2014年初，中國大量三四線城市房價下滑信息充斥著整個房地產市場，很多人堅定認為三四線城市房價會進一步下降。2014年3月，浙江興潤置業投資有限公司宣布破產，從而引發了國內對房企、商業銀行甚至是整個國家經濟的擔憂。

　　[提要] 近幾年，中國房價問題是很多機構、社會學者及平常百姓談論的熱點問題，房價升或降也成為眾多機構、經濟學者、房企老板等主體每年必測內容。不管大家的眾說紛紜，中國的房價幾年來也基本只升不降。2014年，三四線城市房價出現了轉折，從而拖累了中小房地產企業。本文從中小房地產企業破產分析其經濟效應。

　　關鍵詞：房地產論文發表,房價,房企,商業銀行,經濟

　　一、浙江興潤置業事件概述

　　2014年3月，浙江興潤置業投資有限公司宣布破產。浙江興潤置業前身為奉化市城鎮建設開發公司，1987年成立，于2005年更名為浙江興潤置業，并獲得國家房地產壹級資質。1998年以來，該公司相繼開發了十多個樓盤，為當地最大房企，可以說興潤置業是一個典型的三四線城市的房地產公司。在輝煌時期，該公司營業收入高達25億元。近幾年，國內政府大力打壓房地產市場，三四線城市房價出現較大跌幅，如興潤置業2010年1月11日拍下桃源府邸項目所在地塊，樓面價是7，853元/平方米。而世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地塊，樓面價只有 3，204元/平方米，跌幅達59.2%。如果按照自身拿地價格銷售房屋，很難吸引消費者;如果緊隨市場價格，又很難收回成本。2014年3月，浙江興潤置業最終由于資金鏈斷裂，宣布破產，負債總額高達35億元，其資產總額約為27～30億元，負債額約為5～7億元。其中，24億元資金來源于商業銀行貸款，共有19家商業銀行涉及此案，貸款額度最大的是中國建設銀行，約12億元資金。

　　二、中小房地產企業危機

　　浙江興潤置業房地產企業代表著中國三四線城市的中小房地產企業的生存狀況。據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。與此同時，房企的市場集中度逐漸加強。《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，較上年全年增加了2.45個百分點;銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額從上年的 9.10%上升至9.85%。除此之外，近些年中國三四線城市房價大幅上漲，很多房地產企業預期房價會進一步上升，寧愿高價拿地建房。但十八大后中國政府調控房地產的政策較為緊密，由于一二線城市的房屋需求仍然很大，其房價還在上升，但是三四線城市房屋需求有限，國家房地產政策的出臺，抑制了三四線城市的房價過快上漲，曾經高價地皮正在建設中，還沒完工就開始遭遇降價貶值的風險，甚至很多三四線城市房價下跌40%，已完工的房屋價格竟低于地皮價格，成本很難收回。三四線城市房價正在逐步下降，未來下降預期更為強烈，眾多投機資金快速撤離三四線城市，引發中國眾多鬼城相繼出現，如鄂爾多斯、唐山。

　　三、房企破產的經濟效應分析

　　面對目前的個別三四線房地產企業破產，我們不難預測隨著國家對房價的調控，未來可能會出現更多的房地產企業破產倒閉，其對社會帶來的影響分析如下：

　　1、對商業銀行的沖擊。中國很長一段時間，房價快速上升，房地產企業利潤高漲，整個行業利潤率較高，加上未來房價上漲預期，房企利潤空間持續看好，在這樣的情況下，房企成了商業銀行最大客戶，和房地產開發有關的貸款占到商業銀行所有貸款的大部分。銀監會的數據顯示，截至2013年末，有20家銀行涉及房地產類貸款達20.9萬億元，約占2013年末銀行業貸款余額的33%。2013年9月末，20家主要銀行房地產貸款及以房地產為抵押的貸款占各項貸款比重高達37.9%。所以，社會有種說法是，商業銀行被房地產企業綁架。正是因為商業銀行貸款中與房地產相關的貸款比重較高，依賴較強，一旦房企由于房價下跌破產，銀行會直接遭受牽連，帶來不良資產增加，資金回收緩慢甚至無法回收。如，浙江的興潤置業破產后，涉及19家商業銀行的24億元貸款會在不同程度上遭受損失，給商業銀行帶來經營風險。

　　2、對房地產相關行業的沖擊。三四線城市房價的下跌，壓縮了房地產企業的利潤空間，甚至觸碰了房地產企業的成本線，房地產市場有價無市或者無價無市導致房企資金無法按期回收，資金鏈斷裂導致其上下游相關行業的相關款項資金也無法正常收回。同時，未來開工建設的房產數量減少，房地產相關行業的產品需求下降，企業利潤下滑，從2014年前兩月數據看，中國房地產增速放緩，1～2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達27.4%。國家住建部數據顯示：房地產業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少衛生潔具需求2萬套。再加上正建或已經完工的房地產相關費用不能按期回收，導致房地產上下游行業也面臨資金困境。

　　3、對一二線城市房地產的沖擊。隨著三四線城市房價的下跌，一二線城市房價下跌預期更為強烈，越來越多的資金會選擇觀望等待。在經歷了19 個月的連續上漲后，全國重點城市房價漲幅出現大幅回落。2014年1月1日，據相關數據顯示，去年12月中國城市住房(一手房)價格為1，088.9點，較上月上升5.6點，環比上漲0.37%，漲幅較上月縮小了0.40個百分點。一二線城市房價上漲速度減緩甚至停滯，房企資金回籠過慢，或者最終資金鏈斷裂破產。中小型房產公司的破產倒閉終會牽連到大型房產公司。

　　4、房地產企業、商業銀行及房地產相關行業相互惡性影響。房地產企業破產倒閉，促使銀行不良貸款和經營風險增加。商業銀行為控制風險，謹慎、看緊對房企的貸款，加劇房企的資金周轉，從而進一步加大其破產風險。同時，由于房企破產，影響相關行業業績，加劇其生存的空間，也使得商業銀行同樣對相關行業惜貸。最終導致整個產業鏈資金緊張，拖累地方經濟。2013年，房地產業已成為中國經濟增長的支柱，占GDP的16%，固定資產投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產急劇放緩，很難找到替代方式支持經濟增長。

　　通過以上分析不難看出，現今的中小房地產企業正在夾縫中生存，自身籌集資金困難，資金回籠較慢，宏觀經濟形勢又不利于其發展，所以破產風險在2014年急劇上升，從而引發整個國家經濟風險發生概率增大。

　　主要參考文獻：

　　[1]2013年統計年鑒.

　　[2]中國行業網.2014年房地產或將拖累經濟增長.2014.