摘要：在現代化的施工項目管理中，目標管理方法以其針對性、實用性和先進性被廣泛采用。本文用目標成本管理方法來進行成本管理。并對房地產企業(yè)如何實施目標成本管理進行了探討，從房地產開發(fā)項目目標成本的制定、優(yōu)化、分解到目標成本的執(zhí)行及分析考核都進行了詳細論述。
　　關鍵詞；建筑；企業(yè)；成本管理
　　
　　隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，企業(yè)之間競爭日益加劇，低成本成為衡量企業(yè)是否具有競爭優(yōu)勢的一個重要標準之一。目標成本是指在不同階段根據現有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據之一，也是編制成本責任考核指標的基礎文件。目標管理的基點是以被管理活動的目標為中心，把經濟活動和管理活動的任務轉為具體的目標加以實施和控制，通過目標的實現，完成經濟活動的任務。
　　一、房地產開發(fā)項目目標成本的執(zhí)行管理
　　1、事前控制
　　房地產開發(fā)企業(yè)在項目的前期開發(fā)階段，應根據企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，結合項目所在的位置、環(huán)境等因素，確定擬開發(fā)的樓盤，并作好可行性研究和規(guī)劃設計工作。在可行性研究過程中，應堅持市場為導向，收集充分有科學依據的指標數據，以總工程師為首的技術部門負責組織營銷、工程技術、預算審計、財務成本等各方面的專業(yè)人員以市場為前提、以技術為手段、以財務分析為核心，對項目成本費用進行估算，明確成本控制目標、應采取的措施以及項目經濟效果評價。可研階段進行經濟測算時，成本估算主要依據類似項目的成本數據或已結算項目的數據。規(guī)劃設計階段是目標成本控制最關鍵的環(huán)節(jié)，如果開發(fā)產品設計不合理，開發(fā)產品成本注定會高，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相對比較困難，同時在這一階段又要測定并確認企業(yè)的目標成本。
　　2、事中控制
　　房地產開發(fā)企業(yè)在制定目標成本之后應加強開發(fā)成本形成過程中的控制，建立成本費用控制系統(tǒng)，做好成本費用管理的各項基礎工作，制定成本費用標準，分解成本費用指標，控制成本費用差異，以保證目標成本的實現。在采購環(huán)節(jié)，應以競標的方式控制采購價格，或者利用施工單位集中采購的優(yōu)勢，在保證質量的前提下降低價格。在施工階段應明確成本責任的分工與落實，由項目部全面負責開發(fā)產品的工程質量、工期進度和目標成本管理，在保質按期完成開發(fā)生產任務的前提下，對目標成本降低的部分實行提成獎勵。房地產開發(fā)企業(yè)還應加強現場的協(xié)調、督促和監(jiān)控，提高房產開發(fā)效率和經濟效益，避免、減少無效管理和無效勞動;控制并審核工程進度款的支付，在辦理價款支付業(yè)務過程中如發(fā)現擬支付的價款與合同約定的價款支付方式及金額不符，或與工程實際完工情況不符等異常情況，應當及時報告;按月分析各分部分項成本目標的執(zhí)行情況，及時發(fā)現并查明成本節(jié)約或超支的原因，采取有效的監(jiān)控措施，跟蹤總結經驗教訓，防止開發(fā)成本超支，降低成本費用，提高經濟效益。在項目實施過程中，應及時反映項目成本的動態(tài)情況，成本管理部每月應編制一份《項目動態(tài)成本月評估》，包括“變更簽證統(tǒng)計表”和“項目動態(tài)成本信息表”，對目標成本執(zhí)行情況進行總結，成本管理部應根據合同簽訂情況、預算核對情況及變更簽證金額，對各項目的待發(fā)生成本進行評估，形成項目動態(tài)成信息。在合同審批時，及時揭示施工合同和材料采購的合同造價與目標成本造價的對比概況，反映營銷廣告合同、園林環(huán)境合同的額度使用情況。設計變更和現場簽證應做到一單一算，月清月結。
　　3、事后控制
　　施工企業(yè)按照合同規(guī)定的內容全部完成所承包的工程，經驗收合格，并符合合同要求之后，就要向發(fā)包方進行最后的價款結算。竣工結算要有嚴格的審查，一般從以下幾方面入手:①核對合同條款。首先，應核對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格;其次，應按合同規(guī)定的結算方法、計價定額、收費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等，對工程竣工結算進行審核，若發(fā)現合同開口或有漏洞，應請建設單位與施工單位認真研究，明確結算要求。②檢查隱蔽驗收紀錄。所有隱蔽工程均須進行驗收，且兩人以上簽證;實行工程監(jiān)理的項目應經監(jiān)理工程師簽證確認。③落實設計變更簽證。涉及修改變更應由原設計單位出具設計變更通知單和修改的設計圖紙、校審人員簽字并加蓋公章，經建設單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證;重大設計變更應經原審批部門審批，否則不應列入結算。④按圖核實工程數量�？⒐そY算的工程量應依據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按國家統(tǒng)一規(guī)定的計算規(guī)則計算工程量。⑤執(zhí)行定額單價。結算單價應按合同約定或招標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行。⑥防止各種計算誤差。工程結算的子目往往有計算誤差，應認真核算，防止因計算誤差多計或少算。
　　二、目標成本的分析與考核
　　房地產開發(fā)項目的成本管理工作的分析考核可以從三大方面來進行。
　�。�1）對目標成本管理結果進行分析考核
　　對目標成本管理結果進行考核主要包括對成本結果的考核和全員成本管理的考核。對成本結果進行考核的指標有可研成本變動率、目標成本變動率及結算成本變動率。。
　　項目可研成本變動率Vi={(目標單方一可研單方)/可研單方}*100%.(l)
　　公司可研成本變動率V=(V1+V2十V3+…..Vn)/N(2)
　　公司可研成本變動率等于所有考核項目的可研成本變動率的算術平均值。
　　對可研成本變動率的考核主要是為了促進可研階段客戶定位與規(guī)劃設計的嚴謹，勝。
　　目標成本絕對變動率Vi=(項目i單方動態(tài)*項目i可售面積-項目i單方目標成本*項目i目標成本測算面積)/藝項目i可售面積)/公司單方目標成本}*100%(3)
　　除了考察項目的目標成本變動率還應考察7類成本科目(除地價和期間費用)的目標成本變動率。
　　項目科目平均變動率Vi={(科目單方動態(tài)成本-科目單方目標成本)/科目單方目標成本}*100%(4)
　　公司一個項目成本科目平均變動率V=(Vl+VZ+V3+V4+VS+V6+V7)/7(5)
　　目標成本變動率的考核主要是為了強調目標成本的權威性和指導性。
　　利潤結算成本變動率=(上年利潤結算部分最新總動態(tài)成本-今年上報利潤結算部分總動態(tài)成本)/今年上報利潤結算部分總動態(tài)成本*100%(6)

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