近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，引發(fā)了房地產(chǎn)熱。同時，過熱的房地產(chǎn)業(yè)也給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很大影響。本文分析了影響房地產(chǎn)價格波動的主要因素及房地產(chǎn)業(yè)過熱對我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。房地產(chǎn)熱持續(xù)升溫，房地產(chǎn)價格波動較大，這也給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了很大的影響。下面就此談?wù)勛约旱囊恍┐譁\認(rèn)識。

　　《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究雜志，是立足廣州的國內(nèi)外公開發(fā)行刊物，創(chuàng)刊四年來目前累計發(fā)刊100期，總量500萬冊，已成為華南最具影響力的權(quán)威刊物并逐步向北京、天津、重慶等地做強勢發(fā)展。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》北京版將于11月正式面市。

　　一、影響房地產(chǎn)價格波動的主要因素

　　1.供求狀況的影響。房地產(chǎn)商品由于生產(chǎn)周期長、資金規(guī)模大，往往會在短時期和特定區(qū)域形成相對性過量或短缺，這就使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)價格波動。同時，房地產(chǎn)具有資產(chǎn)的屬性和投資品的特征，這種雙重屬性往往加劇對房地產(chǎn)商品的目標(biāo)投向和對它的保值增值預(yù)期。再有就是房地產(chǎn)商品的資本附加性很強，它不像普通消費品隨著使用價值的損耗和消失而完成價值的消減和轉(zhuǎn)移，它有更長的使用價值年限，并且在追加投入的狀況下能夠極大地實現(xiàn)價值的增加。這三種屬性往往加強了房地產(chǎn)商品的供求與價格關(guān)系的表現(xiàn)，甚至使之發(fā)生扭曲，從而造成比較明顯和劇烈的價格波動。

　　2.城市化進(jìn)程的影響。城市化進(jìn)程被視為房地產(chǎn)持續(xù)繁榮增長的基本動力，也成為目前房地產(chǎn)價格上漲的貌似合理的借口。從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到2020年全面建成小康社會，我國城市化水平將達(dá)到55%～60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億～8.5億人。此間約有3億～3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣也存在改善住房條件的需求。但潛在需求不是現(xiàn)實需求，這種需求如何轉(zhuǎn)化和以何種形式轉(zhuǎn)化將影響到大至宏觀經(jīng)濟(jì)整體，小至房地產(chǎn)價格波動的一些重要經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　3.經(jīng)濟(jì)周期影響。自20世紀(jì)20年代德國伊弗研究所和法國經(jīng)濟(jì)研究所開始推廣和使用景氣調(diào)查方法，經(jīng)濟(jì)周期理論被證明是最好的解釋經(jīng)濟(jì)運行的理論模式。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是無法脫離經(jīng)濟(jì)周期的影響的，而且排除時滯效應(yīng)和連帶效應(yīng)，它的波動規(guī)律是與經(jīng)濟(jì)周期是相一致的。

　　4.政策變動的影響。實際上，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身就是一種政治經(jīng)濟(jì)和政策經(jīng)濟(jì)，特別是在我國現(xiàn)階段現(xiàn)有體制之下，國家政策往往左右著房地產(chǎn)發(fā)展的方向、規(guī)模、速度和程度。調(diào)控房地產(chǎn)關(guān)鍵要調(diào)控好房地產(chǎn)的供求關(guān)系，必須堅持兩手抓，一手調(diào)節(jié)供給，一手調(diào)控需求。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)過熱對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

　　1.房地產(chǎn)業(yè)過熱是近年來，也是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)局部過熱的主要根源。2002年以來，我國商品房銷售額大幅攀升，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的新一輪高速增長。通過產(chǎn)業(yè)鏈的傳遞，進(jìn)而又拉動鋼材、有色金屬、建材、石化等生產(chǎn)資料價格的快速上漲，刺激這些生產(chǎn)資料部門投資成倍地擴(kuò)張，最后導(dǎo)致全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大、增速過快情況的出現(xiàn)。由于從2002年開始我國商品房銷售額大幅攀升，因此，2003年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)最有說服力，據(jù)統(tǒng)計，2003年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，同比增長29.7%，是1995年以來的最大增幅。房地產(chǎn)業(yè)大規(guī)模的投資帶動了鋼材等原材料的消費，2003年我國生產(chǎn)鋼材2.5億噸，其中線材60%左右用于房地產(chǎn)和建筑業(yè);水泥消費的8億噸中，約50%以上用于房地產(chǎn)和建筑業(yè)。2007年以來，房價漲幅繼續(xù)攀升，推動房地產(chǎn)投資高位盤整，導(dǎo)致鋼材等價格重新出現(xiàn)上漲行情。隨著鋼材價格回升，一些停產(chǎn)和半停產(chǎn)的小鋼鐵企業(yè)再度恢復(fù)生產(chǎn)，大量裝備落后的高爐、轉(zhuǎn)爐也開始生產(chǎn)，鋼鐵盲目投資又出現(xiàn)了一定程度的反彈。

　　2.房價過快上漲在推動投資增長過快的同時已經(jīng)成為抑制消費的重要因素。房價快速上漲改變了消費者的預(yù)期，導(dǎo)致居民的恐慌性“搶購”，使一部分消費者提前進(jìn)入消費以10萬元為單位商品的消費結(jié)構(gòu)升級時期。房價上漲過快在帶動住房消費和家居類商品消費的同時，一定程度上抑制了城市居民的其他消費。特別是從目前房價與居民收入水平的對比來看，房價確實是過高了，相當(dāng)多的人淪為“房奴”。

　　3.房地產(chǎn)過熱增加了經(jīng)濟(jì)社會中的不安定因素，不利于經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房價過快上漲，提高了舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本，加大了城市化的難度，進(jìn)一步拉大了貧富差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡心理。同時，房地產(chǎn)開發(fā)中違法、違規(guī)用地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，存在大量土地違法交易與粗暴拆遷問題，隱含著大量不安定因素。這些情況都應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度重視。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成影響的主要原因

　　一般來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)也會成為發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)，因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用相關(guān)，因此可以說，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動或“波及效應(yīng)”特強，主要原因有以下三點：

　　1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要許多部門和行業(yè)的配合。我國建筑成本中70%是材料消耗，是由其他部門和行業(yè)出售產(chǎn)品加以配合的。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而波及和拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　2.房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的房屋為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供前提和場所。開發(fā)建成的房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等的發(fā)展提供前提和場所。第三產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，有了房屋才能為其產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供前提，促進(jìn)其發(fā)展。

　　3.房地產(chǎn)品消費，特別是住房消費，能夠波及和帶動生活消費。房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是一種綜合性消費，它能夠波及吃、穿、用、住、行、娛樂、學(xué)習(xí)、社交、發(fā)展等人們生活的個個方面。住房有高級、低級之分，高級住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料，因而發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)了生活消費水平的全面提高。

　　總之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，政府部門應(yīng)該注重調(diào)控，高度重視。