摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在最近一年出現(xiàn)了回調(diào)，據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計，2014年10月與上月相比，70個大中城市中，出現(xiàn)價格下降的城市有69個，持平的有1個，沒有出現(xiàn)上漲的城市;環(huán)比價格變動中，價格最大降幅為1.6%。在市場不景氣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要做好成本的控制，保證企業(yè)的利潤。

　　關(guān)鍵詞：表論文,房地產(chǎn),成本控制,建議

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，存在著資金占用量大與高成本的雙重特征。房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅費等。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了回調(diào)，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本卻持續(xù)增加，如土地成本、人力成本、資金成本等，一直在持續(xù)高位，甚至某些項目如政府費用等方面卻不斷增加。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，經(jīng)營壓力十分巨大。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要對成本進行控制，保證在價格下滑的情況下，利潤不會受到太大的影響，以維持企業(yè)的正常經(jīng)營與穩(wěn)健發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要步驟

　　(一)重視成本控制

　　在近三年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷，高價格、高利潤的時代逐漸遠去，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展以后，逐漸趨于平穩(wěn)，因此，控成本，練內(nèi)功，成了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的不二選擇。過去房地產(chǎn)企業(yè)把主要的精力放在拿地、銷售方面，由于市場需求旺盛，預(yù)售的商品房很快被搶購一空，這中間存在著巨大的利潤，增值率超過100%，房地產(chǎn)企業(yè)也就不太注意成本的控制。但是隨著市場不再如過去那般繁榮，商品房價格出現(xiàn)回落后，成本卻在持續(xù)增長，企業(yè)的利潤也就逐漸降低，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本的控制，盡可能的降低開發(fā)中的不必要支出。企業(yè)的管理層要加大對成本控制的重視，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的成本控制氛圍。

　　(二)編制成本計劃

　　對于房地產(chǎn)成本的控制，需要有詳細(xì)的成本計劃。首先，要做好房地產(chǎn)開發(fā)項目成本預(yù)測，制定科學(xué)的目標(biāo)成本。這是成本控制計劃的重要環(huán)節(jié)，也是成本控制的前提。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其涉及的成本也較高，需要對項目的成本進行合理、準(zhǔn)確預(yù)測，成本及相關(guān)費用包括土地成本、開發(fā)成本、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、應(yīng)交稅費等，其中的土地成本和開發(fā)成本占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要部分。除了對房地產(chǎn)開發(fā)項目做好成本預(yù)測外，還要充分考慮企業(yè)外部的影響因素，如外部的政策風(fēng)險、利率風(fēng)險等，這些都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的成本。通過對這些影響因素的分析，盡量避免失誤決策，以及由此導(dǎo)致的成本增加。其次，依據(jù)現(xiàn)有的預(yù)測做好房地產(chǎn)企業(yè)的綜合計劃。在房地產(chǎn)成本控制方面，是指通過綜合分析、考慮，制訂最佳的計劃，然后制訂成本計劃書，依據(jù)項目成本計劃書，明確各個部門的成本控制目標(biāo)，把成本控制細(xì)化，通過這一方法把成本控制在合理的范圍之內(nèi)。按房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期，通過對成本制定的計劃、跟蹤以及控制來實現(xiàn)對開發(fā)成本的動態(tài)控制。

　　(三)注重過程控制

　　制定出可行的成本控制計劃以后，執(zhí)行是重要環(huán)節(jié)，對于項目的開發(fā)，即使有很好的成本控制計劃，得不到很好的實施，也無法發(fā)揮其應(yīng)有的效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要有明確的成本控制執(zhí)行制度，然后依據(jù)這一制度，嚴(yán)格執(zhí)行。在執(zhí)行過程中就需要有相應(yīng)的部門進行過程控制，一旦在成本執(zhí)行中出現(xiàn)較大的偏差，由相應(yīng)的部門及時進行修正，促進成本控制在預(yù)計的方向上。具體的控制環(huán)節(jié)包括土地的取得、項目開發(fā)、工程驗收以及后期的管理，此外，還有涉及到相關(guān)的融資、銷售等。這些都是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的組成部分，每一個部分一旦出現(xiàn)偏差，整體的成本極難以控制到位。因此，在過程控制中，需要對每一個步驟都做到位，避免因為其中的一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差影響到整個開發(fā)項目的執(zhí)行。

　　(四)加強監(jiān)督管理

　　房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)對有相應(yīng)的部門來負(fù)責(zé)企業(yè)的成本管理，在實際執(zhí)行中對項目的成本執(zhí)行情況進行監(jiān)督，在一定程度上降低成本控制不到位的情形。房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)督不能僅僅靠內(nèi)部審計機構(gòu)來進行，需要企業(yè)所有員工的參與，在實際工作應(yīng)由成本造價部門作為主責(zé)部門，內(nèi)部審計、財務(wù)部等作為監(jiān)督部門，以充分落實成本控制制度，降低操作失誤，盡量防止無效成本。一旦成本控制中出現(xiàn)較大的異常，或者與目標(biāo)成本產(chǎn)生了較大差異，相關(guān)人員應(yīng)及時報告相關(guān)管理部門，以便及早進行檢查，盡可能降低相關(guān)事項造成的損失。對于成本控制到位、嚴(yán)格按照預(yù)定計劃執(zhí)行的部門，給予一定的獎勵，通過這一措施調(diào)動企業(yè)全部工作人員的積極性，降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。

　　二、降低房地產(chǎn)開發(fā)成本主要途徑

　　(一)拓展融資渠道，降低資金成本

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于資金需要量大，開發(fā)項目通過需要融資解決資金需求，目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道還是銀行貸款。而中國的銀行貸款利率相對存款利率，要高出許多，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本較高。由于融資渠道相對單一，尤其是在目前銀行貸款額度收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極拓寬融資渠道，增加融資途徑，降低企業(yè)資金成本，同時要合理配置短期和長期貸款的比例。2014年11月21日，央行突然宣布降息，1年期的貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;5年期以上貸款基準(zhǔn)利率由6.55%下調(diào)至6.15%。這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一大利好，降低貸款利息率，也就是降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。由于央行突然的降息，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本降低的同時，也要考慮貸款期限的問題，降低貸款利息以后，短期貸款和長期貸款的比例要適當(dāng)?shù)倪M行調(diào)整。在特殊情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過流動資金貸款的模式解決短期資金需求，但此時貸款還款壓力較大;反之，長期貸款利率較高、還款期限長，但對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣開發(fā)周期相對較長的企業(yè)來說，還款壓力相對降低。根據(jù)經(jīng)濟形勢，很多專家學(xué)者預(yù)計，利率在以后還有下降的可能，因此，可以根據(jù)企業(yè)的自身情況，對企業(yè)的長期貸款和短期貸款進行合理配置。 　　除了貸款之外，符合條件的、信用級別較高的企業(yè)可以考慮發(fā)行企業(yè)債券進行融資。通常高信用的企業(yè)所發(fā)行的債券成本較低，如萬科、華潤等知名企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券能夠降低融資的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，提高自身素質(zhì)，完善內(nèi)部管理機制，加強信用制度建設(shè)，也是拓展融資渠道的舉措之一。

　　(二)合理進行納稅籌劃，降低企業(yè)稅負(fù)

　　房地產(chǎn)需要繳納的稅收種類較多，主要的稅收有土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅等，此外還包括房產(chǎn)稅、城建稅、教育費附加、土地使用稅等。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的調(diào)研報告，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)中，除了土地成本占直接成本的比例最高達58.2%之外，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅費也較高，并且呈增加的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)稅收占總開發(fā)成本的比重達到26.06%，充分說明稅收在房地產(chǎn)企業(yè)成本中的比例很高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理的進行納稅籌劃，在合法合規(guī)的情況下，減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

　　房地產(chǎn)納稅籌劃主要是從土地增值稅、企業(yè)所得稅和營業(yè)稅三個方面進行。首要的是對土地增值稅進行籌劃，一方面是考慮合理規(guī)劃開發(fā)成本，例如在財務(wù)費用的計算中，可以考慮將合法的利息支出，與土地成本及開發(fā)成本之和的5%相比較，選擇其中金額較大的進行財務(wù)費用的扣除，從而增加企業(yè)的開發(fā)成本，降低相應(yīng)的稅收計算基數(shù)。另一方面是在分期方面綜合考慮增值率不同的業(yè)態(tài)，盡量將增值率高和增值率低的業(yè)態(tài)配置在一起，降低分期增值率，使土地增值稅負(fù)優(yōu)化。

　　(三)提高工作效率，降低時間成本

　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，企業(yè)可以通過對開發(fā)時間的合理規(guī)劃，提高項目開發(fā)的效率，縮短項目持續(xù)周期，從而減少企業(yè)項目所占用的資金使用時間，降低時間成本與管理成本。開發(fā)企業(yè)要制定合理的開發(fā)周期，編制合理的開發(fā)進度，對乙方進度嚴(yán)格考核，不僅可以減少人員薪酬的支持金額，還可以減少資金占用的成本。提高工作效率的方法較多，筆者在這里不做過多的闡述。需要強調(diào)的一點就是時間成本，房地產(chǎn)企業(yè)要重視這一成本，雖然是隱形的成本，但降低這方面的成本，將明顯的增加企業(yè)的經(jīng)濟利益。

　　結(jié)束語

　　在當(dāng)前的經(jīng)濟形勢與政策形勢下，房地產(chǎn)市場的降溫是無法避免的，與其期望市場再次火爆，不如做好企業(yè)的成本控制，適度壓縮開發(fā)規(guī)模，提高項目的品質(zhì)，降低開發(fā)成本。在市場低迷的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)依然有可能保持穩(wěn)定的經(jīng)營，這需要企業(yè)結(jié)合自身的實際情況，合理規(guī)劃、控制成本，增加企業(yè)的效益。

　　參考文獻：

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