行之有效的控規(guī)的目的，參照國家及地方的法規(guī)文件，進(jìn)行了多方位的思考，和多方面的探索。以力求使規(guī)劃具有較強的可操作性，使之能夠真正指導(dǎo)城市建設(shè)，促進(jìn)城市健康有序發(fā)展。由于國家對于控規(guī)方面的法規(guī)或有缺失或過于陳舊，在編制規(guī)劃中有時無法可依，有時不適應(yīng)現(xiàn)代城市的發(fā)展形勢，我們采取了有別于傳統(tǒng)的規(guī)劃方法。主要有：將用地性質(zhì)與開發(fā)強度作為彈性指標(biāo)控制；容積率規(guī)定基準(zhǔn)容積率、浮動容積率；運用城市設(shè)計的方法指導(dǎo)控制性規(guī)劃的編制等。
　　一、混合用地與用地兼容性
　　傳統(tǒng)控規(guī)用地性質(zhì)通常過于剛性，往往忽視市場瞬息萬變的事實，單一的性質(zhì)顯得十分被動。在規(guī)劃實踐過程中由于受到市場經(jīng)濟(jì)不可預(yù)知性的影響，時常受到強烈的沖擊，導(dǎo)致規(guī)劃用地性質(zhì)和建成建筑使用性質(zhì)之間存在巨大的分歧。
　　由于《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（1991）》年久未經(jīng)修編，已不能有效指導(dǎo)土地使用分類，特別是控規(guī)的土地使用分類，很多地方城市規(guī)劃管理部門在國家用地分類標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)城市自身發(fā)展?fàn)顩r提出混合用地的做法。混合用地的做法可以說順應(yīng)當(dāng)代城市發(fā)展的需求，具有自身的優(yōu)越性：①不同土地使用性質(zhì)的混合帶來不同的建筑形態(tài)，營造出豐富的城市空間形象；②混合用地可以節(jié)約土地，不同功能混合在同一地塊，在空間上進(jìn)行高復(fù)合化，最大化發(fā)揮土地極差效益；③對于規(guī)劃師以及城市決策者無法通過規(guī)劃預(yù)期對用地性質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定的地塊，提出一種彈性更大的規(guī)劃思路，在實施過程中避免了嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃與切合實際的建設(shè)需求之間矛盾。
　　公共設(shè)施用地分類調(diào)整
　　（1）增加中類Ca科研辦公混合用地，指科研設(shè)計與行政辦公為主的混合用地。
　　（2）增加中類Cb商務(wù)辦公混合用地，指商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢與行政辦公為主的混合用地。
　　（3）增加中類Cc商業(yè)娛樂混合用地，指商業(yè)、金融、貿(mào)易咨詢、服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)與各類經(jīng)營性娛樂設(shè)施為主的混合用地。
　　工業(yè)用地分類調(diào)整
　　增加中類Ma研發(fā)產(chǎn)業(yè)混合用地，指工業(yè)用地與各類科技研發(fā)、孵化、中試用地為主的混合用地。
　　混合用地的提出大大提高了控規(guī)的彈性和可操作性，建設(shè)方在開發(fā)過程中具有了靈活性，通過賦予公眾參與的法定約束力，充分發(fā)揮共總監(jiān)督的作用，保障公眾利益。
　　明確兼容性的針對性，壓縮自由裁量權(quán)方面，主要強調(diào)要平衡控制彈性與強制性之間的關(guān)系，對用地的兼容性應(yīng)對癥下藥，不可以偏概全。需嚴(yán)格控制的地塊，兼容性的提法要體現(xiàn)針對性；可靈活控制的地塊，則可放寬要求，提高地塊利用的靈活性。
　　二、容積率控制
　　（一）容積率的限定
　　開發(fā)強度是控規(guī)控制的核心要素之一，缺乏彈性“一刀切”的強度控制，往往被突破顯得更加被動。
　　作為開發(fā)強度的核心指標(biāo)——容積率，對于開發(fā)建設(shè)有著最為重要的作用。容積率直接關(guān)系到開發(fā)強度，與開發(fā)商利益密切相關(guān)；同時，容積率也與城市面貌、城市交通、城市環(huán)境等密不可分。其往往成為城市規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開發(fā)商矛盾的焦點，合理確定各地塊容積率是控規(guī)編制中最為重要的任務(wù)之一。
　　在《乳山濱海新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，為了適應(yīng)土地開發(fā)的多樣性，根據(jù)市場優(yōu)化配置原則，在土地的開發(fā)強度控制上，我們采取了基準(zhǔn)容量和浮動容量的控制標(biāo)準(zhǔn)來明確開發(fā)的彈性區(qū)間，一方面催進(jìn)土地的集約使用，從城市的角度得到資源的最優(yōu)利用，一方面避免盲目提高開發(fā)強度，造成環(huán)境壓力以及設(shè)施供應(yīng)的不足，保證居民基本的生活質(zhì)量。
　　基準(zhǔn)容量是每塊用地開發(fā)容量的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，確定的主要依據(jù)包括建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃區(qū)的總體定位、發(fā)展目標(biāo)、各地塊自身的發(fā)展條件、基本的日照、環(huán)境、消防、衛(wèi)生要求等。作為地塊的基本控制標(biāo)準(zhǔn)，是保證開發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行的基本保證，可以作為土地出讓的基本條件。
　　有關(guān)研究表明，在用地的市場開發(fā)過程中，規(guī)劃預(yù)定的開發(fā)強度經(jīng)常得不到保證，通常是大大超過了預(yù)定開發(fā)強度。其中主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目，集中體現(xiàn)在住宅、商業(yè)、辦公和酒店的開發(fā)當(dāng)中。因此，有必要對這幾類用地性質(zhì)的開發(fā)強度做浮動容量規(guī)定。
　　浮動容量指的是地塊強度在基準(zhǔn)容量基礎(chǔ)上允許適當(dāng)浮動，浮動最高極限為最高設(shè)定值，任何情況下不得突破，是在地塊其他控制性指標(biāo)如植被覆蓋率、休憩用地率、高度控制、公共設(shè)施容量等得以保證后所能達(dá)到的最大開發(fā)容量。浮動容量的下限是按照投資開發(fā)的最低收益值所得到的必須達(dá)到的容積率。
　　以居住地塊為例。低層居住地塊基準(zhǔn)容量0.6，浮動容量0.5-1.0；多層居住地塊基準(zhǔn)容量1.2，浮動容量1.0-1.8；高層居住地塊基準(zhǔn)容量2.0，浮動容量1.8-2.5。
　　（二）容積率的獎勵
　　在實際工作中，確定合理的容積率還必須考慮到用地性質(zhì)、區(qū)位條件、環(huán)境質(zhì)量、空間景觀等諸多方面。因此，應(yīng)在定性分析與定量分析的基礎(chǔ)上，并結(jié)合容積率獎懲制度來最終確定地塊容積率，以期實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會與生態(tài)環(huán)境之間的協(xié)調(diào)發(fā)展。
　　《民用建筑設(shè)計通則》中規(guī)定：“在既定建筑覆蓋率和建筑容積率的建筑基地內(nèi)，如建設(shè)單位愿意以部分空地或建筑的一部分作為開放空間，無條件地、永久提供作為公共交通、休息活動之用時，經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門確認(rèn)，該用地內(nèi)的建筑覆蓋率和建筑容積率可以予以提高。”
　　在《乳山濱海新區(qū)的控規(guī)中》，我們通過規(guī)劃文本對此進(jìn)行詳細(xì)的說明。建筑自身功能需要以外為社會提供公共開放空間，在符合有關(guān)規(guī)劃、滿足有關(guān)要求的前提下，可采用容積率獎勵辦法，允許增加建筑面積。增加的建筑面積不得高于所提供公共開放空間場地面積和容積率乘積的一半，同時不得超過原核定總建筑面積的20％。建設(shè)項目代拆、代征城市道路、城市綠地等公益設(shè)施用地比例超出項目凈用地面積20%的，可采用容積率補償辦法，超出面積參與容積率指標(biāo)計算，但增加的建筑面積不得超過原核定總建筑面積的30％。這種方法可以在開發(fā)商滿足其經(jīng)濟(jì)利益的同時，增加公共福利、保障公共利益，獎勵的同時加以限制，在平衡中達(dá)到一種“雙贏”的效果。
　　三、與城市設(shè)計的密切銜接
　　城市設(shè)計要在三維的城市空間坐標(biāo)中化解各種矛盾，并建立新的立體形態(tài)系統(tǒng)，而控規(guī)則偏重于以土地區(qū)域為媒界的二維平面規(guī)劃。二者表現(xiàn)出不同的形態(tài)維度。控規(guī)在整個規(guī)劃體系中起著承上啟下的作用，實踐中控規(guī)涉及城市設(shè)計的內(nèi)容較多，幾乎所有控制指標(biāo)都與城市設(shè)計有關(guān)。由于當(dāng)前控規(guī)編制缺乏城市設(shè)計研究，造成了控制指標(biāo)制定不盡科學(xué)、控制手段執(zhí)行不力等問題，在實施過程中面臨著失控的危機(jī)。這種狀況不僅阻礙了控規(guī)的順利實施，同時對城市空間環(huán)境也造成了諸多不良影響。因此，研究體現(xiàn)城市設(shè)計內(nèi)容的引導(dǎo)性控規(guī)指標(biāo)，具有很大的實踐意義。
　　在《乳山市濱海新區(qū)控規(guī)》的編制中，我們認(rèn)識到控規(guī)與城市設(shè)計兩者具有一種天然的聯(lián)系性，深入的城市設(shè)計研究，能對控制指標(biāo)做出有效指導(dǎo)和起到完善作用。
　　海灣片區(qū)濱水中心區(qū)無疑是規(guī)劃的重中之重。該地區(qū)最為今后濱水新區(qū)的核心標(biāo)志區(qū)，控規(guī)指標(biāo)的確定將成為影響城市形象的重要因素。為了使該地區(qū)各項指標(biāo)的確定更具有科學(xué)性，使今后的城市建設(shè)能夠合理的依據(jù)控規(guī)確定的指標(biāo)進(jìn)行，我們對其進(jìn)行了總體城市設(shè)計，使規(guī)劃成果更為合理直觀。
　　環(huán)乳山灣內(nèi)灣濱水地區(qū)總體呈環(huán)狀布局。建筑群體空間由外向內(nèi)高度呈圈層遞減趨勢。濱水的內(nèi)圈層建筑自由輕盈，強調(diào)風(fēng)格的多樣化。用地性質(zhì)為旅游度假，會議展覽等，為低密度建設(shè)區(qū)。外部圈層強調(diào)各自組團(tuán)的建筑形式統(tǒng)一，并適當(dāng)起伏變化，形成生動的天際輪廓線。節(jié)點地段為高層標(biāo)志性景觀區(qū)。通過建筑布局平面的設(shè)計，及利用三維技術(shù)多角度的模擬，確定環(huán)灣地區(qū)的理想的城市空間形態(tài)。水系廊道、地塊劃分，不再是隨意而為，而是通過對空間研究，視線分析得出的理性結(jié)論。根據(jù)城市設(shè)計確定建設(shè)強度要求，對控規(guī)的各項指標(biāo)進(jìn)行制定，并對建筑風(fēng)格色彩體量等引導(dǎo)性指標(biāo)加以科學(xué)界定。
　　由于有城市設(shè)計的指導(dǎo)，一方面制定者有了合理科學(xué)的指導(dǎo)，另一方面規(guī)劃管理者對于城市空間有了感性直觀的認(rèn)識，并對于今后的發(fā)展方向理解和贊同。通過控規(guī)與城市設(shè)計的互動，為塑造整體良好的空間景觀形態(tài),提高規(guī)劃的可操作性增加了砝碼。相信由此形成的規(guī)劃將會得到順利的執(zhí)行。
　　結(jié)語
　　城市是一個復(fù)雜動態(tài)的綜合體，規(guī)劃的編制不可避免的要經(jīng)過編制-執(zhí)行-修訂的過程。作為一名設(shè)計者不但要掌握專業(yè)城市規(guī)劃知識，還要掌握紛繁的相關(guān)知識與信息，更為重要的是，要有與現(xiàn)實發(fā)展一起進(jìn)步的頭腦和工作態(tài)度。在我國的規(guī)劃體系逐步成熟的今天，相信具有新思路新方法的規(guī)劃師會為城市建設(shè)的健康有序發(fā)展起到引導(dǎo)性的貢獻(xiàn)。