摘要：房地產(chǎn)估價(jià)是一個(gè)新興的行業(yè)，近幾年,隨著房產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，給房地產(chǎn)估價(jià)也帶來了勃勃生機(jī)。隨著住房制度改革的進(jìn)一步深化，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)緊密相連。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，房地產(chǎn)估計(jì)，估價(jià)現(xiàn)狀
　　
　　房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展提供了廣闊的市場(chǎng)空間，同時(shí)對(duì)估價(jià)提出了更高的要求，但是從現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，估價(jià)的發(fā)展不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，因此還存在一些問題和不足，現(xiàn)就這些問題做如下分析：
　　1、管理體系交叉，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展
　　從我國目前管理體制來看，估價(jià)業(yè)有房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)和資產(chǎn)估價(jià)，且主要分屬于建設(shè)部、國土資源部和國有資產(chǎn)管理部，相應(yīng)的估價(jià)人員也分為房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)估價(jià)師，各自形成了自上而下的管理系統(tǒng)，制定的管理辦法多從本部門出發(fā)，未經(jīng)過很好的協(xié)調(diào)與溝通。這樣限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰，不利于估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。
　　同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)收益頗豐，由于利益的驅(qū)動(dòng)，對(duì)這一市場(chǎng)和業(yè)務(wù)行使管理或施加影響的政府職能部門很多，房地產(chǎn)管理部門、國家管理部門、土地管理部門“三巨頭”各自為政。還有的形容是“四駕馬車”，即再加上物價(jià)管理部門。由于金融部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)干預(yù)和壟斷的力度也越來越大，因此實(shí)際形成了“五馬分尸”的局面。這五個(gè)部門在管理上各施其政，在政策上各行其是，無法形成統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定、管理制度，把完整的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)和業(yè)務(wù)管理分割的七零八落，無法實(shí)施系統(tǒng)的規(guī)范化管理，使得估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員無所適從。
　　2、估價(jià)人員的素質(zhì)難以滿足行業(yè)發(fā)展的需求
　　我國的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試方可取得執(zhí)業(yè)資格。但由于我國的房地產(chǎn)估價(jià)起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。
　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂
　　當(dāng)前各估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員主要包括兩類：一是從業(yè)的注冊(cè)估價(jià)師和估價(jià)人員；二是非專職的注冊(cè)估價(jià)師。自從房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制成為合伙制企業(yè)后，正式注冊(cè)的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師大多成了估價(jià)機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)或合伙人，他們主要精力放在抓業(yè)務(wù)上，真正做估價(jià)的是那些根本沒有估價(jià)師資格也談不到估價(jià)經(jīng)歷的人。這些人員多數(shù)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)操作是一知半解，對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)、數(shù)據(jù)只知其然不知其所以然，只簡(jiǎn)單地、機(jī)械地套用，在估價(jià)報(bào)告模板上修修改改，房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量令人擔(dān)憂。
　　4、中介機(jī)構(gòu)不按核準(zhǔn)的資質(zhì)和范圍執(zhí)業(yè)
　　客戶一般只注意估價(jià)機(jī)構(gòu)有沒有估價(jià)資質(zhì)，但對(duì)估價(jià)資質(zhì)如何分級(jí)及其意義卻不甚了解和關(guān)注，這一方面是我們的宣傳工作做得不夠，另一方面的一個(gè)主要的原因就是我們將估價(jià)資質(zhì)種類、級(jí)別和執(zhí)業(yè)范圍劃分得太細(xì)，并且這些劃分缺少充分的科學(xué)依據(jù)，超出了一般客戶的認(rèn)知程度(絕非指客戶弱智)。在客戶需要服務(wù)時(shí)，不需要對(duì)律師事務(wù)所作較多的了解，而是注重所選律師的級(jí)別和業(yè)務(wù)能力。而在房地產(chǎn)估價(jià)中，客戶則需仔細(xì)了解有關(guān)的業(yè)務(wù)主管部門，否則就可能費(fèi)時(shí)費(fèi)財(cái)還辦不了事。有時(shí)即使機(jī)構(gòu)資質(zhì)符合條件，但由于主管部門的關(guān)系，而使下一步工作開展艱難。這些情況往往是多數(shù)客戶不可理解也無法充分理解的。當(dāng)然，有人會(huì)說房地產(chǎn)具有地域性而不同于其它行業(yè)，就同一資質(zhì)級(jí)別而言不宜再對(duì)執(zhí)業(yè)范圍細(xì)分。我們將估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)人為地復(fù)雜化，并沒有得到預(yù)想的效果，倒是造成了估價(jià)市場(chǎng)的混亂，造成了估價(jià)機(jī)構(gòu)大量超資質(zhì)、超業(yè)務(wù)范圍執(zhí)業(yè)。
　　5、自律不夠
　　（1）行業(yè)自律不夠
　　國外房地產(chǎn)估價(jià)一般是依靠估價(jià)師協(xié)會(huì)管理，一方面在培訓(xùn)、考試、資格管理和提供信息等方面協(xié)會(huì)有較強(qiáng)的吸引力：一方面在技術(shù)規(guī)范規(guī)程、行規(guī)行約等方面有較強(qiáng)的約束力。這幾年建設(shè)部做了大量的工作，成立了估價(jià)師學(xué)會(huì)，但這個(gè)行業(yè)學(xué)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位，還沒有承擔(dān)起行業(yè)管理的重任，各地也只有少數(shù)省市成立學(xué)會(huì)，多數(shù)還是空白，地方上的行業(yè)自律差距就更大了。
　　（2）法人自律不夠
　　現(xiàn)階段我國估價(jià)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)模糊不清，表面上看是獨(dú)立運(yùn)作，實(shí)際上只是各有關(guān)行政部門的附屬物，沒有成為自主經(jīng)營(yíng)的法人實(shí)體和中介組織，濃厚的行政色彩使這些估價(jià)所的估價(jià)行為變成行政行為，因此估價(jià)水平的高低和估價(jià)報(bào)告的優(yōu)劣難以與估價(jià)所及估價(jià)人員掛鉤。雖然有關(guān)法規(guī)規(guī)定“估價(jià)機(jī)構(gòu)違反有關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德，情節(jié)嚴(yán)重的取消其估價(jià)資格”，“在估價(jià)活動(dòng)中因違法違紀(jì)或嚴(yán)重失誤造成的經(jīng)濟(jì)損失，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，”但由于沒有保障機(jī)制，加上有些估價(jià)所有管理權(quán)，委托人即使吃了苦頭也不敢吭聲，因此這些條款形同虛設(shè)，有些估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在業(yè)務(wù)活動(dòng)中就無所顧忌不需自律。
　　6、制約力不夠
　　對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范和規(guī)程以及職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)至今仍停留于理論探討，沒有出臺(tái)一部有權(quán)威的系統(tǒng)科學(xué)的法律或法規(guī)，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員沒有一個(gè)遵循的規(guī)則，全憑個(gè)人悟性或自由發(fā)揮，往往同一宗或條件相似的房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果相差甚遠(yuǎn)。筆者曾親眼看到有的評(píng)估報(bào)告其評(píng)估價(jià)值即為財(cái)務(wù)報(bào)表的帳面值，有的標(biāo)的權(quán)屬不清就估出價(jià)值，有的把地價(jià)漏算或多算，更有甚者有的項(xiàng)目具有幾百萬元甚至幾千萬元的價(jià)值，其評(píng)估報(bào)告只有一張紙，沒有評(píng)估程序，沒有計(jì)算過程，令人啼笑皆非。有些機(jī)構(gòu)和人員違反職業(yè)道德，有的收取禮金，有的超越資格限定承攬業(yè)務(wù)，有的出賣評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格（即為沒有資格的機(jī)構(gòu)或人員所做的評(píng)估報(bào)告蓋章收費(fèi)），有的甚至搞欺詐，使其從事的評(píng)估業(yè)務(wù)偏離了公平、公正、科學(xué)、合法的軌道。而對(duì)于低劣的評(píng)估報(bào)告和不正當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)行為沒有評(píng)判的依據(jù)，更無處罰的手段，攪亂了評(píng)估市場(chǎng)，禁錮了評(píng)估行業(yè)的發(fā)展。
　　目前，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)運(yùn)行情況已經(jīng)逐漸進(jìn)入良性循環(huán)的軌道。加入WTO后，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)的開放，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面對(duì)的國際、國內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)更加嚴(yán)峻。我國房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)只有從現(xiàn)在起就直面自身的不足，提高管理優(yōu)勢(shì)專業(yè)優(yōu)勢(shì)，人才優(yōu)勢(shì)，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，才能在無情的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
　　
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