【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中發(fā)揮著重要的地位和作用，隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策實施以來，全國大部分城市的房價卻不跌反漲，本文就基于這種現(xiàn)象對房地產(chǎn)市場交易中的價格形成進行分析。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),交易,價格

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，是保證社會能正常運轉(zhuǎn)的基本載體。隨著國家宏觀經(jīng)濟的調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，相關(guān)的法律法規(guī)不完善，各地又沒有制定一個規(guī)范或標準，出現(xiàn)了各地發(fā)展不均衡的情況，導(dǎo)致一些地區(qū)的商品房與土地供求發(fā)生結(jié)構(gòu)性矛盾，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增長過快，空置商品房積壓較多，住房分配貨幣化進展緩慢，住房公積金、個人貸款業(yè)務(wù)不完善;房產(chǎn)交易市場服務(wù)不健全;房地產(chǎn)交易行為不夠規(guī)范等問題，嚴重影響了國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。2008年以來，國家加強了房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，但是老百姓的收入增長趕不上房價上漲，影響著社會健康和諧發(fā)展。那么，房產(chǎn)交易過程中，為什么會出現(xiàn)如此高的房價，本文就從以下幾個方面分析房地產(chǎn)市場交易價格的形成，旨在幫助消費者理性購房。

　　一、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對價格的影響

　　1、房地產(chǎn)交易價格的形成

　　從理論上分析，房地產(chǎn)價格主要是由房地產(chǎn)開發(fā)成本和開發(fā)商獲取的利潤組成。其中房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)商為了建造一部分商品房而支出的所有費用，主要包括土地、土建、設(shè)備等費用，約占總成本的80%左右，其次是房地產(chǎn)開發(fā)配套及其他消費支出，如水、電、燃氣、公共建筑等配套費用，最后就是管理維護費用。

　　2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對價格的影響

　　房地產(chǎn)行業(yè)覆蓋的范圍較廣，其中最引人注目的就是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交易，可以這樣認為，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易就是開發(fā)商和消費者的博弈過程，消費者付出一定的價格成本得到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和居住權(quán)，對于開發(fā)商來說，出讓產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)可以獲得相應(yīng)的資金補償。在商品交易過程中，人們通過討價還價或信息及交流達到雙方都能夠接受的價格，但是房地產(chǎn)最為特殊商品卻不遵守這一標準，因為房產(chǎn)屬于生活必需品，是滿足人們的居住需要的商品，在房產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)商處于主動地位，他們對房產(chǎn)具有絕對的產(chǎn)權(quán)，形成了壟斷市場，而消費者處于被動地位，只接受開發(fā)商的定價，然而開發(fā)商為了追求利益的最大化，制定的價格往往超出了房屋的實際價值，形成今天高房價的局面。

　　二、供求關(guān)系對房地產(chǎn)價格形成的影響

　　房地產(chǎn)價格的變動趨勢與房地產(chǎn)的供求關(guān)系相當密切，根據(jù)經(jīng)濟學原理可知，當貨幣流通量不變時，供求關(guān)系主要以三種方式影響著房地產(chǎn)市場的價格：①當市場供求關(guān)系平衡時，即房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房產(chǎn)與人們對房子需求量相當時，房產(chǎn)的價格趨于穩(wěn)定和均衡狀態(tài);②當供給大于需求時，開發(fā)商提供的房產(chǎn)超過了社會需求，房產(chǎn)的價格就會下降，這時房屋的市場價格就會偏低，甚至有可能低于實際價值或開發(fā)成本。開發(fā)商因為價格降低獲得的利潤減少，甚至無利可圖，開發(fā)商必然就會減少供給;③當開發(fā)商減少供給后，房地產(chǎn)市場的供給不能滿足消費者的需求，價格就會因為供給減少而增加，房屋越稀少，房價就會越高，但是正是因為這種超過生產(chǎn)價格的出售給開發(fā)商帶來了巨額利潤。目前，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展、人民的生活水平的提高、城鎮(zhèn)化進程的加快等因素的影響，使人們對住房的需求不斷增加，為開發(fā)商制定較高價格來追求巨額利潤奠定了基礎(chǔ)。

　　三、開發(fā)商交易利益最大化與賣方價格的形成

　　在房地產(chǎn)交易市場中，房產(chǎn)信息是公開的，每個開發(fā)商都是價格的接受者，雖然每一個開發(fā)商都希望自身利益最大化，但是他所出售的產(chǎn)品與其他開發(fā)商出售的商品存在競爭關(guān)系，使其只能將價格訂于與其他開發(fā)商相同的水平上，得到的預(yù)期利潤為：預(yù)期利潤=市場決定的賣價-開發(fā)成本。從這個公式中我們可以看出，如果他的開發(fā)成本高于其他賣主，其預(yù)期可實現(xiàn)的利潤就比其他開發(fā)商低;相反，預(yù)期可實現(xiàn)的利潤就高。但是目前房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭的市場，房地產(chǎn)所處的地段、外觀、配套設(shè)施的不同都影響著價格形成，可見既沒有完全的競爭也沒用完全的壟斷;那么，在這樣一個具有壟斷因素的市場中，開發(fā)商指定的價格取決于他的預(yù)期利潤，這個預(yù)期利潤也同時也能夠決定開發(fā)商對總的交易利益所能獲得的份額。

　　(1)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的壟斷程度和供求狀況決定著他們交易獲得的利潤，開發(fā)商在房地產(chǎn)市場中的壟斷程度也就是其提供住房的可代替性程度，這種替代性不僅包括市場中同質(zhì)住房的多少，而且也包括相似產(chǎn)品和雖然不是同一類產(chǎn)品，但是能夠給購買者帶來相同或相似滿足的產(chǎn)品�，F(xiàn)實中任何產(chǎn)品都有無數(shù)的替代品，然而這不是說任何商品都不存在壟斷因素。因為對于特定的購買者來說，在無數(shù)的替代品中，總有一個是能給他帶來最大滿足的。

　　(2)相對市場信息的了解程度是由市場結(jié)構(gòu)所決定的潛在利益得以實現(xiàn)的現(xiàn)實因素。壟斷程度只是開發(fā)商能夠制定比較高價格的前提，只有在掌握相關(guān)信息的基礎(chǔ)上，這種潛力才能變?yōu)楝F(xiàn)實能力，這種有效信息包括對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、價格和購買者的收入水平、偏好等的了解。不同的開發(fā)商占有的信息和對信息處置能力不同，那么每個開發(fā)商對其生產(chǎn)的產(chǎn)品定價也就不一樣，可以對不同的購買者進行價格歧視，以獲得最大利益。

　　四、購買者交易利益最大化與產(chǎn)權(quán)定價

　　消費者寄希望于利用一個最低的價格獲得最大的預(yù)期利益，能夠利用這樣一個價格達成交易主要由以下兩個因素決定：

　　1、消費者心理承受價格

　　住房消費者購買房產(chǎn)主要是為了滿足居住或投資需求，這個效用大小所對應(yīng)的貨幣量就是消費者為了獲得商品所能給付的最大值。購房者在消費時會在生理上和心理上表現(xiàn)出主觀感受，不同的購買者會因為自身的收入、價值觀不一樣而對同一產(chǎn)品有不同的價格承受能力。

　　2、博弈過程

　　購買者希望利用最少的價格去完成交易，因此買方價格+效用價格-預(yù)期交易利益。對于購買者來說，開發(fā)商與購買者討價還價的交易博弈，取決于兩方在交易中所處的競爭地位與所擁有的有關(guān)交易客體信息結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)商的專業(yè)性很強，在博弈中處于主動地位，而購買者僅僅擁有對房產(chǎn)屬性信息，明顯處于信息劣勢地位。

　　五、交易利益的實現(xiàn)和價格的形成

　　由于我國土地資源稀少，供給比較緊張，消費者心理預(yù)期的房價都不斷上漲，并且國內(nèi)民眾對房產(chǎn)需求都非常大，形成了供給小于需求的局面，開發(fā)商利用這種優(yōu)勢對房屋的定價都遠遠高于消費者能夠承受的價格，而消費者為了保證自身的利益往往會與開發(fā)商進行討價還價來分割預(yù)期的交易利益，確定成交價格。成交價格一般會處于成本與效用之間。

　　下面簡單舉個例子說明價格形成的方式，一套住房的開發(fā)成本為30萬元，開發(fā)商定價為40萬元，消費者心理接受價格為25萬元，這是交易的最高和最低價，而開發(fā)商和消費者在交易所能承受的價格為33萬元、35萬元，若設(shè)成交價為33萬元，則雙方所得到的收益如下：

　　從上表中可以看出，在房地產(chǎn)交易市場中，雙方為了能夠達到利益最大化將不斷進行博弈，每博弈一次，至少一方會做出讓步，消費者會根據(jù)自身需求調(diào)整心理價格底線，而開發(fā)商會對比購買者的報價觸及自身利益的程度，當達成交易后形成的價格就等于成本價格+賣方實現(xiàn)的交易利益或等于購買者的效用價格+實現(xiàn)的交易利益。

　　六、結(jié)束語

　　房產(chǎn)價格的波動受到國家金融調(diào)控、土地供給、市場供需關(guān)系等諸多因素影響，在房產(chǎn)交易中，購買者應(yīng)該根據(jù)自身的消費能力、消費偏好合理選擇，擺脫在交易市場中的被動地位。

　　【參考文獻】

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