摘要：1997年我國逐步取消了福利分房制度，在隨后的幾年內房地產企業(yè)就如雨后春筍一般由一萬家、兩萬家發(fā)展到了5萬家，而其中一半以上的房地產公司時間不超過5年，大多數(shù)為中小企業(yè)，并且這些企業(yè)的房地產開發(fā)還停留在先拿一塊地，然后貸款，符合銷售條件就賣期房，有利潤了再買地，周而復始。作為中小房地產企業(yè)，如何在激烈的市場競爭環(huán)境下求得生存是個很復雜的話題，企業(yè)面對外部環(huán)境很大程度上是被動應付的，但企業(yè)本身對開發(fā)項目的投資成本，是可以通過一系列管理措施來進行控制的。本文試圖通過對開發(fā)項目的投資成本涉及到的幾個方面如何控制來與同行進行探討。
　　關鍵詞：中小房地產企業(yè)投資成本控制
　　任何一個開發(fā)項目都必然有成本與收益的問題，筆者所要論述的主要是用于商業(yè)目的的房地產開發(fā)項目中的投資成本控制問題。房地產投資成本是指在開發(fā)建設全過程中所花費的全部費用，包括項目獲得土地的費用、前期各項費用、建安費用、基礎設施與配套設施費用、管理費用、銷售費用等等。本文中所指中小房產企業(yè)是年開發(fā)量5萬平米以下，最多不超10萬平米的開發(fā)企業(yè)，由于他們在市場開發(fā)中所占的份額很小，在經(jīng)營管理各方面相對于大企業(yè)來說雖弱小得多，但企業(yè)數(shù)量巨大，涉及人員眾多，伸入到幾乎所有的城鎮(zhèn)，牽連廣泛，企業(yè)的投資成本控制顯得非常重要。
　　房地產開發(fā)投資成本控制的內容，一般來說，包括四各方面，一是項目策劃階段的成本控制，二是設計階段的成本控制，三是發(fā)包施工階段的成本控制，四是銷售成本控制。不論企業(yè)規(guī)模大小，這幾個階段都是符合房地產開發(fā)規(guī)律的，個別特例本文不做論述。
　　一、項目策劃階段的成本控制。
　�。ㄒ唬╉椖坎邉濍A段的主要任務是尋找項目、市場調研、投資評估。在項目的策劃階段進行成本的控制是從源頭上控制，通過一般測算，在決策階段能夠控制整個項目投資的90％。對于中小開發(fā)企業(yè)，一般應結合自身的經(jīng)濟實力去考慮問題。筆者認為首先選擇所在城市和地區(qū)，利用方便的投資環(huán)境，對可能存在的各種拿地的機會進行篩選，沒有十分把握，輕易不到陌生地方進行開發(fā)投資。
　�。ǘ�）要特別重視對市場的調研，要深入進去，不能簡單搜集一些資料完事，公司要把最精華的技術人才用在市場調研上。建立專門的市場調研隊伍，著重考察市場投資環(huán)境、投資產品的市場價值、項目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟技術指標、交通條件、市政配套情況、建材與設備的供應情況等方面還要對這些方面的成本發(fā)展趨勢進行分析判斷。
　�。ㄈ�）要進行詳細的財務評估，根據(jù)市場調查得來的詳細資料進行分析評估，確定如何運作才能獲得最大收益，并分析各種因素對項目的影響，以確定項目是否可行。目前大多數(shù)公司采取投資項目可行性研究報告的形式，這種方式很好，它避免了想當然拍腦袋決策的方式，應該推廣。在可行性報告中需要確定敏感性分析的價格，更需要明確土地的可接受價格。大家知道，我國目前土地出讓方式是國家壟斷土地一級市場，想開發(fā)拿地，只有走市場。在財務評估中，企業(yè)需要確定一個自身可以接受的最低收益率，收益達到這個標準才可行。在保證這個最低收益率的情況下土地的價格是可接受價格。
　　筆者不建議在土地一級市場競爭者眾多的情況下，強行參與土地招拍掛中標，更不要做地王，因為你沒法與大企業(yè)競爭，偶爾覺得有比較合適的項目，也要充分考慮到風險，不能把資金精力投入到個別項目上，否者可能存在市場行情發(fā)生不利變化時，結果可能是災難性的。一般來講，項目的土地成本在總成本里占有的比重大約三分之一，個別甚至一半以上，而獲得土地時的成本具有不少的伸縮性，相比較其它成本，該項費用節(jié)約是沒有“成本”的。從這些年房地產發(fā)展的過程來看，我國未來對房地產的需求還是很大的，這是從宏觀上分析，具體到項目上，一般一個項目兩年左右時間成型，波動還是比較大的。筆者分析，從成長到成熟再到高潮最后回落低潮，房地產行業(yè)周期大約5－7年，國外可能長一些，如果能夠準確掌握這個周期，采取在低潮期拿地，不失為最佳選擇，只要耐心地等待機會。
　　二、設計階段成本控制。
　　該階段是成本控制的重點，選擇優(yōu)秀的設計單位顯得非常重要，一般來說，可以把經(jīng)過初選的各設計單位已經(jīng)完成的類似項目進行經(jīng)濟成本分析比較，一般會有一個明顯的結論，也基本上大致確定了擬開發(fā)項目的成本。開發(fā)企業(yè)應建立起自己的成本數(shù)據(jù)庫，對將要設計的項目確定一個大致的成本指標，也可以采用限額設計，比如主要材料的用量（每平米含鋼筋量等）、單方造價等。有兩各方面的內容是需要著重考慮的：
　　（一）確定投資估算。在通過對市場調查、企業(yè)自身能力進行綜合分析的基礎上予以確定。一般來說，可以先對同類型的產品成本所涉及的主要因素，如價格、材料、設備、人工費用、稅收、管理費用、融資利率進行調查摸底，對照企業(yè)自己的經(jīng)營管理水平，綜合確定投資估算，作為設計費用控制的依據(jù)。
　�。ǘ�）設計過程的成本控制。把投資估算落實到施工的圖紙上，要成分考慮到設計過程選擇的方案對成本產生的影響，在不影響結構安全與使用功能的情況下，應選擇造價少的方案，企業(yè)應有專門的人員隨時跟蹤設計的過程，建議企業(yè)在設計圖紙基本成型時組織一次專門的成本會審，修正一些過高或不必要的成本，在這個過程中，可以采取一些激勵與獎勵的措施，如果項目復雜，這個成本會審可以不限一次，經(jīng)過這些過程后，設計圖紙的預算會比不控制過程的降低很多，必須保證施工圖的預算在投資估算的范圍內。
　　三、項目實施階段的成本控制。本階段一般包含招投標階段、建筑安裝兩個階段成本控制。
　　（一）招投標階段成本控制。該階段的成本控制是全過程控制的重要環(huán)節(jié)，我們建議在招標說明中盡量采用固定總包價格或固定單價合同，這樣可以規(guī)避開發(fā)商自身的風險，由于開發(fā)項目周期較長，如果不易采用固定價格，一般建議采用工程量清單形式，即把可能存在的價格風險降低到最低，近幾年，我國建材、人工價格浮動較大，一般施工企業(yè)都不愿意采用固定的單價，那么可以采用一種折中的方式，即對造價影響小的材料采取固定價格，影響大的在一定的波動范圍內不予調整，屬于雙方共同承擔的風險，這樣雙方都比較容易接受，總的來說對開發(fā)單位有利些，主要是上漲的可能大一些。
　�。ǘ�）建筑安裝階段成本控制。本階段成本控制的內容主要有：
　　1、編制成本計劃并安排落實。
　　2、熟悉圖紙與設計要求，確定成本控制的重點。
　　3、對可能涉及的經(jīng)濟變更進行預判分析，嚴格控制設計變更。
　　4、專人進行工程計量、付款控制，對經(jīng)濟簽證嚴格把關。
　　5、做好各種施工記錄，保存各種文件檔案，預防索賠。
　　6、定期分析成本變化情況，根據(jù)變化及時采取措施糾偏。
　　7、及時分析合同中有關成本變化的因素，必要時可以進行補充、修訂。
　　在實施階段，企業(yè)必須確定專人進行成本控制工作，一般的應選擇既懂工程又懂經(jīng)濟最好，要培養(yǎng)工程技術人員對價格變動的敏感性，不能使用那些在涉及到具體問題時只會套規(guī)范看圖紙，而不進行經(jīng)濟分析的人，我的體會是只要能夠滿足使用功能與規(guī)范要求，造價低的方案應優(yōu)先采用。
　　四、項目銷售階段的成本控制。
　　該階段成本控制主要就是銷售費用，一般情況下，銷售費用占總銷售收入的2-4%左右，而作為中小房產企業(yè)，項目面對的潛在的客戶一般距離不遠，在廣告投入方面受眾面不需廣大，比例應取低限。
　　如何控制銷售成本的關鍵是進行銷售策劃，廣告費用如何支出，企業(yè)應根據(jù)項目的規(guī)模、地段的檔次等確定，一般建議在項目初始階段投入比例要大，占計劃費用的一半左右，這個階段以后，應有持續(xù)跟進，費用投入的強度要比前階段少，在銷售的后期，由于前期的投入，也銷售了相當?shù)牟糠址慨a，投入就應比前兩段還要少。中小企業(yè)在廣告方面沒必要投入巨資宣傳，應有目的有選擇的尋找項目的優(yōu)勢、特色、突出點，進行差異化的宣傳，可以充分利用項目當?shù)氐拿襟w宣傳渠道、有一定影響的戶外活動來推廣，少采用那些華而不實的宣傳方式，只針對項目的潛在的客戶群，沒購買意向的人群，投入再多也沒用。
　　以上是項目成本控制的幾個主要方面，在每一個階段，制定一個合理的成本控制計劃是必須的，如何落實該計劃則反映了從業(yè)人員的智慧與水平，從企業(yè)全員管理來說，成本控制，人人有責，而且這種控制應該是動態(tài)的、主動的、全過程的，在各個階段，企業(yè)應不斷地進行成本分析，如發(fā)現(xiàn)某方面成本超支，要對該部分進行原因分析，在分析的基礎上分清責任，提出成本控制的措施，并對下一階段的成本控制提出合理的預防措施。
　　當前房地產市場競爭非常激烈，中小企業(yè)在土地、資金、品牌、融資、企業(yè)內部管理及人才儲備等方面處于明顯的劣勢，生存面臨的困難會越來越多，如何在競爭中站穩(wěn)腳跟，并且有所發(fā)展，需要政府、社會、企業(yè)等方面共同努力。筆者認為，成本控制很大程度上是企業(yè)自身可以控制的，企業(yè)完全可以通過加強內部的管理、挖掘企業(yè)潛能，來取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益。