摘要：本文在總結(jié)和分析前人相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，應(yīng)用中小企業(yè)發(fā)展理論、企業(yè)戰(zhàn)略管理理論、經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)理論為參考，結(jié)合當(dāng)前宏觀調(diào)控背景下我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行了初步的研究。
　　關(guān)健詞：宏觀調(diào)控；中小房地產(chǎn)；發(fā)展現(xiàn)狀；存在問(wèn)題；發(fā)展戰(zhàn)略；政策建議
　　0引言
　　國(guó)家在出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策之后，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)都受到了一些影響，尤其是那些原本就實(shí)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著前所未有的生與死的考驗(yàn)。
　　1宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
　　1．1中小房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析
　　據(jù)《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》和《2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)TOP10研究報(bào)告》中的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)商品房銷售額24071億元，同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)及TOP10企業(yè)的銷售總額分別為5244億元和1864億元，以銷售額為基礎(chǔ)來(lái)計(jì)算市場(chǎng)份額，經(jīng)測(cè)算，2008年百?gòu)?qiáng)企業(yè)及TOP10企業(yè)的市場(chǎng)份額分別為21.79%和7.74%。作為行業(yè)龍頭老大的萬(wàn)科集團(tuán)在2008年全年完成了478.7億元的銷售額，其市場(chǎng)占有率也才只有1.99%。因此，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中小房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率依然占到了絕大部分。
　　1．2中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間狀況分析
　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年北京房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額達(dá)到了41%,而像北京這樣的其他一線發(fā)達(dá)城市及二線省會(huì)城市的市場(chǎng)集中度也都遠(yuǎn)高于全國(guó)的總體水平。這一現(xiàn)象充分說(shuō)明了，在當(dāng)前的大中城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力正在逐漸被擠出大中城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而大型房地產(chǎn)企業(yè)在大中城市中明顯地占據(jù)著絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為了避免與大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生正面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向中小型三四線城市及區(qū)縣周邊地區(qū)去尋求新的發(fā)展空間。
　　2宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問(wèn)題
　　隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的不斷凸顯和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不斷變化，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。中小房地產(chǎn)企業(yè)受到了土地、金融、稅收及住房等宏觀政策的影響，企業(yè)的生存與發(fā)展產(chǎn)生了很多的問(wèn)題;另外，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)正在不斷的走向成熟和規(guī)范，中小房地產(chǎn)企業(yè)靠以前投機(jī)取巧的方式來(lái)謀求生存與發(fā)展的可能性將會(huì)越來(lái)越小。這一切都促使中小房地產(chǎn)企業(yè)逐步走向了正規(guī)的發(fā)展軌道，各企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈。然而，在這種競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，在獲取上地、金融信貸、品牌效應(yīng)、管理制度及人才儲(chǔ)備等方面都處于明顯的劣勢(shì)地位，這一切都己成為了中小房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展所面臨的突出問(wèn)題。
　　2．1中小房地產(chǎn)企業(yè)獲地難度增加
　　隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的不斷增大，中小房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開(kāi)發(fā)用地正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。
　　2．2中小房地產(chǎn)企業(yè)融資門(mén)檻提高
　　近幾年來(lái)，國(guó)家為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展和進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，在嚴(yán)格信貸標(biāo)準(zhǔn)、上調(diào)存貸款利率和提高法定存款準(zhǔn)備金率等方面出臺(tái)了眾多的宏觀調(diào)控政策。
　　2．3中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌效應(yīng)較弱
　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和日漸成熟，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由以前單一的地段競(jìng)爭(zhēng)提升到了企業(yè)的品牌競(jìng)爭(zhēng)。然而，比起知名度和美譽(yù)度都非常高的大型房地產(chǎn)企業(yè)，眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受到企業(yè)成立時(shí)間不長(zhǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小、開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型單一等客觀因素的影響，致使它們的知名度很低，影響力也非常小，沒(méi)有形成很明顯的品牌效應(yīng)。
　　2．4中小房地產(chǎn)企業(yè)管理制度傳統(tǒng)
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)由于組織結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，職能部門(mén)較少，業(yè)務(wù)流程單一，企業(yè)管理者或者經(jīng)營(yíng)者(一般也是企業(yè)所有者)都不是很重視企業(yè)管理制度的建設(shè)，只在乎自己的“人性化”管理，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者都是用自己所謂的經(jīng)驗(yàn)和閱歷或者一時(shí)腦熱的感性情緒來(lái)處理公司事務(wù)，嚴(yán)重缺乏科學(xué)性和合理性，具有很強(qiáng)的隨意性和主觀性，這對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是非常不利的。
　　2．5中小房地產(chǎn)企業(yè)人才儲(chǔ)備不足
　　任何企業(yè)的發(fā)展永遠(yuǎn)都離不開(kāi)人才這一最重要的資源，尤其是高素質(zhì)人才。沒(méi)有高素質(zhì)人才的儲(chǔ)備，任何企業(yè)都不可能獲得可持續(xù)地生存和發(fā)展，對(duì)年輕的、發(fā)展?jié)摿�巨大的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。但是，目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)在人才儲(chǔ)備方面都普遍存在著“招人難、用人難、留人難”的“三難”問(wèn)題。
　　3宏觀調(diào)控下中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析
　　結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)以及中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展情況，本章提出了中小房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的“逆勢(shì)”中能夠逆勢(shì)而上、謀求發(fā)展的具有典型性的四種發(fā)展戰(zhàn)略，即差異化戰(zhàn)略、區(qū)域化戰(zhàn)略、合作化戰(zhàn)略、專業(yè)化戰(zhàn)略。其中一些發(fā)展戰(zhàn)略還包含有幾種更為具體的實(shí)施方法。
　　3．1差異化戰(zhàn)略
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)力和規(guī)模方面都遠(yuǎn)不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，再加上受到國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期性下行的影響，其發(fā)展道路更是步履維艱。在這種嚴(yán)峻的宏觀發(fā)展環(huán)境下，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存并得到持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)，就必須綜合考慮企業(yè)外部的政策與行業(yè)環(huán)境因素和企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)與發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)確定企業(yè)自身的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品日益同質(zhì)化的今天，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)采用差異化戰(zhàn)略來(lái)贏取企業(yè)的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。差異化戰(zhàn)略就是指充分利用企業(yè)內(nèi)部的一切有限資源，適時(shí)挖掘企業(yè)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境所蘊(yùn)藏的各種機(jī)會(huì)因素，面對(duì)某個(gè)特定的細(xì)分市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)出特定類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足特定的消費(fèi)群體，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的一種企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)實(shí)施差異化戰(zhàn)略，先實(shí)現(xiàn)局部小范圍的勝利，然后積小勝為大勝，厚積薄發(fā)，逐步地提高企業(yè)的市場(chǎng)占有率和積累企業(yè)的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和實(shí)力的同步增長(zhǎng)，最終促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和不斷壯大，為企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)由小到大而發(fā)生質(zhì)變提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。(具體例子?)
　　3．2區(qū)域化戰(zhàn)略
　　中小房地產(chǎn)企業(yè)要想在當(dāng)前不利的政策、周期下行的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)和行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的大環(huán)境下獲得可持續(xù)的發(fā)展，可以選擇運(yùn)用區(qū)域化的戰(zhàn)略思路。區(qū)域化戰(zhàn)略就是指企業(yè)依據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和發(fā)展態(tài)勢(shì)立足于企業(yè)具有相對(duì)比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的區(qū)域或企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱的、發(fā)展機(jī)會(huì)較多的區(qū)域進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

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