摘要:當(dāng)前由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策不斷收緊，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)面臨著巨大的壓力，利潤空間將大幅度下降，因此，怎樣利用科學(xué)的管理辦法控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本成為現(xiàn)如今的一個重要的課題。本文以目標(biāo)成本管理體系為依據(jù)，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制管理進(jìn)行的討論，并提出一些新的建議。

　　關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)論文發(fā)表,房地產(chǎn)開發(fā),項(xiàng)目,目標(biāo)成本,控制管理

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)理論

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目流程

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程包括：一是前期考察階段，對選擇的地段進(jìn)行調(diào)查，通過大量的信息來判斷是否具備投資機(jī)會，并且對投資項(xiàng)目的技術(shù)進(jìn)行綜合評價，看是否存在可行性，這是關(guān)鍵性的第一步。二是規(guī)劃設(shè)計階段，包括對建筑的整體布局、造型設(shè)計、功能結(jié)構(gòu)等方面提出設(shè)計要求，確定方案之后，進(jìn)行圖紙設(shè)計、使用設(shè)備、材料列表、工程概算等方面的初步安排，最后進(jìn)一步布置項(xiàng)目的詳細(xì)設(shè)計，并繪制詳細(xì)的建筑安裝圖以及文字說明。三是進(jìn)行項(xiàng)目的招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定承包商之后，還可以選擇監(jiān)理單位對工程進(jìn)行監(jiān)督。四是施工階段，項(xiàng)目建設(shè)單位領(lǐng)取開工證開始進(jìn)行項(xiàng)目施工，開發(fā)商對施工項(xiàng)目不直接參與，而是通過監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)督控制，但是房地產(chǎn)開發(fā)商最終享有對監(jiān)理單位的管理權(quán)。五是銷售工作。房地產(chǎn)的營銷方式比較靈活多樣，包括傳統(tǒng)銷售、利用媒體銷售、網(wǎng)絡(luò)銷售、參加房產(chǎn)會銷售等，當(dāng)然，在銷售之前，要通過相關(guān)主管部門的批準(zhǔn)。六是竣工交付階段，房產(chǎn)開發(fā)商以及涉及到的所有相關(guān)單位對項(xiàng)目進(jìn)行全面竣工檢驗(yàn)工作，并到相關(guān)部門取得合格證明手續(xù)。七是物業(yè)管理階段。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的現(xiàn)狀

　　當(dāng)前形勢下，我國房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭激烈，所以對項(xiàng)目的成本管理提出更高的要求。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走過了20多年的發(fā)展歷程，在建立企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制體系方面已經(jīng)具備一定的經(jīng)驗(yàn)，但對于不同開發(fā)商來說，同樣操作一個項(xiàng)目，成本控制的程度卻有很大差異，很明顯，目前我國房產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的成本管理還存在一定的壓縮空間，且成本控制體系尚未完善。

　　目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制存在的問題包括：一是招標(biāo)單位迫于價格競爭壓力，而采取壓低報價，導(dǎo)致報價嚴(yán)重偏離實(shí)際情況，又因利益驅(qū)動不顧工程質(zhì)量而選擇次等材料進(jìn)行施工建設(shè)，長此以往，則出現(xiàn)巨大的安全隱患。二是一些開發(fā)商制定了合理的規(guī)劃，但是，在工程施工后，超支現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，成本至高不下，因房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，且受到各種因素的影響而導(dǎo)致成本難以控制。三是沒有從全局考慮控制成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本控制并非只是在施工階段，而更要抓住前期設(shè)計決策階段的控制。四是利用計算機(jī)技術(shù)落后于國外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個過程的成本管理需要一個技術(shù)手段來支持。

　　二、目標(biāo)成本管理的相關(guān)概念

　　(一)目標(biāo)成本管理的涵義

　　目標(biāo)成本管理是指生產(chǎn)或設(shè)計某項(xiàng)產(chǎn)品，為了達(dá)到最終的目標(biāo)利益所能接受的最大成本，目標(biāo)成本管理是進(jìn)行全過程的成本控制，并將成本管理貫穿到生產(chǎn)過程中。

　　(二)目標(biāo)成本管理的流程

　　1、確定目標(biāo)成本

　　目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品的戰(zhàn)略規(guī)劃、長期的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)自身的生產(chǎn)條件和技術(shù)水平以及當(dāng)前的市場情況等一系列參數(shù)來確定的。

　　2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本

　　目標(biāo)成本確定以后，就開始計劃怎樣來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，這是最關(guān)鍵的控制階段。就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，受很多因素的影響，企業(yè)要想完成目標(biāo)成本，需要經(jīng)過不斷的調(diào)整和戰(zhàn)略規(guī)劃，值得注意的是，調(diào)整的幅度較小。因?yàn)槿绻�利潤��，成本就會增加，造成成本的過度浪費(fèi)，如果利潤定位過高，目標(biāo)成本就會壓低，造成任務(wù)目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)甚至?xí)�發(fā)生偷工減料的現(xiàn)象。

　　三、基于目標(biāo)成本視角下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制的設(shè)計

　　(一)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理方法中，運(yùn)用最廣泛的是偏差分析法，它是指在項(xiàng)目前期設(shè)定一個成本目標(biāo)，而后在實(shí)施過程中規(guī)定一些檢查點(diǎn)，通過對檢查點(diǎn)的實(shí)際成本值和計劃成本值相比較，來衡量項(xiàng)目施工過程中成本的控制程度。這種成本管理方法對成本控制的作用有限，雖然能在檢查點(diǎn)得知費(fèi)用的收支情況，但是不能得出其他相關(guān)的結(jié)論。比如項(xiàng)目投資增加后的成本會不會引起成本繼續(xù)上升，工程進(jìn)度與成本超值是否存在關(guān)系，還有如果不采取補(bǔ)救辦法，到項(xiàng)目完成后，成本會不會超支�；�于上述考慮，就非常有必要采取一種更為有效的成本控制方法了。

　　掙值法是對項(xiàng)目的進(jìn)展情況和目標(biāo)計劃之間存在的差異進(jìn)行分析，當(dāng)兩者出現(xiàn)差異時，預(yù)測項(xiàng)目成本和施工未來的發(fā)展趨勢。雖然這種方法可以有效地對復(fù)雜的項(xiàng)目進(jìn)行成本控制，但也存在不足之處。掙值法的準(zhǔn)確程度取決于對項(xiàng)目的完成程度的度量，而不是在中間部分進(jìn)行;另外，掙值法要求事先做好規(guī)劃工作，對某些靈活的項(xiàng)目工作，一旦出現(xiàn)突發(fā)問題，事前難以預(yù)料。

　　多級掙值法與目標(biāo)成本的控制相結(jié)合，能有效地避免以上問題的存在。通過對目標(biāo)成本進(jìn)行工作分解，并設(shè)立結(jié)構(gòu)層次，在每個層次上都進(jìn)行成本控制，對項(xiàng)目的完成狀況做趨勢分析，得出更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息。這種辦法可以有效地控制成本，但缺點(diǎn)是工作難度比傳統(tǒng)的掙值法要大。所以，在項(xiàng)目的實(shí)施過程當(dāng)中，要根據(jù)實(shí)際具體項(xiàng)目來選擇成本控制法。

　　(二)基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的設(shè)計

　　當(dāng)前，計算機(jī)管理技術(shù)對我國企業(yè)的管理有著非常重要的作用，大型企業(yè)的工程成本管理過程中數(shù)據(jù)復(fù)雜，計算數(shù)額巨大，絕大多數(shù)大型企業(yè)在項(xiàng)目概預(yù)算時會選擇利用計算機(jī)輔助系統(tǒng)編制報表、工程進(jìn)度控制、合同管理等。雖然針對項(xiàng)目工程的技術(shù)管理手段可以實(shí)現(xiàn)，但是就整個成本管理來說，從前期的方案設(shè)計、投資規(guī)劃直到施工都要始終貫穿，才能使成本管理更為有效。

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