【內(nèi)容摘要】小產(chǎn)權(quán)房問題是當(dāng)前亟待解決的社會(huì)難題。本文通過對小產(chǎn)權(quán)房的概念、存在問題和發(fā)展現(xiàn)狀的界定，通過對國外一些可供借鑒制度的分析，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的不同情況，對指標(biāo)交易、承認(rèn)短期租賃的效力 、有條件轉(zhuǎn)化為保障性住房等綜合治理路徑進(jìn)行了相關(guān)探討 。

　　【關(guān) 鍵 詞】小產(chǎn)權(quán)房,問題,路徑,國貿(mào)論文范文

　　小產(chǎn)權(quán)房是我國制度和法律的特有產(chǎn)物 ，國外沒有小產(chǎn)權(quán)房問題。但國外的一些制度和對一些問題的處理，可以為我國小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供思路和借鑒。上個(gè)世紀(jì) 90年代初期，小產(chǎn)房就已出現(xiàn)，國家多次發(fā)布禁止令，但其今天的發(fā)展態(tài)勢仍難以遏制。國貿(mào)論文范文發(fā)表《商業(yè)經(jīng)濟(jì)》雜志是黑龍江省商務(wù)廳主管，黑龍江省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)和黑龍江省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所主辦的經(jīng)濟(jì)類綜合期刊。國際刊號ISSN:1009-6043;國內(nèi)刊號CN:23-1057/F。

　　據(jù) 2012年 2月 29日獨(dú)立機(jī)構(gòu) REICO工作室公 布的數(shù)據(jù)顯示 ，1995年一201O年，小產(chǎn)權(quán)房竣工面積總量為 7.6億平方米。1995年以來小產(chǎn)權(quán)房竣工面積占當(dāng)年全社會(huì)住宅竣工面積的比重基本在 5%以下，與當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比值維持在 6%～10%，已成為城鎮(zhèn)常住人口的重要住房來源。小產(chǎn)權(quán)房問題已成為亟待解決的社會(huì)難題。

　　一、小產(chǎn)權(quán)房的界定。

　　(一)小產(chǎn)權(quán)房的概念。

　　法律上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”這一概念或說法 ，學(xué)術(shù)界對其內(nèi)涵的界定也未有統(tǒng)一意見。小產(chǎn)權(quán)房是相對于“大產(chǎn)權(quán)房”而言的，是人們在社會(huì)實(shí)踐中一種約定俗成的稱謂。

　　小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)區(qū)別在于其建設(shè)在集體土地上，沒有繳納土地出讓金，房屋所有者沒有集體土地使用權(quán)，只有事實(shí)上的房屋所有權(quán)，且無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。

　　根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)特征，筆者所認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是指，在未取得集體土地使用權(quán)的情況下，在農(nóng)村集體土地上建造的，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人出售，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)而非國家房屋管理部門頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。包括占用農(nóng)地建造的房屋，占用宅基地和占用農(nóng)村集體建設(shè)用地建造并出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人房屋。

　　(二)小產(chǎn)權(quán)房存在的問題。

　　1、合法性問題。

　　我國的土地分屬國家和集體所有。《中華人民共和國憲法》第 l0條和《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第 8條均規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有。同時(shí)《土地管理法》第 43條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，申請的土地位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，應(yīng)首先向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請 ，主管部門審查后，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。可見普通商品房建設(shè)只能申請城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地，或已被征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲�有的集體土地。而且必須向國家繳納土地出讓金取得城市建設(shè)用地使用權(quán)，然后通過一系列的報(bào)建手續(xù)取得規(guī)劃許可。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并未經(jīng)過國家征收手續(xù)轉(zhuǎn)變土地所有權(quán)性質(zhì)，亦未經(jīng)國家土地管理部門批準(zhǔn)，因此 ，是違反法律規(guī)定建造在農(nóng)村集體土地上的違法建筑，不具有合法性。

　　2、產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問題。

　　《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第 60條規(guī)定 ，通過劃撥或出讓方式取得土地使用權(quán)，由縣級以上人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證;在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建造的房屋，由縣級以上房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證。但小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)并沒有合法的土地使用權(quán)，因此沒有土地使用權(quán)證，亦不能取得房屋所有權(quán)證。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房缺少土地使用證和房屋預(yù)售許可證，購房合同無法在房管部門備案，房產(chǎn)交易得不到法律的保護(hù)，很可能導(dǎo)致一房多賣，加大了小產(chǎn)權(quán)交易的不穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)性。城鎮(zhèn)居民購買了小產(chǎn)權(quán)房后無法到房產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，不能真正取得房屋的所有權(quán) ，以至在今后的房屋拆遷、政府進(jìn)行土地征用過程中，購房者無法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。

　　3、產(chǎn)權(quán)房的流通問題。

　　我國《土地管理法》第 63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。可見在權(quán)利設(shè)定層面上，禁止在農(nóng)民集體所有的土地上以出讓或出租的有償方式設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。在建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)層面上，禁止土地使用者以轉(zhuǎn)讓的方式處分其土地使用權(quán)和以出租的方式在其土地使用權(quán)上為他人設(shè)定承租權(quán)。2007年頒布實(shí)施的作為保障公民所有權(quán)的《中華人民共和國物權(quán)法》，雖將宅基地使用權(quán)作為單獨(dú)一章規(guī)定在用益物權(quán)中，但第 153條規(guī)定 ：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用于土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”致使限制宅基地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀并未得到改變。而且我國實(shí)行“房隨地走，地房走”即“房地一體主義”原則。小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)也隨之流轉(zhuǎn)，這顯然是違反我國禁止性規(guī)定的，因此小產(chǎn)權(quán)的流通是違法的。此外，如前所述，小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保障的權(quán)屬，城鎮(zhèn)居民購買后無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，一旦發(fā)生糾紛，購買者往往會(huì)因缺乏法律依據(jù)而遭受損失，致使小產(chǎn)權(quán)房難以實(shí)現(xiàn)市場流通。

　　4、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量問題。

　　小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)缺乏相關(guān)部門的監(jiān)督 ，建設(shè)單位的資質(zhì)問題也得不到審查。在房屋竣工以后 ，亦沒有辦理工程竣工驗(yàn)收手續(xù)，其質(zhì)量難以保障。

　　二、國外相關(guān)制度的借鑒。

　　(一 )日本的農(nóng)地保護(hù)制度。

　　日本 40%的人口居住在鄉(xiāng)村 ，鄉(xiāng)村面積占國土總面積的97.2%，因此 日本十分重視鄉(xiāng)村的管理和規(guī)劃以及鄉(xiāng)村耕地的保護(hù)。《農(nóng)地法》是 日本農(nóng)地制度的核心。該法允許鄉(xiāng)村農(nóng)地流轉(zhuǎn)，但強(qiáng)調(diào)“只有直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)者的權(quán)利才應(yīng)獲得保障”。日本通過實(shí)施“農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制度”保護(hù)農(nóng)地。1952年頒布的《農(nóng)地法》第 4條規(guī)定，農(nóng)地所有者將 自己的農(nóng)地改變用途或轉(zhuǎn)賣他人，超過 2公頃的由國家農(nóng)林水產(chǎn)大臣批準(zhǔn) ;2公頃以下的由都道府縣知事批準(zhǔn)。

　　《農(nóng)地法》第 92條又規(guī)定，不經(jīng)批準(zhǔn)，擅 自占用農(nóng)地的，處 3年以下有期徒刑和 100萬日元以下的罰金。阱我國和日本都屬于耕地資源稀缺的國家，對農(nóng)地實(shí)行嚴(yán)格的保護(hù)制度。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題上，我們可以借鑒日本經(jīng)驗(yàn) ，不是禁止流轉(zhuǎn)，而是實(shí)行農(nóng)地轉(zhuǎn)用許可制，即保護(hù)了耕地 ，又適合我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

　　(二)德國事實(shí)物權(quán)的處置。

　　德意志民主共和國時(shí)期，非用益物權(quán)人未經(jīng)授權(quán)在他人土地上建筑房屋或請求人建筑房屋的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。如農(nóng)民在農(nóng)業(yè)合作社所有的土地上建造房屋，農(nóng)業(yè)合作社將這些房屋轉(zhuǎn)讓給市民，或者將其所有的土地流轉(zhuǎn)給市民，允許市民在他們的土地上建造房屋。國家部門、企業(yè)或者社會(huì)合作社建造房屋的活動(dòng)，常常是在所有權(quán)界限不明或不享有任何用益物權(quán)的情況下，延伸到一塊或者多塊私人土地上，按照德意志民主共和國的法律，建造人對這些建筑物不能產(chǎn)生所有權(quán) ，這被稱為“事實(shí)上的物權(quán)秩序”。事實(shí)物權(quán)處理的前提在于理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。《德國物權(quán)法整理法》采用統(tǒng)一土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的物權(quán)關(guān)系的思路 ，賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)：購買土地或者支付一定的費(fèi)用取得地上權(quán)。選擇購買土地，一般情況下土地價(jià)格為正常流通價(jià)格的一半，在物權(quán)變更時(shí)可能會(huì)還會(huì)存在補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)。在選擇獲得地上權(quán)的情況下，土地使用人需要支付的地上權(quán)租金為土地流通價(jià)值的2%(私人住宅、租賃之住宅建筑物)到 3.5%(工商業(yè)的土地等)，是通常地上權(quán)租金的一半。嗍德意志共和國時(shí)期的事實(shí)物權(quán)問題與我國的小產(chǎn)權(quán)房問題很相似，產(chǎn)權(quán)房的問題同樣需要理清土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)之間的關(guān)系。讓小產(chǎn)權(quán)法合法化時(shí)可以通過政府征地的方式改變土地性質(zhì)，而房屋所有者則可通過補(bǔ)繳土地出讓金獲得土地的使用權(quán)。

　　三、處置小產(chǎn)權(quán)房問題的路徑。

　　小產(chǎn)權(quán)房不可能全部合法化，只能有條件有限制部分合法化。而且，要想短期內(nèi)改變一種長期存在的制度幾乎是不可能的。在現(xiàn)有土地制度前提下尋求解決路徑更為實(shí)際。

　　筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的處理可以采用以下路徑 ：

　　1、堅(jiān)決拆除占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房。

　　一方面，我國《土地管理法》第 4條、第 31條、第 33條、第 34條等條款以及《基本農(nóng)田保護(hù)條例》，分別對土地用途管制、基本農(nóng)田保護(hù)和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批等制度做出了規(guī)定。

　　《中華人民共和國刑法》第342條還對非法占用耕地改作他用的刑事責(zé)任做出了具體規(guī)定。因此，未經(jīng)法定程序占用耕建造小產(chǎn)權(quán)房的行為不僅違反了民商法律規(guī)定，而且觸犯了刑法。另一方面，我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，也是人口大國，糧食問題是我國的首要問題 ，不僅關(guān)系著 l3億人民的溫飽 ，也關(guān)系著我國的經(jīng)濟(jì)安全和經(jīng)濟(jì)獨(dú)立。目前我國耕地總面積約為 18226億畝，人均耕地面積僅為世界平均水平的4O%。

　　因此，我們必須實(shí)行嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決拆除占用耕地 的違法建筑 。

　　2、通過用地指標(biāo)流轉(zhuǎn)方式使部分小產(chǎn)權(quán)房合法化。

　　用地指標(biāo)交易是與實(shí)物交易相對的概念，是對國土資源部 《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》(以下簡稱為“辦法”)提出的“增減掛鉤”的貫徹與創(chuàng)新。“指標(biāo)”是指農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后，可用于建設(shè)用地的指標(biāo)。四重慶市在2008年就已開始試點(diǎn)“地票”制度，目前成都也在試點(diǎn)此項(xiàng)制度。地票不是“土地”的“票據(jù)化”，也不是“土地權(quán)益”的“票據(jù)化”，更不是農(nóng)村土地“承包經(jīng)營權(quán)”的“票據(jù)化”，而是“指標(biāo)”的“票據(jù)化”。 票交易首先是在自愿的前提下，把農(nóng)村廢棄、閑置的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共設(shè)施通過復(fù)墾變?yōu)楦��? ;然后，由土地部門和農(nóng)業(yè)部門聯(lián)合對復(fù)墾出來的耕地進(jìn)行質(zhì)量和數(shù)量把關(guān)，將確認(rèn)騰出的建設(shè)用地指標(biāo)數(shù)作為地票，在農(nóng)村地票交易所進(jìn)行交易;最后買到地票的企業(yè)，在城市規(guī)劃區(qū)范圍里面去尋找可開發(fā)的集體土地，辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù) ，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得城市土地使用權(quán)。通過地票交易將集體土地變?yōu)閲�有，小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房，購買者補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，由房管部門進(jìn)行初始登記并頒發(fā)權(quán)屬證書。但是地票交易尋找的可開發(fā)建設(shè)用地必須符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。因此地票交易只能用于解決在符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　3、設(shè)定條件和程序使符合條件的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房。

　　在不符合“兩規(guī)”的集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房，由于不在城市規(guī)劃區(qū)，也不符合為“公共利益”征地的條件，因此無法通過征地轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的方式讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。現(xiàn)在不少學(xué)者主張將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》俊?/p>

　　小產(chǎn)權(quán)房的購買者多為中低收入階層的城鎮(zhèn)居民，可以說小產(chǎn)房起到了一定的社會(huì)保障功能。而且小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房有一些相似的特征。小產(chǎn)權(quán)房的處置多是以租代售 ，實(shí)際上是一次性繳納了若干年的租金 ，具有廉租房的特征。而且小產(chǎn)權(quán)房的購買人和經(jīng)濟(jì)適用房的購買人一樣，都無法取得房屋的所有權(quán)，叉具有經(jīng)濟(jì)適用房的特征。小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房出現(xiàn)功能交叉，但是由于其沒有合法的地位，加之在監(jiān)督和管理上處于灰色真空地帶，導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房并沒有發(fā)揮其社會(huì)效益，甚至出現(xiàn)大量閑置。另一方面，我國城鎮(zhèn)保障性住房遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)的需要，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲宰》考让獬�了其被�?qiáng)拆的命運(yùn)，避免了資源的浪費(fèi)，又能增加社會(huì)保障性住房，充分發(fā)揮部分房屋的社會(huì)效應(yīng)，較好的協(xié)調(diào)了農(nóng)民、購房者、以及政府之間的利益。

　　要把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)楸Ｕ闲宰》啃枰�解決兩個(gè)方面的問題：一是二者的土地銜接問題，二是購買者的身份問題。

　　首先，二者的土地銜接問題。目前保障性住房是國有土地，小產(chǎn)權(quán)房是集體土地，要實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房的轉(zhuǎn)變，要么統(tǒng)一二者的土地性質(zhì)，要么允許保障性住房建立在集體土地上。如果對“公共利益”進(jìn)行廣義的解釋，筆者認(rèn)為為了保障中低收人者的住房而在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)屬于“公共利益”的范疇，在這一點(diǎn)上是符合征收要求的。但是由于此類小產(chǎn)權(quán)房的土地不在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不符“兩規(guī)”的征收要求，因此不宜通過征收方式解決。而且征收過多會(huì)造成農(nóng)民失地過多，對我國的土地制度和各方利益均構(gòu)成較大沖擊。再者政府的財(cái)力畢竟是有限的，不可能所有的小產(chǎn)權(quán)房都通過政府征收讓其合法化。相比之下 ，允許在集體土地上建造經(jīng)濟(jì)適用房更具有可行性。對那些不是單戶農(nóng)民自己建造的，并且在戶型、房屋面積等方面都符合保障性住房條件的小產(chǎn)權(quán)房，政府可以征用集體土地并通過購買的方式回購集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)檎饔貌⒉粫?huì)改變土地性質(zhì)，而回購又不會(huì)損害農(nóng)民的既得利益。

　　回購款遠(yuǎn)高于征用補(bǔ)償款 ，購房者支付的購房款即可作為政府支付給農(nóng)民的土地征用補(bǔ)償款和房屋回購款，政府不用再掏錢，農(nóng)民也無需向政府返還高于征用補(bǔ)償?shù)哪遣糠挚铐?xiàng)，農(nóng)民的既得利益得到了保障。對于其他不符合經(jīng)濟(jì)適用房條件的小產(chǎn)權(quán)房 ，政府可以承租 ，作為廉租房，然后出租給租房者。租房者向集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民支付的租金即作為政府支付的租金。

　　其次，購房者身份問題。小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房后，購買者的身份仍然存在問題。因?yàn)槲覈鴮��?jīng)濟(jì)適用房的購買者和廉租房的承租者都有嚴(yán)格的條件限制，如果對現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行審查，可能有的人并不符合條件。筆者認(rèn)為 ，可以同時(shí)改變受保障對象的限制條件，應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房問題視為一個(gè)特殊問題進(jìn)行特殊處理。可以設(shè)置一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，在時(shí)間點(diǎn)以前夠買小產(chǎn)權(quán)房并支付了相應(yīng)對價(jià)的，視為身份等條件均符合受保障的條件要求。在時(shí)間點(diǎn)以后購買或在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂了購房合同，但并未支付相應(yīng)對價(jià)的，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。若簽訂的是長期租賃合同，在時(shí)間點(diǎn)以前簽訂并支付相應(yīng)租金的，視為身份等均符合受保障的條件要求;只支付了部分租金的，按照實(shí)際交付的租金年限為合同期限，期限內(nèi)視為符合保障制度的條件。租期屆滿后從新審查條件。時(shí)間點(diǎn)以后簽訂的租賃合同，嚴(yán)格按照住房保障相關(guān)制度進(jìn)行審查。這樣既不會(huì)與二元制土地制度相沖突，也沒有否定當(dāng)前的二元制戶籍制度。

　　4、承認(rèn)非耕地上的小產(chǎn)權(quán)房短期內(nèi)“以租代售”的效力目前，小產(chǎn)權(quán)房一種普遍的處置形式是租賃。鑒于合同法中關(guān)于最高租賃期間的限制性規(guī)定，實(shí)務(wù)中的小產(chǎn)權(quán)房租賃合同表現(xiàn)形式總體上分為超過 2O年的租賃合同、20年期滿自動(dòng)續(xù)期的合同以及不超過20年的高租金合同三種。

　　哦互過合法程序已經(jīng)由政府擁有產(chǎn)權(quán)的小產(chǎn)房，在 2O年的租賃期內(nèi)，承認(rèn)其效力。超過 20年部分以及期滿后 自動(dòng)續(xù)期部分無效。借鑒德國對事實(shí)物權(quán)的處置經(jīng)驗(yàn) ，賦予承租人選擇權(quán)，20年期滿后，承租人可以在簽訂廉租房租賃合同或經(jīng)濟(jì)適用房購房合同之間進(jìn)行選擇。選擇與政府簽訂廉租房租賃合同的，租賃期限可與原合同終止期限一致，承租人不需再交納租金。選擇簽訂經(jīng)濟(jì)適用房購房合同的，購買人按照其購房款與轉(zhuǎn)性時(shí)同地段商品房價(jià)款 (包含土地價(jià)款)的比例與政府按份共有房屋產(chǎn)權(quán)，出租人繳納的多余20年的房租可以抵為部分購房款。使用人若要取得房屋完全所有權(quán)，則應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房制度的規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)并符合其他限制性條件。

　　四、小結(jié)。

　　小產(chǎn)權(quán)房問題的根源在于我國二元制土地制度，要想徹底解決問題，最終還需制度的創(chuàng)新。但長期形成的一種制度，在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行創(chuàng)新、變革是不太現(xiàn)實(shí)的，在心理上也很難被公眾接受。而且在我國社會(huì)保障等相關(guān)制度不完善的情況下，進(jìn)行土地制度的變革可能會(huì)帶來更多的問題。因此，在現(xiàn)有制度下，通過地票交易、保障性租房的轉(zhuǎn)變以及承認(rèn)短期內(nèi)以租代售的效力等措施解決小產(chǎn)權(quán)房問題更具有可行性，但這些措施的具體操作還有待進(jìn)一步探究。