摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)管線綜合設(shè)計(jì)是由開發(fā)商牽頭組織，設(shè)計(jì)院匯總設(shè)計(jì)，各市政部門參與，多專業(yè)布局的系統(tǒng)工程。本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)管理綜合設(shè)計(jì)及對組織控制的幾點(diǎn)想法，為促進(jìn)開發(fā)小區(qū)的工程建設(shè)和管理工作科學(xué)有序地進(jìn)行，應(yīng)引起高度重視，共同搞好開發(fā)小區(qū)工程管線綜合工作。
　　關(guān)鍵詞：嚴(yán)肅性，可控性，冗余量，全面性
　　房地產(chǎn)開發(fā)的小區(qū)管線綜合設(shè)計(jì)是由開發(fā)商牽頭組織，設(shè)計(jì)院匯總設(shè)計(jì)，各市政部門參與，多專業(yè)布局的系統(tǒng)工程。它的設(shè)計(jì)按照國家規(guī)范，依據(jù)城市規(guī)劃的整體管線布局要求和房地產(chǎn)商自身對開發(fā)小區(qū)的品質(zhì)要求進(jìn)行完善。前者是由城市市政配套控制，它確保了城市生產(chǎn)、生活等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會活動的正常運(yùn)行，提供市政工程系統(tǒng)的最基本活動條件；小區(qū)的管線綜合就是在城市總體市政規(guī)劃確定的前提下。依據(jù)規(guī)劃部門對小區(qū)市政提出的設(shè)計(jì)要點(diǎn)和意見，結(jié)合自身的小區(qū)品質(zhì)要求進(jìn)行整個市政管線的完善。在實(shí)際小區(qū)開發(fā)組織過程中經(jīng)常出現(xiàn)單項(xiàng)管線施工圖與管綜圖紙不符，施工組織與管綜圖紙脫節(jié)，規(guī)劃驗(yàn)收與現(xiàn)場實(shí)際敷設(shè)管線不符等矛盾。通過這些現(xiàn)象我有如下幾點(diǎn)想法：
　　1．設(shè)計(jì)的嚴(yán)肅性：
　　管線綜合設(shè)計(jì)圖的完善流程是：在基本確定小區(qū)建筑總規(guī)劃的前提下，購買小區(qū)周邊相關(guān)的地形圖和地下管線圖，由設(shè)計(jì)院進(jìn)行初稿設(shè)計(jì)，報送各市政管理部門，經(jīng)過各專業(yè)部門出具的修改意見匯總，經(jīng)設(shè)計(jì)完善至各市政部門同意后，報送規(guī)劃部門審批。審批后的管線綜合規(guī)劃圖具有嚴(yán)肅性，各專業(yè)市政圖紙必須依據(jù)此圖進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)，形成施工圖，在施工過程中不能隨意更改。開發(fā)商在設(shè)計(jì)組織流程中必須提供準(zhǔn)確數(shù)據(jù)給各個市政部門。其中：
　　 燃?xì)獠块T：需提供建筑規(guī)劃總圖，單體建筑平面圖，總戶數(shù)，小區(qū)配套用房功能等數(shù)據(jù)；在反饋過程中，要求燃?xì)獠块T提供在規(guī)劃總圖上調(diào)壓站的相對位置。
　　 供電部門：需提供建筑規(guī)劃總圖，總戶數(shù)，套型面積，配套用房的功能、面積等數(shù)據(jù)；在反饋過程中，要求供電部門提供配電房或室外箱式變壓器的位置。
　　 自來水部門：需提供建筑規(guī)劃總圖，用水量資料，在反饋中需確定泵房位置等。
　　還有污水處理用房、弱電（電信、有線電視）室外機(jī)箱等用市政配套設(shè)施。在管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)中，小區(qū)內(nèi)室外市政配套設(shè)施應(yīng)盡可能的在建筑規(guī)劃總圖上反映，減少規(guī)劃驗(yàn)收時出現(xiàn)的圖紙與實(shí)際不符問題，否則將在規(guī)劃程序上需重新辦理手續(xù)，增加開發(fā)時間成本。
　　2．相關(guān)設(shè)計(jì)的可控性：
　　現(xiàn)在一般開發(fā)小區(qū)涉及到的市政管線有給水、排水、供電、電信、路燈、燃?xì)狻⒂芯�電視、熱力管線。還有小區(qū)特有的智能化系統(tǒng)管線，雖然在規(guī)劃管綜上不反映該管線，但在規(guī)劃總圖上需確定物業(yè)監(jiān)控用房，要求在開發(fā)組織上對其有可控性，對未來物業(yè)管理全面策劃，在管線設(shè)計(jì)上要充分利用市政弱電線路。在施工組織上盡量同溝槽敷設(shè)。同時地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地。在景觀綠化設(shè)計(jì)中也要考慮管線與綠化樹種間的最小水平凈距，見表1中的規(guī)定。
　　管線、其它設(shè)施與綠化樹種間的最小水平凈距（m）表1

　　3項(xiàng)目組織對設(shè)計(jì)的冗余量控制：
　　在小區(qū)開發(fā)實(shí)施中，還會出現(xiàn)分片、分期開發(fā)，不同時間的交付業(yè)主，特別是在大型的開發(fā)小區(qū)，先期交付的住宅仍需提供完善的市政配套。一般設(shè)計(jì)人員不會考慮分期開發(fā)的施工組織過程，只要求每個系統(tǒng)的完整性，這就要求開發(fā)商必須提供相應(yīng)的開發(fā)組織計(jì)劃，使設(shè)計(jì)人員圍繞開發(fā)組織來完善各類管線設(shè)計(jì)，在管線設(shè)計(jì)上考慮增加冗余量，如排水問題，污水處理等問題，都需要增加配套的相應(yīng)管線和設(shè)施。在設(shè)計(jì)上可考慮兩種方案1）臨時性過渡管線。在施工組織上要考慮臨時管線避讓永久管線。2）正式市政管線。在第二種方案中，就必須充分考慮規(guī)劃部門對管線設(shè)計(jì)的要求，使設(shè)計(jì)的管線綜合在分期分片施工結(jié)束規(guī)劃驗(yàn)收時不受影響，否則需重新辦理規(guī)劃管綜手續(xù)，影響驗(yàn)收和交付，加大時間成本。同時在施工組織中盡可能先行敷設(shè)各類管線的主管線和建設(shè)配套設(shè)施，并與小區(qū)外的市政管線接通，確保項(xiàng)目的分期交付。
　　4．整體設(shè)計(jì)的全面性：
　　在地下管線敷設(shè)中，容易忽略小區(qū)室外配套景觀的排水、給水、供電問題，門衛(wèi)室的供電、給水、排水問題，這就要求在外部管線設(shè)計(jì)中對于這類問題應(yīng)予留有接口或敷設(shè)通道，確保在施工過程中能一步到位。
　　結(jié)語：
　　小區(qū)管線綜合設(shè)計(jì)工作涉及面廣、頭緒眾多、比較復(fù)雜。這是小區(qū)建設(shè)事前控制的主要環(huán)節(jié)。這一工作的好與壞，直接影響到工程管線間的配合難度，影響到各工程管線各個建設(shè)階段工作的難度，也直接影響到建筑小區(qū)建成后管理工作的有序和無序。為促進(jìn)開發(fā)小區(qū)的工程建設(shè)和管理工作科學(xué)有序地進(jìn)行，應(yīng)引起高度重視，共同搞好開發(fā)小區(qū)工程管線綜合工作。
　　
　　參考文獻(xiàn)葉堂林著《小城鎮(zhèn)建設(shè)的規(guī)劃與管理》
　　《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98