摘要：本文重點(diǎn)介紹了住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用優(yōu)勢(shì),所謂住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法，就是假想小區(qū)內(nèi)一個(gè)基準(zhǔn)狀態(tài)的房屋，將一段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)的房地產(chǎn)交易案例收集充分?jǐn)?shù)量后，對(duì)其求取單位面積價(jià)格算術(shù)平均值，作為這一假想案例的房屋單價(jià)，估價(jià)過(guò)程中，將估價(jià)對(duì)象與該假想案例進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�和調(diào)整，以此求出該估價(jià)對(duì)象的客觀合理單位面積價(jià)格或價(jià)值的方法。
　　關(guān)鍵詞：小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法，房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)用
　　一、前言
　　市場(chǎng)比較法成立的條件之一，是同一供求圈內(nèi)存在著較多的類似房產(chǎn)。根據(jù)“大數(shù)定律”，相同或相似區(qū)域因素的區(qū)片內(nèi)的類似房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格的平均值具有穩(wěn)定性；若其他因素越是接近，則該區(qū)片房地產(chǎn)單位面積價(jià)格變異指標(biāo)愈小，替代原理愈顯著成立，估價(jià)結(jié)果愈接近真實(shí)的客觀單位面積價(jià)格。但是現(xiàn)實(shí)中各宗房地產(chǎn)或多或少存在的差異的大小、估價(jià)師對(duì)各參考案例的信息掌握程度的不同，都會(huì)影響到對(duì)參考案例的修正和調(diào)整，因而會(huì)出現(xiàn)誤差，其大小直接影響到最終比準(zhǔn)價(jià)格的真實(shí)程度。
　　在應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象求取比準(zhǔn)價(jià)值后，殘余的誤差表現(xiàn)為偶然誤差，也叫做隨機(jī)誤差。隨機(jī)誤差是許多微小偶然因素的綜合影響的結(jié)果。對(duì)此，在維持市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)上，筆者借鑒前人學(xué)者的部分研究成果，以住宅小區(qū)為例，以減少偶然誤差和簡(jiǎn)化操作為目的，針對(duì)性提出住宅小區(qū)可選用“小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法”，并力圖使估價(jià)結(jié)果更客觀接近真實(shí)值。在分析過(guò)程中，本文將引入統(tǒng)計(jì)學(xué)的誤差理論進(jìn)行論證。
　　二、小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法
　　所謂住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法，就是假想小區(qū)內(nèi)一個(gè)基準(zhǔn)狀態(tài)的房屋，將一段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)的房地產(chǎn)交易案例收集充分?jǐn)?shù)量后，對(duì)其求取單位面積價(jià)格算術(shù)平均值，作為這一假想案例的房屋單價(jià)，估價(jià)過(guò)程中，將估價(jià)對(duì)象與該假想案例進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�和調(diào)整，以此求出該估價(jià)對(duì)象的客觀合理單位面積價(jià)格或價(jià)值的方法。
　　可以看出，小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法其實(shí)是源自于市場(chǎng)比較法，只是在參考案例的選取和因素修正方面上選用了不同的手段。小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的理論依據(jù)依然是替代原理，之所以要選取同一個(gè)小區(qū)的參考案例，是因?yàn)橥�一個(gè)小區(qū)的不同房地產(chǎn)對(duì)象的區(qū)域因素、個(gè)別因素都是十分的一致、相似，比選用其他小區(qū)參考案例來(lái)說(shuō)結(jié)果更接近。根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者購(gòu)買行為理論，在同一市場(chǎng)上長(zhǎng)期來(lái)看相同的商品房具有相同的單位面積價(jià)格。然而消費(fèi)者是理性的，如果消費(fèi)者為某種商品的支付單位面積價(jià)格可以從另外一件無(wú)差異商品獲得更大效用，那么他必然會(huì)選擇另外一件商品，如果有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，消費(fèi)者會(huì)選擇單位面積價(jià)格較低的那件。上述理論成立的假設(shè)之一就是市場(chǎng)上商品的無(wú)差異性，而現(xiàn)實(shí)之中無(wú)論是建筑規(guī)劃、建筑風(fēng)格、施工水平、工藝水平等要素在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)是完全一致的，只有選擇相同小區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行比較才會(huì)十分接近上述理論的假設(shè)條件。換句話說(shuō)，用同一小區(qū)房地產(chǎn)作為參考案例更能體現(xiàn)替代原理。
　　另外，從技術(shù)角度上來(lái)看由于同一小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)所負(fù)擔(dān)的地價(jià)是相同的，因此不存在由于地價(jià)的區(qū)域分布差異造成可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)在偏差的問(wèn)題。除此之外，由于在某段時(shí)間內(nèi)例如一個(gè)季度有時(shí)更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，該小區(qū)無(wú)論整體還是個(gè)別房地產(chǎn)的單位面積價(jià)格可以維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，即使產(chǎn)生價(jià)格的波動(dòng)，對(duì)該單位面積價(jià)格的影響也是有限的。
　　小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的操作步驟主要有以下幾步：
　　(一)收集一段時(shí)間(一年)內(nèi)同一住宅小區(qū)足夠交易實(shí)例，并求取算術(shù)平均單價(jià)(注意定期更新)，作為基準(zhǔn)案例房?jī)r(jià)。
　　(二)將估價(jià)對(duì)象與基準(zhǔn)案例進(jìn)行比較、修正。修正的因素包括：
　　1．兩者的交易情況修正
　　2．兩者的交易日期調(diào)整
　　3．兩者的個(gè)別因素調(diào)整(如朝向、面積、布局、裝修等)
　　(三)求取最終比準(zhǔn)單位面積價(jià)格
　　用公式表示為：
　　V＝小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)×估價(jià)對(duì)象交易情況修正×估價(jià)對(duì)象交易日期調(diào)整×估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況調(diào)整
　　三、小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法操作步驟較傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法簡(jiǎn)化
　　(一)技術(shù)操作上簡(jiǎn)化
　　在應(yīng)用傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的時(shí)候，對(duì)所選取的參考案例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)以后，還要對(duì)其進(jìn)行交易情況修正、交易日期調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整。而房地產(chǎn)狀況調(diào)整中最“主觀”的也是調(diào)整內(nèi)容最多的要素為區(qū)域因素調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整，同時(shí)兩者也是最容易產(chǎn)生誤差的環(huán)節(jié)。而住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法中的小區(qū)平均單位面積價(jià)格恰好已經(jīng)全部或部分考慮進(jìn)去了以上因素，由此簡(jiǎn)化了修正環(huán)節(jié)，提高了準(zhǔn)確程度。
　　以下是兩種方法的修正因素比較
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　　方法傳統(tǒng)比較法住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法
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　　建立單位面積價(jià)格可比基礎(chǔ)全部案例必須采用只需估價(jià)對(duì)象采用
　　交易情況修正全部案例必須采用只需估價(jià)對(duì)象采用
　　交易日期調(diào)整全部案例必須采用只需估價(jià)對(duì)象采用
　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整全部案例必須采用估價(jià)對(duì)象可只采用2．
　　包括：1．區(qū)域狀況必要時(shí)采用3．
　　2．權(quán)益狀況
　　3．實(shí)物狀況
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　　從上述表格列舉可以看出，后種方法在實(shí)際操作中節(jié)省了估價(jià)人員的操作步驟，提高了效率，又不失準(zhǔn)確。
　　(二)估價(jià)更能夠通過(guò)程序化來(lái)提高效率
　　以上分析是小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法相對(duì)于傳統(tǒng)比較法來(lái)說(shuō)操作上簡(jiǎn)化，然而對(duì)于愈來(lái)愈完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、同一小區(qū)交易的頻率增多，必然導(dǎo)致估價(jià)業(yè)務(wù)的頻繁、計(jì)算機(jī)的使用。為此，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法可以順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，通過(guò)程序化來(lái)提高效率。簡(jiǎn)單的說(shuō)該方法對(duì)于程序有如下兩點(diǎn)便利之處：
　　1、估價(jià)案例更多(傳統(tǒng)的3-5個(gè)，住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法幾十甚至上百個(gè))
　　2、操作簡(jiǎn)便，可避免估價(jià)師對(duì)同一小區(qū)工作案例選取的重復(fù)工作，更利于電腦程序的實(shí)現(xiàn)。
　　四、小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法精度高于傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法
　　市場(chǎng)比較法在消除誤差時(shí)依靠的是對(duì)參考案例的各個(gè)因素修正，但是如果所選取的參考案例不屬于同一個(gè)住宅小區(qū)，即使是分布在相鄰很近的區(qū)片、功能接近，但是由于各種原因諸如興建年代、建筑風(fēng)格、地價(jià)等客觀因素，以及估價(jià)師受對(duì)信息掌握程度或個(gè)人經(jīng)驗(yàn)偏好等主觀因素，或多或少會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果造成偏差。而在同一小區(qū)內(nèi)這些修正因素如區(qū)域因素、個(gè)別因素等在卻是彼此之間最接近的，甚是有時(shí)候是完全一樣的。也就是說(shuō)它們的修正系數(shù)可以十分接近“100％”或者取“100％”，那么剩下的只是對(duì)時(shí)間交易狀況等的修正。
　　為證明住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法對(duì)偶然誤差的處理效果較好，本文引入中誤差以及誤差傳播定律。
　　(一)估價(jià)誤差分類
　　在介紹中誤差之前，先要分清誤差產(chǎn)生種類。按照誤差出現(xiàn)符號(hào)和大小的規(guī)律變化明顯程度，估價(jià)誤差分為兩類：系統(tǒng)誤差和偶然誤差。系統(tǒng)誤差是指在同等估價(jià)條件下進(jìn)行一系列估價(jià)時(shí)，誤差出現(xiàn)的符號(hào)和大小均相同或按一定規(guī)律變化。一般市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，可以消除這些因素造成的系統(tǒng)誤差，但在房地產(chǎn)估價(jià)中出現(xiàn)明顯的系統(tǒng)誤差一般是不允許的。至于偶然誤差，通過(guò)上述闡述偶然誤差產(chǎn)生原因可以看出隨機(jī)性無(wú)法避免，只能通過(guò)改善估價(jià)條件來(lái)使它變小一些。本文要討論的就是關(guān)于偶然誤差。偶然誤差若從大量的誤差資料來(lái)看，則明顯的符合正態(tài)分布，可以運(yùn)用一般誤差理論對(duì)估價(jià)誤差進(jìn)行研究討論，如引入中誤差。
　　(二)中誤差
　　在市場(chǎng)比較法應(yīng)用過(guò)程中設(shè)有n個(gè)備選參考案例，每個(gè)參考案例的比準(zhǔn)單位面積價(jià)格Xi，令
　　
　　中誤差反映了同等估價(jià)條件下總體樣本估價(jià)結(jié)果的一般波動(dòng)水平，又由于用了相對(duì)誤差的平方之和，對(duì)大誤差有放大的作用，使得結(jié)果比較保守，可靠程度高，被包括我國(guó)在內(nèi)的世界上大多數(shù)國(guó)家采用。因此在房地產(chǎn)估價(jià)中也宜采用中誤差作為衡量估價(jià)精度的指標(biāo)。
　　從概率論和數(shù)理統(tǒng)計(jì)的小概率事件觀點(diǎn)出發(fā)，若中誤差服從正態(tài)分布，則95％的概率度下不會(huì)出現(xiàn)±2M的誤差；97％的概率度下不會(huì)出現(xiàn)±3M。施建剛在《房地產(chǎn)估價(jià)中的傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法和模糊數(shù)學(xué)法精度比較和研究》中證明了97個(gè)選取案例的中誤差M僅為6．80％(以下簡(jiǎn)稱《比較和研究》)，而實(shí)際上隨著選取案例的越多，M的取值將會(huì)更穩(wěn)定的趨向一個(gè)6．80％左右的數(shù)字。中誤差的引入首先說(shuō)明了市場(chǎng)比較法是具有比較高的精度和穩(wěn)定度的。
　　(三)誤差傳播定律
　　在一般情況下，最終估價(jià)值V是中間評(píng)估值X的函數(shù)，其之間關(guān)系可以設(shè)有一般函數(shù)
　　
　　在此省略了交易情況因素，按照《比較和研究》觀點(diǎn)，因?yàn)榻灰浊闆r一般很難準(zhǔn)確對(duì)其修正，即使修正，其殘留的誤差也往往較大。但現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，可供選擇的交易實(shí)例越來(lái)越多，本文在依然此假定可比實(shí)例成交單位面積價(jià)格不需進(jìn)行交易情況修正。
　　根據(jù)誤差傳播定律：
　　
　　
　　綜上所述，小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法的具有便捷程度和精度都要的優(yōu)點(diǎn)，在日常住宅小區(qū)估價(jià)時(shí)可以提高估價(jià)人員的估價(jià)效率和準(zhǔn)確程度。
　　五、住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題
　　(一)小區(qū)交易案例數(shù)量的確定
　　應(yīng)用住宅小區(qū)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)法在進(jìn)行小區(qū)房地產(chǎn)單位面積價(jià)格求均值的時(shí)候，同一小區(qū)案例數(shù)量的多少直接影響到該平均值的合理性。眾所周知，如果案例數(shù)量選擇過(guò)少，即使是同一小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)也會(huì)因?yàn)榕R街否、層數(shù)、朝向、工程造價(jià)等因素影響而產(chǎn)生一個(gè)與客觀實(shí)際偏離很大的單位面積價(jià)格平均值。根據(jù)列維—林德博格中心極限定理，當(dāng)選取案例樣本容量足夠大的時(shí)候，該變量均服從
　　
　　并且樣本均值為總體樣本均值的無(wú)偏估計(jì)值。而實(shí)際應(yīng)用中，只要樣本數(shù)量大于30個(gè)，其頻率分布就近似服從正態(tài)分布，否則只服從t分布，為此對(duì)誤差產(chǎn)生的影響的分析就要重新討論。因此，估價(jià)人員在平時(shí)就要注意收集小區(qū)交易案例，并將其儲(chǔ)存好。
　　(二)交易案例的定期更新
　　每一個(gè)小區(qū)的房地產(chǎn)單位面積價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間而波動(dòng)，從而影響該小區(qū)房地產(chǎn)單位面積價(jià)格的平均值。從以往歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)單位面積價(jià)格具有剛性，并且其單位面積價(jià)格與通貨膨脹波動(dòng)方向一致。因此我們并不能夠長(zhǎng)期使用同一個(gè)平均單位面積價(jià)格來(lái)作為估價(jià)依據(jù)。在房地產(chǎn)價(jià)格變化明顯或者劇烈的期間對(duì)該平均價(jià)格的處理更應(yīng)該慎重。
　　(三)對(duì)于規(guī)模不同的小區(qū)要區(qū)別對(duì)待
　　理想狀況下，一個(gè)小區(qū)類似一個(gè)均質(zhì)平原，每個(gè)方位上的房地產(chǎn)的特征是一樣的。在現(xiàn)實(shí)之中情況并不是這樣。例如靠近風(fēng)景名勝、有中央花園的小區(qū)往往存在視覺(jué)死角的房地產(chǎn)；單面臨街的小區(qū)總有噪音影響不同的房地產(chǎn)等等。如果小區(qū)規(guī)模較小，樓宇數(shù)量不多，那么這些影響對(duì)單位面積價(jià)格修正或許不大，但是如果小區(qū)規(guī)模比較大，樓宇數(shù)量比較多，或者存在不同檔次，功能的房地產(chǎn)處在同一小區(qū)的情況下，一律生搬硬套將會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果造成很大的偏差。對(duì)此，建議對(duì)小區(qū)內(nèi)根據(jù)不同屬性的房地產(chǎn)進(jìn)行分類，每一類建立自己的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)指標(biāo)體系，這樣才能夠更準(zhǔn)確的反映客觀市場(chǎng)單位面積價(jià)格。
　　(四)使用條件的限制
　　與市場(chǎng)比較法的使用條件限制類似，該種方法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育完善，對(duì)象具有交易性，而且最好是交易量數(shù)量巨大的房地產(chǎn)。并且該種房地產(chǎn)分布上同質(zhì)性很高，而符合上述條件的只有住宅小區(qū)。因此，對(duì)于交易量少的其他房地產(chǎn)如工業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮市場(chǎng)比較法、收益法等方法。