房產(chǎn)測(cè)量是測(cè)繪工作的重要組成部分，房產(chǎn)測(cè)量對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要意義，本文主要探討房產(chǎn)測(cè)量的問(wèn)題及對(duì)策。

　　《地產(chǎn)線》雜志創(chuàng)刊于2013年12月，由福建省廣播影視集團(tuán)主辦，是一本地產(chǎn)設(shè)計(jì)類的高端雜志，從創(chuàng)刊開(kāi)始就以“記錄發(fā)展 解讀價(jià)值”為宗旨，全方位、多角度的展示地產(chǎn)項(xiàng)目的成長(zhǎng)過(guò)程，并整合業(yè)內(nèi)其它的媒體資源，為開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)公司、策劃公司提供全面的品牌咨詢和推廣服務(wù)。

　　隨著住房制度的進(jìn)一步改革與完善，隨著近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)走高，房產(chǎn)測(cè)量日益受到廣大的業(yè)主的重視。房產(chǎn)測(cè)量是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。而房屋測(cè)繪是整個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪中一個(gè)非常重要的組成部分，其測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到當(dāng)事人的切身利益，它關(guān)注的是民生問(wèn)題。因此探討房產(chǎn)測(cè)量中的相關(guān)問(wèn)題具有十分重要的意義。本文首先對(duì)房產(chǎn)測(cè)量進(jìn)行了概述，然后分析了房產(chǎn)測(cè)量的意義，并對(duì)目前房產(chǎn)測(cè)量中存在的問(wèn)題進(jìn)行了歸納，最后重點(diǎn)探討了改善我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量的措施。

　　一、房產(chǎn)測(cè)量概述

　　房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物和構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的主要部分，具有不動(dòng)產(chǎn)的一切特征。它不僅是人類最重要的物質(zhì)財(cái)富之一，也是任何社會(huì)的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對(duì)象之一。

　　是地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的總稱。它的基本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查驗(yàn)收等。它在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等。

　　房產(chǎn)測(cè)量與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)量不但具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性，而且具有很強(qiáng)的法律性，其測(cè)繪成果的真實(shí)性、可靠性直接牽涉到每個(gè)地籍、房產(chǎn)主的經(jīng)濟(jì)利益。

　　二、房產(chǎn)測(cè)量的意義

　　房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式，在當(dāng)前有著重要的意義。具體說(shuō)來(lái)，有幾下幾點(diǎn)：

　　(一)房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)

　　房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力，處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購(gòu)房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過(guò)程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。

　　(二)房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)

　　房產(chǎn)測(cè)量按照國(guó)家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過(guò)對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬?zèng)r的專業(yè)測(cè)量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開(kāi)發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。

　　(三)房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段

　　當(dāng)前由于商品房?jī)r(jià)格居高不下，部分開(kāi)發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意，推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。

　　三、目前房產(chǎn)測(cè)量中存在的問(wèn)題

　　(一)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)展不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位

　　盡管房產(chǎn)測(cè)繪作為一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場(chǎng)，實(shí)行政企分開(kāi)、納入競(jìng)爭(zhēng)和監(jiān)督機(jī)制，但由于房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)發(fā)育不完善，存在一些不公平競(jìng)爭(zhēng)甚至違法亂紀(jì)行為，擾亂了市場(chǎng)秩序。目前，有關(guān)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)管體制以及相關(guān)法律法規(guī)還未完善，測(cè)繪行政管理部門對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對(duì)測(cè)繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗(yàn)不到位，不利于保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

　　(二)房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)有待規(guī)范

　　1、開(kāi)發(fā)商在計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上加大面積出售

　　有些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在出售商品房時(shí)，為了自身利益，在應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積上不按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，任意多加共有建筑面積;還有的開(kāi)發(fā)商由于概念不清或有意損害消費(fèi)者，多算或重復(fù)計(jì)算面積，造成銷售面積和實(shí)際面積不符。

　　2、期房建成后與建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積相差很大

　　期房預(yù)售時(shí)，商品房尚未建成，開(kāi)發(fā)商依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙自行計(jì)算房屋面積，并自行決定公用面積的分?jǐn)�。在施工建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、尺寸進(jìn)行局部變更，造成竣工商品房面積與預(yù)售時(shí)面積不一致。

　　3、計(jì)算錯(cuò)誤，特別是計(jì)算共有面積分?jǐn)倳r(shí)出現(xiàn)錯(cuò)誤

　　商品房面積的測(cè)量需要以一個(gè)項(xiàng)目或一幢樓為單位進(jìn)行，并需計(jì)算該項(xiàng)目或樓房公用面積的分?jǐn)傁禂?shù)。該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學(xué)合理，也影響商品房面積的大小。在實(shí)踐中，有些開(kāi)發(fā)商以單元為單位按戶平均分?jǐn)?還有些開(kāi)發(fā)商將層高小于2. 2 米的房屋面積也計(jì)入室內(nèi)建筑面積，使銷售面積大于實(shí)際面積。還有一種情況由于計(jì)算錯(cuò)誤使銷售面積小于實(shí)際面積，這種情況主要是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把應(yīng)分?jǐn)偟姆忾]通廊、公共外墻等項(xiàng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e中，使開(kāi)發(fā)商自己蒙受了損失。

　　(三)從業(yè)人員素質(zhì)有待提高

　　房產(chǎn)測(cè)量人員應(yīng)為熟諳法律、建筑、測(cè)繪技術(shù)等多方面知識(shí)的高素質(zhì)專業(yè)測(cè)量人才。但目前在一些二線城市和很多縣一級(jí)房產(chǎn)測(cè)繪部門，從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測(cè)繪工作水平較低。

　　四、改善我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量的措施

　　(一)運(yùn)用測(cè)繪新技術(shù)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量，提高測(cè)量準(zhǔn)確性

　　房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)主要有：

　　1、房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

　　數(shù)字化測(cè)圖是采用一定的方法采集有關(guān)的信息，通過(guò)計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)處理，再經(jīng)過(guò)圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀或其它輸出設(shè)備，繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測(cè)量、地籍測(cè)量中得到了廣泛的應(yīng)用，數(shù)字化測(cè)圖具有成圖質(zhì)量高、速度快、勞動(dòng)強(qiáng)度低、圖載信息多等特點(diǎn)。因此，數(shù)字化測(cè)圖是房產(chǎn)圖成圖的一個(gè)主要發(fā)展方向。

　　2、運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算

　　房屋銷售面積計(jì)算比較復(fù)雜，一般來(lái)說(shuō)房產(chǎn)面積測(cè)算可分為房屋面積測(cè)算和用地面積測(cè)算。其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算，用地面積測(cè)算是指以秋為單位的封閉地塊面積測(cè)算。在商品房銷售過(guò)程，房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛時(shí)有發(fā)生。因此，一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測(cè)量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式就顯得尤為重要。運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算具有巨大的進(jìn)步意義。

　　3、GPS技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)量中的應(yīng)用

　　GPS技術(shù)是當(dāng)前快速發(fā)展的數(shù)字定位測(cè)量技術(shù)，GPS技術(shù)因其卓有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)以GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。從而有利于測(cè)繪的精確化和準(zhǔn)確化。

　　(二)提高房屋預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性

　　1、預(yù)測(cè)圖紙資料的檢查

　　設(shè)計(jì)圖紙是建筑面積預(yù)測(cè)的必須的首要資料，其圖紙是否準(zhǔn)確直接影響到建筑面積預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，應(yīng)該檢查預(yù)測(cè)圖紙資料是否蓋有設(shè)計(jì)單位的圖章的全套設(shè)計(jì)施工藍(lán)圖。一套完整的建筑施工圖應(yīng)包括規(guī)劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖、樓梯及陽(yáng)臺(tái)詳圖等，若圖紙附有建筑設(shè)計(jì)CAD 光盤更好;檢查建筑平面圖上套型、尺寸標(biāo)注是否清楚，若套型、尺寸不清，無(wú)法進(jìn)行平面圖的繪制;檢查設(shè)計(jì)單位提供的對(duì)圖紙上如水池、水泵房、發(fā)電機(jī)房、配電室、制冷機(jī)房、消防控制室等公用配套設(shè)施部位功能使用說(shuō)明是否清楚，以便確定此公用配套設(shè)施建筑面積是否能進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　2、尺寸數(shù)據(jù)的采集

　　在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸，結(jié)構(gòu)外墻尺寸，凈尺寸等，這些情況與我們所需的計(jì)算套內(nèi)面積的墻體中心尺寸，計(jì)算房屋建筑面積的墻外邊沿尺寸，需要經(jīng)過(guò)換算，所以，在作業(yè)時(shí)，要看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸;在使用面積預(yù)測(cè)換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮到房屋竣工后實(shí)際狀況。

　　3、成果資料的檢查、整理、歸檔

　　商品房預(yù)測(cè)成果資料經(jīng)過(guò)整理，書寫技術(shù)說(shuō)明報(bào)告，經(jīng)過(guò)檢查驗(yàn)收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里檢查，主要是指作業(yè)小組測(cè)繪員互相檢查和測(cè)繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員。重點(diǎn)檢查：預(yù)測(cè)算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致;設(shè)計(jì)圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類別是否合理;房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)的采集，有沒(méi)有錯(cuò)誤;面積的計(jì)算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆?jì)算是否符合規(guī)范規(guī)定;幢號(hào)、室號(hào)編寫是否符合房產(chǎn)發(fā)證要求;委托人名稱、房屋坐落地址、層數(shù)、結(jié)構(gòu)等房產(chǎn)要素注記有無(wú)遺漏差錯(cuò)等。

　　(三)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測(cè)繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)

　　一名合格的房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測(cè)量的專業(yè)知識(shí)和相關(guān)的房地產(chǎn)知識(shí)，還要具備高度的責(zé)任心，嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)量工作。對(duì)于測(cè)繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測(cè)量各項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì);加強(qiáng)數(shù)字技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測(cè)繪的科技含量。

　　(四)建立房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，加強(qiáng)交流與合作

　　測(cè)繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測(cè)繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則，建立房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺(tái)，形成統(tǒng)一的運(yùn)作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，達(dá)到收派件、勘測(cè)、繪圖、檢核、收費(fèi)、發(fā)證、歸檔全過(guò)程的自動(dòng)化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動(dòng)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步;既規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為，又能確立房產(chǎn)測(cè)繪成果的權(quán)威性，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

　　結(jié)語(yǔ)

　　綜上，房產(chǎn)測(cè)量是涉及到民生的大事，稍有不當(dāng)，勢(shì)必影響到房產(chǎn)測(cè)繪部門的聲譽(yù)，甚至產(chǎn)生法律上的糾紛，因此，在制定房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范時(shí)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)把握，保證測(cè)量精度留有余地，測(cè)量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時(shí)留有漏洞。

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