摘要：根據(jù)作者近年在承擔開發(fā)商不同階段商住樓盤房產(chǎn)面積測量過程中，采用坐標解析和實地測量兩種方法計算面積，所得到的數(shù)據(jù)相差較大，從依據(jù)的數(shù)學模式，產(chǎn)生誤差來源入手展開有關這兩種方法的初步討論，基本得出采用實地測量計算面積的方法是目前測算房產(chǎn)面積比較可靠方法的結論。
　　關鍵詞：房產(chǎn)面積，測量，坐標解析，實際測邊，精度
　　 1．引言 
　　 房產(chǎn)測繪目的是采集、表達房屋及其用地的有關信息，為房產(chǎn)權籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易以及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設提供數(shù)據(jù)和資料�？煞譃榉慨a(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖測繪、房產(chǎn)面積計算、變更測量等。這里討論的只是房產(chǎn)面積測量，房屋面積測量包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權面積、使用面積等，其面積指的是水平投影面積測量，該項工作根據(jù)不同階段具有不同含義和不同方法和精度要求，一般分為預售測算和實際房產(chǎn)面積測算。所謂預售測算實際上只是根據(jù)房產(chǎn)設計圖結合建筑施工圖、結構圖，進行房產(chǎn)面積的近似計算，用以初步確定每幢房產(chǎn)的總建筑面積以及每單元建筑面積。房產(chǎn)面積測量是在商住樓盤建設完成后的現(xiàn)實測量，根據(jù)要求量測的內(nèi)容，采用不同的測量儀器(如全站儀、手持測距儀、鋼卷尺等)，對房產(chǎn)產(chǎn)權邊界的長度、位置和單元進行實地測量和計算房產(chǎn)總面積以及分戶面積。
　　 從福建省的房產(chǎn)管理體制看，實行的是由政府有關部門發(fā)布準入標準，審核、確認測繪單位資質(zhì)，房產(chǎn)開發(fā)商采取招標委托符合規(guī)定資質(zhì)的測繪單位承擔房產(chǎn)測量任務。測量工作是在沒有消費者參與下進行的，任務完成后，開發(fā)商負責成果驗收，政府房產(chǎn)管理部門負責上交成果的審核。作為測繪單位的測量人員是介于買賣之間的第三者，嚴格按照國家、地方規(guī)范和法律法規(guī)、不偏不倚不受任何利益驅(qū)使或影響，公平、公正、客觀準確提供房產(chǎn)面積測量數(shù)據(jù)，是必須恪守的原則。
　　從城市經(jīng)濟的快速發(fā)展、人口的不斷增長以及城市房地產(chǎn)的價格上漲的形勢看，房產(chǎn)問題已成為社會大眾廣泛關注的問題。目前一些大中城市商品房房價普通每平米都在5000元以上，有些高檔房屋或繁華地段房價大于每平米萬元以上。若按現(xiàn)行規(guī)范規(guī)定的面積限差，僅按二級精度，每百平米房產(chǎn)可以達到0.6m2的誤差，對于5000元／m2的房產(chǎn)每100m2就有3000元的誤差，這顯然是消費者難以承受的，因此對于目前規(guī)范規(guī)定的標準，如何根據(jù)具體情況采用更精確量測儀器、科學的計算方法，提高量測精度這是一個值得討論的問題。
　　 2．主要依據(jù)及技術標準
　　 2．1技術標準
　　 （1）中華人民共和國國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986•1—2000)；
　　 （2）各地結合所在城市的現(xiàn)實情況，制定的相關細則。
　　2．2《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986•1-2000）中面積精度指標：
　　房產(chǎn)面積的精度規(guī)定分為三級，各級面積的限差和中誤差應不超過下表規(guī)定。
　　房產(chǎn)面積的精度要求
　　房產(chǎn)面積的精度等級 限差 中誤差
　　一級 0.002+0.0006
　　0.001+0.0003S
　　
　　二級 0.04+0.002×S
　　0.02+0.001×S
　　
　　三級 0.08+0.006×S
　　0.04+0.003×S
　　
　　注：S為房產(chǎn)面積。我省多數(shù)只采用到二級精度。

　　房產(chǎn)面積均為水平投影面積，面積精度以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為極限誤差。
　　 3．房產(chǎn)測量程序
　　 3．1房產(chǎn)資料接收與分析
　　 測量單位接受委托后，則派員到委托方接收集相關圖紙數(shù)據(jù)資料等，接下來通過資料分析編制相應的技術方案和整個測量工作的計劃安排，商同委托方后進行實施。
　　 3．2測量實施
　　 本文所說的測量主要指的是項目竣工完成后進行的真實房產(chǎn)面積測量，至于預售房面積測量只是配合開發(fā)商做一些售前的準備工作。根據(jù)實施方案，房產(chǎn)面積測量工作主要內(nèi)容包括以下兩個方面：
　　 （1）實地測量，明確房產(chǎn)邊界，繪制宗地圖和房屋分戶平面圖。
　　 （2）計算房產(chǎn)分戶套內(nèi)面積和公共分攤面積。
　　 4．誤差來源分析
　　 4．1預售房面積測量精度分析
　　 預售房產(chǎn)面積測量，可以說是一種近似的房產(chǎn)面積測量。因為此時房產(chǎn)還在設計圖紙上，實地并沒有形成房產(chǎn)，所謂房產(chǎn)面積測量也就是滿足開發(fā)商房產(chǎn)銷售需要進行的測量，方法上采取根據(jù)開發(fā)商提供的房產(chǎn)設計圖紙極其電子圖，按房產(chǎn)面積測量規(guī)定要求在AUTOCAD平臺上，采用坐標解析法（即不管套內(nèi)或套外面積均按捕捉的圖形輪廓點坐標計算）進行量算。對于這種計算的面積精度也只是圖紙精度，
　　某一單元面積幾何累加可以下式表示：
　　
　　或（4-1）
　　 式中：—為面積，單位平方米以表示；—圖形角點縱坐標，單位米以表示；—圖形角點橫坐標，單位米以表示；—圖形角點數(shù)；—圖形角點序號，按順時針方向流水確定。
　　 面積中誤差計算如下：
　�。�4-2）
　　式中：——為面積中誤差單位平方米，以表示；——房角點位置中誤差單位米，以表示（根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》一級點精度為±0.02；二級點精度為±0.05；三級點精度為±0.10）；——多邊形對角線長度單位米，以表示。以矩形為例，根據(jù)勾股定量可知，則可以推得面積誤差；
　　（4-3）即
　　
　　（4-4）
　　
　　由此，根據(jù)相應等級點位誤差，可求得100相應面積誤差如下：
　　一級房面積精度為±0.4；二級房面積精度為±1.0；三級房面積精度為±2.0。對于預售房面積我們一般只是根據(jù)設計的電子圖，獨立進行計算兩次，各等級房屋的兩次面積較差不超過按（4-3）式要求，則取平均數(shù)使用。

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