隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。2019年頒發(fā)的《安徽省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理暫行辦法》，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理體系得到進(jìn)一步完善。作為四線城市之一的安徽省銅陵市，其商品房?jī)r(jià)格的高低以及波動(dòng)也必然會(huì)給當(dāng)?shù)厥忻駧��?lái)不同程度的影響。根據(jù)2020年《銅陵市新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理工作實(shí)施辦法(暫行)》通知，我們了解到銅陵市在商品房?jī)r(jià)格管理上進(jìn)行不斷的加強(qiáng)與完善。當(dāng)然，由于房地產(chǎn)的系統(tǒng)性，銅陵市商品房?jī)r(jià)格勢(shì)必會(huì)被諸多因素所影響，而區(qū)分起主導(dǎo)作用和非主導(dǎo)作用的因素從而獲取有指導(dǎo)性的結(jié)論則是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員所應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)。本文利用灰色關(guān)聯(lián)分析方法，選取五個(gè)指標(biāo)作為影響商品房?jī)r(jià)格的因素，得到幾個(gè)影響因素與房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)度，并從中提出有效的意見與建議。

　　一、文獻(xiàn)綜述

　　目前，國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)行業(yè)的研究還是有著一定的數(shù)理分析和理論基礎(chǔ)。針對(duì)這方面的研究，比較有代表性的有：梁云芳、高鐵梅、賀書平利用協(xié)整分析和H-P濾波，計(jì)算了房地產(chǎn)均衡價(jià)格水平，以及房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡價(jià)格的波動(dòng)狀態(tài);屠佳華、張潔通過對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)的分析，得出房地產(chǎn)投資和人均可支配收入等成為影響房?jī)r(jià)綜合指數(shù)的主要因素;鄧健、張玉新通過構(gòu)建“生命周期-永久收入”的消費(fèi)分析框架，研究了房?jī)r(jià)波動(dòng)和居民消費(fèi)之間的影響機(jī)制;安輝、王瑞東通過構(gòu)建向量自回歸模型，得出土地政策和保障房政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響雖具有時(shí)滯性但卻具有長(zhǎng)期性。

　　這些已然存在的理論研究有可取性，但也在一定程度上反映其局限性。基于此，為了研究銅陵市房?jī)r(jià)的主要影響因素，本文選取其中幾個(gè)具有代表性的指標(biāo)，為正確分析銅陵市商品房?jī)r(jià)格與其影響因素之間的關(guān)系提供科學(xué)的依據(jù)。

　　二、研究背景

　　(一)理論依據(jù)。

　　房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的指標(biāo)之一。而由于一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的存在，如供給需求、經(jīng)濟(jì)水平、社會(huì)結(jié)構(gòu)等，銅陵市商品房?jī)r(jià)格也會(huì)受到不同程度影響和一定范圍內(nèi)的波動(dòng)。

　　1、古典經(jīng)濟(jì)理論有力地證明了供給和需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響，即減少住房供給有利于提高房?jī)r(jià)、而減少住房供給則有利于抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。基于供給需求理論，我們可以看出房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積成為供給主體的因素，而人口因素則成為了需求主體的因素。

　　2、消費(fèi)理論中關(guān)于收入的假說(shuō)，反映了消費(fèi)與收入在一定程度上呈正向變動(dòng)。在示范效應(yīng)和棘輪效應(yīng)的影響之下，市民購(gòu)買商品房的消費(fèi)行為儼然成為了一種社會(huì)行為。而國(guó)民收入和人均GDP等反映的便是地區(qū)和市民的經(jīng)濟(jì)水平，決定著消費(fèi)，繼而決定著商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。

　　3、生命周期假說(shuō)中消費(fèi)者最優(yōu)的決策是追求消費(fèi)效用最大化。人口數(shù)量和人口結(jié)構(gòu)成為社會(huì)結(jié)構(gòu)的組成部分，其層次性和多樣性也決定了市民消費(fèi)習(xí)慣存在的差異性。

　　(二)影響因素。

　　房地產(chǎn)作為一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，其發(fā)展受到來(lái)自多維度的影響和制約，而商品房?jī)r(jià)格境況亦是如此。因此，本文根據(jù)銅陵市各年統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，選取了其中代表供需、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的五個(gè)影響因素，分析如下：

　　1、人均可支配收入。

　　人均可支配收入是影響消費(fèi)的重要因素，也是影響商品房?jī)r(jià)格的重要因素。銅陵市人均可支配收入的提高或降低，將顯著促進(jìn)或抑制居民的消費(fèi)欲望和購(gòu)買能力，并提高或降低其對(duì)商品房的購(gòu)買需求。這種情況下的需求，也勢(shì)必影響到房地產(chǎn)這一供給方制定的商品房?jī)r(jià)格。

　　2、全市人均GDP。

　　全市人均GDP在一定程度上就是全市居民經(jīng)濟(jì)水平的反映，也是影響商品房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。銅陵市全市人均GDP反映了這個(gè)地區(qū)的平均水平，其一定程度的增長(zhǎng)將給予整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展導(dǎo)向，并帶來(lái)商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)。

　　房地產(chǎn)對(duì)商品房的開發(fā)投資，反映了這個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)和走向。銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加，將給居民帶來(lái)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)的預(yù)期，從而影響到其購(gòu)買動(dòng)機(jī)和購(gòu)買交易量，最終造成房地產(chǎn)價(jià)格的相應(yīng)波動(dòng)。

　　4、商品房銷售面積。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量取決于商品房銷售面積的大小，并決定著市場(chǎng)發(fā)展導(dǎo)向。銅陵市商品房銷售面積的大小在一定范圍內(nèi)受到供需理論的制約，繼而影響到商品房的價(jià)格。此外，全過程中的成本亦是影響商品房面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售管理等的因素。

　　5、人口數(shù)量。

　　住宅一直是人們的生活必需品，其在人們生活中發(fā)揮的作用不言而喻。而人口數(shù)量決定了商品房的需求量，成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。對(duì)于銅陵市來(lái)說(shuō)，其人口出生率、死亡率和流動(dòng)率等影響著最終的人口數(shù)量，也勢(shì)必影響到市場(chǎng)的商品房需求量和交易量，繼而造成對(duì)價(jià)格的影響。

　　通過以上分析，我們可以總結(jié)出：這些影響因素證明了稀缺性的重要性，也反映了銅陵市的城市發(fā)展?jié)摿κ菦Q定其房?jī)r(jià)高低的根本原因。只有深入挖掘這些因素，我們才可以得出更為準(zhǔn)確的結(jié)論。

　　三、數(shù)據(jù)來(lái)源與處理

　　本文數(shù)據(jù)來(lái)源于歷年的《銅陵市統(tǒng)計(jì)年鑒》、銅陵市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及銅陵市人民政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)。由于銅陵市商品房?jī)r(jià)格的影響因素諸多且千差萬(wàn)別，故本文基于一定的考量選取了其中影響程度較大的五個(gè)指標(biāo)：人均可支配收入、全市人均GDP、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和人口數(shù)量。基于數(shù)據(jù)的完整性和可獲得性，選取的期間為2003～2019年。

　　灰色關(guān)聯(lián)分析是系統(tǒng)分析中較簡(jiǎn)單的一種分析方法，其對(duì)樣本數(shù)量沒有過多的要求，需要的計(jì)算量也相對(duì)比較小;但是其又比較可靠，能得到與定性分析相類似的結(jié)果。相較于層次分析法和模糊綜合評(píng)價(jià)法，灰色關(guān)聯(lián)分析方法不需要制定一個(gè)一個(gè)的目標(biāo)，也不需要調(diào)查各個(gè)方面的數(shù)據(jù)，只需要得出各個(gè)指標(biāo)關(guān)聯(lián)程度的大小并進(jìn)行比較評(píng)價(jià)。基于灰色關(guān)聯(lián)度分析的種種優(yōu)點(diǎn)，本文選擇對(duì)這些選取的數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析研究。

　　四、銅陵市商品房?jī)r(jià)格影響因素關(guān)聯(lián)度分析

　　(一)灰色關(guān)聯(lián)分析模型分析步驟

　　1、分析數(shù)列的選擇。收集數(shù)據(jù)，從而確定母序列和子序列，前者記為x0;后者記為(x1,x2，…，xm)。

　　2、變量的預(yù)處理。對(duì)變量進(jìn)行去量綱化，對(duì)每個(gè)指標(biāo)中的元素都進(jìn)行如下處理：

　　其中，xi'(j)為每個(gè)指標(biāo)中的元素，xi(j)為去量綱化后每個(gè)指標(biāo)中的元素。

　　3、計(jì)算子序列與母序列之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)。計(jì)算a和b:

　　其中，a為兩極極小差，b為兩極極大差，且i=1,2，…，m,j=1,2，…，n。

　　計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)：y(x0(j),xi(j))=a+ρ×bx0(j)-xi(j)+ρ×b

　　式中，ρ為分辨系數(shù)，主要用來(lái)削弱最大絕對(duì)差的數(shù)值太大帶來(lái)的失真，提升關(guān)聯(lián)系數(shù)之間的差異性，通常在0～1之間。本文根據(jù)相關(guān)參考文獻(xiàn)，將ρ取為0.5。

　　4、計(jì)算各指標(biāo)與房?jī)r(jià)的灰色關(guān)聯(lián)度。各指標(biāo)與房?jī)r(jià)的灰色關(guān)聯(lián)度滿足下式：

　　(二)灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果。

　　由此可以得出，影響因素重要程度排名：全市人均GDP>人均可支配收入>商品房銷售面積>人口數(shù)量>房地產(chǎn)開發(fā)投資額。(表1、表2、表3)

　　(三)關(guān)聯(lián)指標(biāo)的分析

　　1、銅陵市人均GDP成為影響程度最大的指標(biāo)，是因?yàn)榻�些年�?lái)銅陵市的人均GDP呈逐漸上升趨勢(shì)，成為提高市民消費(fèi)欲望和購(gòu)買能力的重要推動(dòng)力量。而消費(fèi)的增長(zhǎng)也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)需求的上升，從而推動(dòng)銅陵市商品房?jī)r(jià)格上漲。

　　2、銅陵市人均可支配收入是影響消費(fèi)者購(gòu)買能力的重要因素，也成為了影響銅陵市商品房?jī)r(jià)格的較為重要的指標(biāo)。

　　3、從供需層面來(lái)看，銅陵市商品房銷售面積的多少，不僅影響著市民的市場(chǎng)購(gòu)買空間，也在一定程度上成為影響商品房?jī)r(jià)格的指標(biāo)之一。

　　4、隨著銅陵市的穩(wěn)步發(fā)展，其人口數(shù)量和規(guī)模也在不斷優(yōu)化。而人口流動(dòng)帶來(lái)的人口數(shù)量的變化不僅影響著銅陵市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是影響著其商品房的銷售情況和價(jià)格。其中，適齡兒童上學(xué)的數(shù)量亦是人口數(shù)量這一影響因素的指標(biāo)之一。

　　5、銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額的穩(wěn)步上升，不僅體現(xiàn)了銅陵市綜合實(shí)力的提升，也體現(xiàn)了其在房地產(chǎn)行業(yè)的投入與建設(shè)。房地產(chǎn)行業(yè)與民生息息相關(guān)，其開發(fā)投資額也勢(shì)必會(huì)影響到商品房的供給與建設(shè)，從而影響其價(jià)格。

　　從一般因素來(lái)考慮，銅陵市的地區(qū)生產(chǎn)總值和人均GDP是影響其商品房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，而全市人口數(shù)量和社會(huì)銷售品零售總額則為社會(huì)因素。其次，從區(qū)域因素來(lái)考慮，銅陵市的地區(qū)發(fā)展環(huán)境和人口流入規(guī)模成為制約其商品房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)因素，而由區(qū)域影響的銅陵市房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房銷售面積則成為發(fā)展因素。最后，從個(gè)別因素來(lái)考慮，銅陵市出臺(tái)的買房政策和適齡兒童上學(xué)數(shù)量成為了決策因素，商品房自身具備的設(shè)計(jì)和居住優(yōu)勢(shì)則成為了客觀因素。

　　五、結(jié)論及建議

　　(一)結(jié)論。

　　本文采用灰色關(guān)聯(lián)度分析，將影響銅陵市商品房?jī)r(jià)格的五個(gè)重要因素依次進(jìn)行排序，得出了較為客觀的結(jié)論。從整體上來(lái)看，銅陵市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及市民生活水平成為制約市民消費(fèi)能力和商品房?jī)r(jià)格的重要因素。當(dāng)然，影響銅陵市房地產(chǎn)價(jià)格的因素遠(yuǎn)不止于此，這也是本文存在不足之處之一：選取的五個(gè)影響因素并不能高度概括影響銅陵市商品房?jī)r(jià)格的全部因素。然而，在不確定性更大的未來(lái)，影響銅陵市商品房?jī)r(jià)格因素涉及的層面將更廣闊，也更需要我們?nèi)ド钗鲅芯坎⒔o出解決方案。

　　(二)建議

　　1、堅(jiān)決抵制“炒房”，全面建設(shè)房地產(chǎn)布局。

　　在十九大報(bào)告中，習(xí)近平同志提出要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，房地產(chǎn)行業(yè)與民生息息相關(guān)，是決定一個(gè)地區(qū)發(fā)展繁榮與否的重要因素。基于此，銅陵市政府相關(guān)部門要出臺(tái)更多的針對(duì)性政策，旨在為人民服務(wù)、提高銅陵市市民的滿意度和幸福指數(shù)，致力于建設(shè)“可持續(xù)健康發(fā)展房地產(chǎn)布局”。

　　2、不斷發(fā)展銅陵市經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)水平和收入水平。

　　灰色關(guān)聯(lián)度分析結(jié)果中，銅陵市全市人均GDP和人均可支配收入成為五個(gè)影響因素之中影響程度最大的兩個(gè)指標(biāo)。誠(chéng)然，銅陵市市民的購(gòu)買能力受到收入狀況的限制和制約，而這也會(huì)顯著影響到商品房?jī)r(jià)格。由此，銅陵市應(yīng)該大力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和人們的收入水平。

　　3、合理控制銅陵市人口結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定商品房?jī)r(jià)格。

　　不同年齡結(jié)構(gòu)的銅陵市市民，對(duì)商品房的需求程度是顯著不同的，而這也會(huì)影響到銅陵市的房地產(chǎn)發(fā)展。因此，優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)不僅有利于銅陵市房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展，還促進(jìn)了全市的全面發(fā)展。此外，銅陵市應(yīng)致力于穩(wěn)定商品房的價(jià)格以保障民生，完善市場(chǎng)體系以促進(jìn)全市房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

　　4、發(fā)展銅陵市民生地產(chǎn)，增進(jìn)民生福祉。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與民生息息相關(guān)，因此銅陵市需要投入更多的資金和精力，致力于構(gòu)建“可持續(xù)發(fā)展”的房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)。銅陵市還應(yīng)該關(guān)注民生地產(chǎn)的發(fā)展、努力增進(jìn)民生福祉，將提高廣大市民的生活滿意度和幸福感作為最終的宗旨。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]錢隼馳，仇蕾灰色關(guān)聯(lián)分析中分辨系數(shù)取值的定量研究[J]統(tǒng)計(jì)與決策, 2019.35(10).

　　[2]楊慧,李超中國(guó)城市房?jī)r(jià)影響因素及貢獻(xiàn)度研究------于R?的相對(duì)重要性分解[J]經(jīng)濟(jì)問題探索, 2019(11).

　　[3]梁云芳,高鐵梅,賀書平.房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J]中國(guó)社會(huì)科學(xué), 2006(03).

　　《銅陵市房?jī)r(jià)影響因素分析》來(lái)源：《合作經(jīng)濟(jì)與科技》，作者：余彬,盛佳豪