摘要：如何有效地控制工程成本，提高企業在市場上的競爭力，增強企業的經營創利能力是每一個房地產開發商面臨的重要課題，也是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。本文首先分析了房地產開發成本主要內容，其次，從房地產企業應該進行成本效益分析；建立合理的工程簽證制度，嚴格審核施工方案；營運方案的編制、決策和執行；做好規劃設計階段的成本控制等方面就如何加強房地產開發成本管理提出了自己的建議和看法，具有一定的參考價值。
　　關鍵詞：房地產開發；成本管理；成本效益分析
　　1. 前言
　　隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，勢必在主觀上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企業在市場上的競爭力，增強企業的經營創利能力是每一個房地產開發商面臨的重要課題，也是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。
　　2.房地產開發成本主要內容
　　（1）土地征用費及拆遷補償費。
　　指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費等。
　　（2）前期工程費
　　指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
　　（3）建筑安裝工程費。
　　指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
　　（4）基礎設施建設費。
　　指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出。
　　（5）公共配套設施費
　　指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
　　（6）開發間接費。
　　主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
　　3.如何加強房地產開發成本管理
　　（1）房地產企業應該進行成本效益分析
　　許多房地產企業在成本管理中，往往一味片面地強調降低成本，而沒有考慮到產品的競爭能力，沒有進行成本效益分析，沒有將成本管理與企業的發展戰略相結合。其實，企業要生存的關鍵是自己生產的產品能夠被市場所接受，因此企業在控制成本時必須兼顧產品的不斷創新，特別是要保證和提高產品的質量，絕不能片面的為了降低成本而忽視產品的品種和質量，否則，企業的產品將因為沒有了銷路導致企業業績下滑或者倒閉。所以，房地產企業想要產品在市場上具有強大競爭力，成本管理就不能再局限于產品的生產和銷售過程，而是應該將視野延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計、顧客的使用、維修及處置上。
　　（2）建立合理的工程簽證制度，嚴格審核施工方案
　　工程簽證是工程項目編制預結算的重要依據之一，是施工企業在中標后增加收入的主要手段。簽證管理制度應清晰的確定工程、監理、預算合同等有關部門在簽辦工程簽證時的責任，分工必須明確，權力不宜過分集中。在組織工程施工時，要充分考慮到各種配套設施及大、小市政工程能否與主工程同步進行，盡量避免由于需要臨時供水、供電而產生的費用，以及減少由于二次施工造成的人力、物力、財力的浪費。并且對于開發商指定的專業分包隊伍要及時安排其進場，配合管道預埋，減少總包單位的索賠及其他額外費用，對基坑支護方案的技術可行性及造價經濟方面應作認真的評審，特別要把工期縮短的經濟效益與工程支出成本綜合考慮。
　　（3）營運方案的編制、決策和執行
　　房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，并向各有關職能部門及所委托的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
　　（4）做好規劃設計階段的成本控制
　　工程設計是整個工程項目開始實施的龍頭，是決定投資規模大小、提高經濟效益的決定性環節。規劃設計需要考慮商品住宅銷售的市場和利潤的大小，如高層、多層的搭配比例要合理，容積率指數和設計平面組合等等應適應市場發展的需要，只有這樣才會有利于產品銷售，同時也會提高房地產開發商的經濟效益。
　　①確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕墻等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件后埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
　　②加強設計階段的經濟論證。工程設計是工程建設的關鍵環節，這個階段決定整個工程的規模、建筑方案、結構方案。設計方案優化等，它將直接影響工程的總造價和工程建設的綜合效益。統計資料顯示，此階段的費用相當于工程全部費用的1%左右，但對建設項目投資的影響程度達70%以上。控制工程造價的關鍵在于項目實施之前的項目決策和設計階段，要想使工程成本控制在預期的目標之內，最常用的方法就是限額設計。這里所說的限額設計并不是一味考慮節約投資，而是在保證使用功能和預期外觀效果等前提下盡量節約成本，它包含了尊重科學、尊重事實、保證設計預期效果的實際內容。
　　③加強設計質量檢查監督，提高圖紙設計質量，盡量減少設計變更。加強設計質量檢查監督，提高圖紙設計質量，盡量減少設計變更對于工程造價的控制也是至關重要的。
　　參考文獻：
　　[1]張瑩璞.房地產開發過程中的成本控制[J].建筑設計管理,2010,(03)：125-126.
　　[2]鄒偉.淺議房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].武漢建設,2006,(03)：185-188.
　　[3]姜西平.論房地產開發項目的成本控制[J].陜西建筑,2009,(12)：152-153.
　　[4]楊旭輝.淺析房地產開發企業建筑成本控制[J].建筑設計管理,2010,(02):174-176.
　　[5]劉洪.試論成本導向型房地產項目管理[J].建筑經濟,2010,(04):153-155.
　　[6]連宏偉.論房地產開發項目中的成本控制[J].財經界,2010,(02):122-124.