2016年我國開始全面推行營改增政策，給我國各大企業減輕了一定的稅負，并創建了一個公平納稅的良好環境。特別對于房地產行業，“營改增”之后，尤其是在增值稅籌劃方面所面臨的挑戰較大，比如因為無法如期獲得增值稅專用發票，相應的當期進項稅額也就無法進行抵扣，所以導致稅款增加等情況。基于此擔憂，房地產開發企業更需要提升稅務籌劃人員的專業水平，根據“營改增”稅法的規定，來進行合理節稅籌劃，以此來達到減輕稅負的目的。

　　一、房地產開發企業納稅籌劃特點闡述

　　房地產開發企業相較其他行業企業而言在財務管理和經營模式上都存在很大的不同，在稅制方面也有自己鮮明的特點。總的來說房地產開發企業稅制特點有稅種多、稅額高以及實施預征制和清算制，具體如下所示：

　　(一)稅種多房地產開發企業的項目產品運作周期是非常長的，涉及的稅種民較多。最常見的稅種就達到7、8種，比如土地增值稅、城鎮土地使用稅、增值稅、企業所得稅、房產稅等。

　　(二)稅額高房地產開發企業是高投入高風險的典型企業，屬于資金密集型企業的一種。納稅的額度也較高。在未推行營改增政策之前，房地產開發企業稅額占比最高的是土地增值稅、營業稅和企業所得稅這三項稅種，占去了70%的稅額。而營改增政策實施以后，房地產開發企業需要重新根據增改的稅種進行納稅籌劃，以此來規避稅收風險，減輕稅負。

　　(三)預征制和清算制預征制和清算制是稅務機關針對房地產行業產品的運作周期做出的針對性的征稅方法。房地產開發企業項目從前期投入到后期變現周期過長，因此稅務機關在房地產開發企業在預售時就對土地增值稅以及企業所得稅進行預征。而“營改增”中規定的稅收過渡性政策，房地產開發企業對于增值稅的預繳率為3%，因此還要對稅額進行清算[1]。

　　二、房地產開發企業在各階段實施納稅籌劃的思路

　　(一)決策階段納稅籌劃要點決策階段就進行納稅籌劃的好處在于可以降低后續階段的籌劃難度，而納稅籌劃屬于事前設計行為，因此需要財務人員在事前就做好納稅籌劃。1.籌劃組織結構的設置因為房地產開發項目的建設需求，跨區域建設是常見的情況，因此房地產開發企業也會分建出分公司和子公司進行跨區域管理。而根據我國制定的《企業所得稅法》相應的規定，即我國境內居民企業所設立的子公司如果具有法人資格，則需要依法獨立承擔納稅義務的法律責任;所設立的分公司不具備法人資格，則由總公司來承擔納稅的法律義務[2]。基于實現股東權益最大化的目標，假設GP為利潤總額，PE為稅后利潤，而TC為成本費用(已被稅前扣除)，GI為收入總額。在盈利和支出能力相等的條件下，比較總分公司組織形式和母子公司組織形式對于企業所得稅哪一種可以起到抵減作用。總分公司組織形式：母子公司組織形式：根據成本費用限額扣除的《企業所得稅》條文規定，如果選擇總分公司組織形式，當TC匯總1小于TC總和TC分的總和時，超限費用則無法被稅前扣除。但是在母子公司組織形式下，收入一定的條件下，TC匯總2要大于TC匯總1的，因為TC匯總2=TC總+TC子。所以選擇母子公司組織形式可以增加稅前扣除費用，抵減更多的企業所得稅負。2.開發形式的選擇(1)自建模式自建模式就意味房地產開發企業自用或者選擇轉讓建成的項目的模式，屬于不動產銷售的納稅范疇，需要繳納契稅、增值稅以及土地增值稅。(2)代建模式代建模式意味著房地產開發企業只負責代建來獲得相應的勞務費，沒有轉讓土地使用權的權力，因此只需要繳納增值稅，免除了自建模式下的其他稅負，節稅效果顯著。這種模式較多被應用在商品房的銷售中。(3)合作建房模式這種模式是為了更好地整合土地和資金資源，并被分為兩種方式：第一種是資源互換，也就是土地持有方用土地來換取房產與銷售。在這種方式下，房地產開發企業需要根據“營改增”的新規繳納土地轉讓增值稅和土地增值稅，銷售房產也需要被納入增值稅繳納范疇。第二種是通過入股的方式來創建公司的方式，以此來共同承擔風險。這是因為新稅法規定通過不動產入股的方式合法行為不繳納增值稅，同時進行土地投資或者貨幣投資的一方也不需要繳納增值稅，只需要根據銷售總收入進行繳納，稅費也不再包含投資利潤和分紅。

　　(二)開發階段的納稅籌劃1.籌資方式的納稅籌劃因為項目開發需要大量資金支持，而房地產開發企業一般會選擇權益性和債務性籌集資金，像發行股票、吸引股東投資所支付的股利和股東權益都是企業所得稅繳納后清算的，因此對企業所得稅也就無法抵減，不能達成節稅目的。而通過發行債券或者向金融機構和非金融機構支付利息則可以進行稅前扣除，節稅效果明顯。2.負債規模的納稅籌劃負債規模和股東收益的正向關系會受到財務風險和成本的影響。基于整體利益最大化的要求，只有綜合考量納稅成本、經營風險和財務風險，才能制定科學的負債規模，以此來讓權益資本和負債資本的比率滿足利益最大化的要求。因此并不是負債比重越大，所對應的股東收益也越大，相反還會引起較高的財務風險，惡化資本結構。3.利息費用的納稅籌劃房地產開發企業一般通過超率累進稅率來計算土地增值稅，當增值率越高，稅率也會越高，并且土地增值稅是房地產開發企業非常重要的稅種，要加強納稅籌劃。土地增值稅的所有扣除項目中，開發階段債務利息會比較高，因此可以通過合法籌劃債務利息進行節稅。根據我國制定的《土地增值稅暫行條例》的規定，當利息較高則可以通過計算分攤利息和向金融機構索取融資證明，以此來提高抵減額。如果利息較少則可以通過對開發費用的扣除額進行計算，由此可以免除分攤利息的計算和提交借貸證明，便可以直接扣除開發成本和支付土地使用權的10%，也可以達到節稅的目的[3]。

　　(三)銷售階段的納稅籌劃1.加強發票管理營改增之后對增值稅專用發票有了很嚴格的抵扣要求，因此房地產開發企業需要在購買商品或者獲得勞力方面都需要獲得正規的增值稅專用發票，這樣進項稅額才能被抵扣。以往房地產開發企業在獲取增值稅專用發票的渠道上不太規范，基于成本控制的考慮，更愿意從小規模納稅人獲取倒賣的增值稅專用發票。而營改增之后，房地產開發企業需要從正規途徑獲取增值稅專用發票，要盡可能選擇能夠開具增值稅專用發票的供應商，以此來符合進項稅額抵扣的發票條件。2.促銷環節的納稅籌劃(1)折扣銷售籌劃房地產開發企業一般都會采取折扣銷售來度過市場行情欠佳的時期。再加上如今供給側深化改革要求企業實現“三去一降一補”的轉型升級，因此面臨現實壓力，很多中小房地產開發企業需要通過折扣銷售來提升業績。而我國稅法規定，商業折扣銷售額的確認與增值稅專用發票開具形式有關，即如果商業折扣額與銷售額開具為同一張發票，則就按照折扣后的銷售額進行確認;而如果是分開開具的，則不能抵扣折扣額，也就是按照原銷售額來確認。因此為了節稅目的房地產開發企業需要將折扣額和銷售額開具為同一張發票。(2)買房贈物籌劃房地產開發企業在銷售活動中贈送的家電、家具或者N年的物業費等促銷禮品，以此來提高銷量。但新稅法中贈送額是不會被銷售額扣除的，因此要達到有效納稅籌劃，就要降低此類的成本。3.銷售定價籌劃土地增值稅現行的是四級超率累進稅率，在此基礎上，在扣除額中增值額所占比例不同，就會使得適用稅率不同。房地產開發企業既要重視稅率的適用性，防止出現價格提高而促使對應的稅率更高的情況，也要在最佳稅率的邊界線，采取最高點定價策略，以此來實現利益最大化，而稅負最小化的目的。在對銷售額不影響的情況下，定價應當為該檔稅率的最高點，使銷售額高于土地增值額，既能節稅，還可以實現總收益提升。如果是普通房宅的銷售，則應當根據相關稅收優惠政策，在起征臨界點進行定價，以此符合相關稅收規定：未超過扣除金額的20%的增值額，可以免征土地增值稅。

　　結語

　　本文以房地產開發企業作為納稅籌劃主體進行分析，根據營改增政策后的系列現行稅收優惠政策，重點分析了在決策階段、開發階段以及銷售階段房地產開發企業納稅籌劃思路。綜上所述，還需要房地產開發企業深度挖掘稅收優惠政策，了解正規納稅籌劃的路徑，從而有效降低各個環節的納稅成本，最終實現總收益最大化的籌劃目標。

　　參考文獻

　　[1]尹彩云.論房地產開發企業所得稅納稅籌劃的應用[J].納稅，2020(12)：32–33.

　　[2]陳玉秀.優化房地產開發各階段納稅籌劃工作[J].財會學習，2019(17)：175+177.

　　[3]胡春艷.營改增背景下的企業納稅籌劃方法分析[J].財會學習，2019(30)：150–151.

　　《房地產開發企業納稅籌劃問題簡析》來源：《財會學習》，作者：蘇維